盐城圈地黑洞

　　相关报道:“顶风”后面的政府冲动

　　相关报道:盐城发生征地拆墙暴力事件

　　对于中央的宏观调控,一些地方政府有着自己的“解读”:

　　──各地有其特殊情况,不应该一刀切;

　　──不能像过去,国家说停,我们就等,而是要找机会;

　　──越是困难的时候,就越是要想办法,加快发展进度;

　　──对地方官的考核,纪委是有了问题再查,平常最重要的是组织部门;而组织部门关键还是看发展,还是看政绩。

　　2003年6月8日,开发商张海龙终于如愿以偿,他奔忙了几个月的盐城上海工业园在盐城签字了。

　　此时,距江苏常州铁本事件受到国务院查处、中央勒令给过度投资热降温,不过一个月。

　　盐城市和江苏省的媒体对上海工业园签字一事作了热情报道,盐城市的领导也出席了签字仪式。

　　按照盐城方面和张海龙的宏伟规划,上海工业园采用自主招商引资、自主开发经营的“区中园”形式。园区建成后总投资将达到60亿元人民币,据称可实现工业产值100亿元。

　　作为盐城上海工业园有限公司的董事长,张海龙赚钱似乎十拿九稳了。

　　7500亩土地交易黑洞

　　2003年末到2004年初,一封举报信以及当地居民的多次上访,把藏在盐城这个宏伟计划背后的内幕逐渐释放在了人们面前。

　　举报信说:“2003年7月,在没有任何合法批准手续的情况下,盐城市委、市政府仍以协议转让的方式,以每亩1000元的价格,从盐城市开发区出让土地7500亩,给了打着‘上海工业园’招牌的几个开发商,共得土地出让款750万元。”

　　而常州市分拆批准建设的“铁本钢铁”项目,违法占地不过是6500亩。

　　举报信指出,2002年,中央政府针对各地违法出让土地中出现的各种问题,由国土资源部和中纪委、监察部联合发文规定,2002年7月1日之后,商业用地出让必须采用公开招投标的方式。

　　《瞭望东方周刊》查询了江苏省政府2003年84号文件,文件要求:对商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性项目用地,必须采取招标、拍卖或挂牌方式出让,任何部门、任何人不得干预。工业项目用地应主要采用招标、挂牌等方式出让。确需协议出让的,必须在地价评估基础上,由当地市、县政府集体审核确定地价,且不得低于省政府公布的协议出让土地最低价。

　　在上海工业园的建设项目中,有25%的土地是用来商用的,按照法律必须挂牌出售。即使允许协议出让的工业用地,江苏省公布的最低出让土地价格也是每亩8.67万元。但盐城没有这么做。

　　当地的一位投资者说:“开发区此举不是顶风而上吗?”

　　按照国家相关土地法律,农村的集体土地并不能直接出售给开发商,而是通过政府征用后作为国有土地形式转让,即“先征后卖”。但是盐城在实际操作中不是这样做的,它是先出让再征用,这样政府就回避了土地征用的成本。

　　一位江苏“三农”问题专家告诉《瞭望东方周刊》,政府的征地成本应包括3块:一是上缴省和中央的占补平衡费、复耕复垦费等8000元,二是基础设施建设费用每亩1万-2万元,三是对农民的补偿每亩3.8万元。

　　这位专家说:“按照江苏省的分类标准,盐城城区属于三类土地,每亩的征地成本不低于4万元。”

　　这就意味着,盐城仅仅以每亩1000元就把土地“出让”给开发商的结果是,不算基础设施建设,实际上政府要自贴7000元用于上缴中央和省里的费用,而农民的补偿就根本没有着落了。

　　上海工业园和盐城开发区的协议称:“为了弥补乙方(上海工业园)招商和开发费用,保证其合理收益,甲方(开发区)为乙方引进项目提供的上海工业园土地出让价格由乙方和引进项目方确定,并符合国家有关土地政策法规。但必须经过甲方签字同意。甲方收取1000元／亩的土地出让协议金后,差额部分由乙方所得。

　　盐城市只按照每亩1000元收取土地出让金,而张海龙能把土地卖多少钱,那就是他的本事了。将有多少钱落入张海龙的口袋难以测算。

　　人们预测,随着时间推移,这块土地的升值空间将会是惊人的。

　　实际上,这种做法,也直接违反了江苏省有关土地政策。政策规定,征用耕地1000亩以上,由省人民政府报国务院批准;征用耕地15亩以上,由省人民政府批准。盐城市的批准权限只有耕地3亩-15亩,而相当于县级政府的开发区管委会能决定征用的土地权限只有耕地3亩。

　　但上海工业园的这份协议的绝妙之处在于,上海工业园只相当于一个分包商,它并没有把土地直接征用,而是由它招商来的项目决定给多少土地,土地价格由上海工业园来决定。对于上海工业园来说,它到现在一分土地也“没有征用”。

　　出售“空中楼阁”

　　“上海工业园迟早要出事,导火索可能就是商贸城。”当地的一位投资者说。

　　上海工业园目前还是一片荒地,园区内计划中的上海国际商贸城就像一座空中楼阁,只是一个沙盘模型,但是开发商已经在用这个模型收钱了。

　　2004年3月19日的《温州都市报》报道说:

　　“在温州春季房展会上,首度亮相并一炮走红的江苏盐城市上海国际商贸城不仅是房展会的明星楼盘之一……首批300套房源在3月6日房展会就被全部预约,之后,平均每天有数十人前来咨询登记,等待第二批房源的意向客户超过500人。”

　　报道称,该项目由上海金笋置业有限公司斥资10亿元开发,被列为盐城市1号政府重点工程项目,占地882亩,总建筑面积70万平方米,建成后将成为辐射苏北、鲁南,覆盖人口规模超过4000万的现代化商贸物流枢纽中心。

　　按照国家相关法律,商品房销售必须有5个合法证件,土地使用权证、规划许可证、建筑工程施工许可证、当地计划发展部门的开工批复以及预售许可证。

　　《瞭望东方周刊》通过一系列采访查证,国际商贸城连土地征用手续都没办理。所谓的国际商贸城,到《瞭望东方周刊》第二次来访时,还是一片撂荒的空地。

　　当地熟悉房产开发的人士说:“他们连土地使用权证都没有拿到,怎么可能有其他证件?所谓国际商贸城就是一个‘空中楼阁’。”

　　盐城金笋置业是国际商贸城的开发商,而对外宣传则称由上海金笋置业有限公司建设,但是记者在上海工商部门的网站上,并没有发现上海金笋置业的注册资料。上海114查询台也没这家公司的电话号码。

　　商贸城售楼地址盐城市开发区开发大道东路2号邮政大厦8楼,《瞭望东方周刊》5月份第一次赴盐城了解情况时,售楼部大门上醒目张贴的文字刺激着购买者:“4月1日后,每平方米由1560元涨到1660元;5月1日后,由1660元涨到1860元。”

　　对于商贸城第一期300亩地的规划,售楼小姐说:“早就销售一空,只剩搞装饰城的商铺了。”

　　《瞭望东方周刊》辗转获得了当地有关人士提供的两份盖有“盐城金笋置业有限公司财务专用章”的收据,其中一份是以“诚信金”的名义收取了1万元,另一则是以“投资款”的名义收取了10多万元。

　　开发区向《瞭望东方周刊》提供了一份《关于规范盐城上海国际商贸城项目开发行为的通知》,要求上海工业园和金笋置业有限公司“必须立即停止一切与上海工业园商贸城实际工作进程和实际情况不相符的宣传及促销活动。并要求纠正已经发生的违规行为,做好善后处理”。

　　事实上,已有一些客户在开始退房。一位房产商向记者说:“我合同签了,收据也拿了。但后来,想到合同上写着‘联合开发’的协议,房子2008年才能交付使用,我就退了。谁知道是非法集资还是诈骗呢?”

　　对于政府发出的规范国际商贸城的文件,一位当地企业界人士说:“看,关键时刻,政府开始推脱责任了,人家都卖完了他才来纠正错误,刚开始卖的时候他在哪里?”

　　《瞭望东方周刊》获得的举报信说,以推出“商贸城”为由,他们已向社会公开发售了几十万平方米的商铺,收取房款和“诚信金”达到数千万元。

　　张海龙也向《瞭望东方周刊》承认,他辛辛苦苦为上海工业园招商,赚钱就要看国际商贸城了。

　　　　揭去上海工业园的画皮

　　一个说法在盐城广为传播:上海工业园是上海市和盐城的互惠项目。这个项目由上海工业综合开发区和盐城的开发区共同建设。

　　2004年2月,盐城市计委甚至在江苏新闻网发布消息说,上海凯托集团、上海金笋置业和上海工业园一天签订了27亿元的投资协议。

　　一位出租车司机对《瞭望东方周刊》表示,他坚信这是上海和盐城友好关系的一个重要成果。

　　2003年上半年,盐城市也曾经和上海市的两个区结成友好城市。随着盐城沿海高速公路的建设,盐城到上海的车程可以压缩到两个多小时。甚至一些农民也对接受上海这个国际大都市的辐射充满向往。

　　但在关于上海工业园如何成功的报道背后,《瞭望东方周刊》注意到,无论上海工业园签字、27亿元项目的协议签订,抑或工业园开工,在盐城和江苏媒体的有关报道中,始终没有一位上海政府官员的身影。

　　上海市政府设有专门处理和兄弟省市关系的上海市政府协作办公室。上海市政府协作办在接受《瞭望东方周刊》咨询时表示,他们是间接知道有此事,但具体的情况不清楚,因为这个项目没有通过他们。

　　关于和盐城合作建设上海工业园的事情,上海工业综合开发区办公室的一位工作人员在接受《瞭望东方周刊》咨询时回答说不清楚。该工作人员说张海龙是公司原来的副总,2003年就离开公司了。

　　另一家参加工业园签字的企业湖南华菱钢铁,则并没有在盐城投资,而华菱自身也在招商引资。

　　《瞭望东方周刊》了解到,凯托集团是上海的大型国企,盐城方面的报道说凯托准备在盐城投资12亿元人民币。凯托集团办公室的有关人士在接受《瞭望东方周刊》咨询时表示:“因为国土资源部对土地问题还在清查,这个项目暂时还没有定下来。”

　　上海工业园向《瞭望东方周刊》提供了一份工业园和台湾铼宝国际有限公司的合作意向书,意向书说,铼宝准备在盐城投资8亿美元,建设8寸和6寸芯片项目。

　　但是盐城自身并没有与之相配套的IT企业,并且,芯片项目也是中央严格控制的项目,8寸芯片对环境会造成很大污染,能不能通过审核还是一个问题。

　　据称,台湾铼宝公司的法人代表是蔡辉正,公司注册在英属维尔京群岛。《瞭望东方周刊》通过台湾媒体同行向台湾铼宝求证,台湾铼宝有关人士说:“没有这个计划,公司也没有蔡辉正这个法人代表。”

　　《瞭望东方周刊》记者5月29日和30日在当地农村采访时看到,平坦肥沃的黄海平原上,除了建设中的道路,荒芜的土地上没有一个在建项目。

　　界河村村民赵万林说:“我们仅仅得到了每亩几百元的青苗补偿和一封慰问信。”

　　当地的一位投资者告诉《瞭望东方周刊》,“这事比常州铁本还‘铁本’,人家还化整为零批了,农民的土地补偿也给了。这里什么都没有批,什么手续都没有。”

　　“1000块一亩地,在盐城已经是公开的秘密了。”当地的几位干部说。举报信则直接称这是“一个官商合谋的高级拼盘”。

　　《瞭望东方周刊》记者朴抱一、特约记者郑良中／江苏盐城报道