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洪曦
由于信托工具的特性几乎是包含了金融业务的全部，因而它所提供的业务空间是博大的，美国信托法专家斯考特称：“信托的应用范围可以和人类的想象力相提并论。”然而建立一个具体的信托计划更需要的是在对具体业务的理解上的创新，所以信托业务技巧又是精深的，“它是思想体操的最好练习场。”
信托作为与银行、保险、证券并列的四大支柱之一，拥有资产管理、投融资、中介代理等诸多独特功能。信托公司是我们经济领域中惟一可以连接货币市场、资本市场和实业产业投资的金融机构。其存在和壮大的基础条件是：1.信用体制和产权制度明确；2.社会经济活动对信托业务有现实需求。因为信托更多的是强调委托人、受托人和受益人三者之间的法律关系，所以只有在契约社会中信托才会诞生和成立。
由于信托工具的特性几乎是包含了金融业务的全部，因而它所提供的业务空间是博大的，美国信托法专家斯考特称：“信托的应用范围可以和人类的想象力相提并论。”然而建立一个具体的信托计划更需要的是在对具体业务的理解上的创新，所以信托业务技巧又是精深的，“它是思想体操的最好练习场。”
结合一个本人给朋友顾问策划的房地产信托案例，来展示和演绎信托的逻辑美。
案例基本情况：一家小代理公司与一家房地产开发公司签订了一栋住宅楼的代理，并支付了上千万的定金，代理关系成立。代理的楼盘还没有取得销售许可证，但代理公司已经获得了足够的买楼客户，并且买房者愿意立即签订房屋买卖合同，但需要银行按揭贷款。
问题和需求：没有销售许可证，房屋买卖受到限制，需要规避；大小产证没有形成银行无法提供按揭贷款，没有按揭买卖无法实行；代理公司利润如何获得，以及最大可能的合理避税之道有哪些。
解决方案为发行两个互为依存条件的信托计划“购房委托信托计划”和“按揭桥投资信托计划”。解决方案设计金融策划机构、信托机构、开发商、代理商、商业银行、购房者和按揭信托投资者7种利益人，解决方案是金融策划机构为其他利益人提供各方利益均得到满足的多边协调基础之上的策划案。该解决方案的前提条件是开发商和代理商的代理关系成立，开发商愿意积极配合未来购房者办理按揭手续；其次买房人群确定无疑；商业银行对买房人的信用认可，同时以协议的方式确定在未来约定的时间购买“按揭投资信托”形成的按揭资产。
操作思路是通过两个信托计划，“购房信托计划(T1)”和“按揭投资信托计划(T2)”的套做，彻底解决房屋买卖和按揭设立两大问题。在具体工作流程中设计到许多Know-How，比如两个信托计划设立的前提条件的确立，T1的前提条件是购房人集体委托信托公司购买开发商整栋楼盘这个委托事项成立，处理好信托权益合同与房产的对应关系，信托T1与普通的信托合同不同，它是因人而异的，信托合同标的价格就是房屋买卖价格的30%，由于每标的单元价格不同，所以合同的平均价格不同，标的额不同。另外委托买卖合同数量的处理上也有技巧，特别是通过200-x份普通收益权合同,和x份劣后收益权合同的设计，要充分考虑到代理商的利益。
T2信托的关键在事先找到一家商业银行对购房人群做按揭贷款人条件预审，并协议的方式在未来收购该项按揭资产，以提升按揭信托产品的信用等级；其次，按揭设计要完全符合商业银行的标准，比如贷款期限5年-20年的按揭贷款利率为浮动利率5.04%；第三，可以利用进一步贴息的方式提高该信托产品在市场上的竞争力。
信托在房地产中的应用非常广泛，只要我们善于发现市场需求和深入透彻地了解有关规则，我们就可以不断创新，为产业提供服务，并推进信托事业的发展。
(作者：新汉业首席金融策划)
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