南京房市：高房价让四成购房者持币观望

　　本报记者 程富建 通讯员 方世兴

　　昨天，南京市房产局正式发布了全市的《地产市场需求研究报告(春季版)》。该《研究报告》分别从南京住宅消费需求总体情况、城南、河西、江宁、江北以及南京商铺与单身公寓等方面进行了需求分析，涉及因素包括年龄、职业、学历、家庭收入以及购房目的、住房类型、室内结构、套型面积等各个方面。

　　从这份报告透露的信息表明，由于房价居高不下，在潜在购房者中，四成以上的人在持币观望；20至25岁的年轻人置业热情受挫；较低收入家庭不得不逐渐淡出商品房需求市场，而转向经济适用房、二手房市场……

　　41.3%的潜在购房者持币观望

　　调查显示，有41.3%的潜在购房者认为“房价太高，等待房价下降”，而打算在2005年及以后几年“房价下降”之后再购房。虽然这个比例较2003年秋交会下降了3个百分点，但迫于房价上涨的压力，持币观望者所占比例仍然较高。

　　除此之外，有27.8%的人因为不迫切需要换房、23.3%的人因为自有资金不足而推迟购房。因“中意的地段无中意的楼盘”而暂不购房的潜在购房者占15.7%，主要是由于南京人普遍较为中意的城东、城中、河西等板块房价一直居高不下，理想与现实的矛盾令潜在购房者宁愿持币观望。

　　因“房价太高，投资获利空间减小”而决定暂不购房的受访者虽然仅占8%，但由于南京整体潜在购房者中，住宅的投资者所占比例不到20%，目前有近半数住宅投资者选择持币观望，说明目前房价上升的阻力增大，南京住宅投资者比较理智，开始采取谨慎的态度，以降低投资风险。

　　套型需求出现两极化趋势

　　对于套型，潜在购房者仍然比较青睐二室一厅一卫至三室二厅二卫这5种套型，并且彼此之间的需求差距不大。其中，需求比例最高的是二室一厅一卫，占21.6%；其次是三室二厅二卫，占20.5%。潜在购买比例较高的5种主要套型中，两室两厅一卫的需求最小，为16.6%。

　　通过对比发现，三室两厅一卫、三室两厅两卫和两室一厅一卫的需求比例均超过去年，尤其是三房类型的套型，合计需求比例上升了3.2个百分点。

　　二次以上置业成楼市主体

　　从置业频次的分布来看，二次及以上置业者首次超过首次置业者所占比例，二者比例分别为53.1%和46.9%。但在二次及以上置业者的构成中，已购公房者在二次置业者中所占比例最高，为37%；多次置业者所占比例最小，为1.5%。这说明，目前的潜在购房者已不满足于有房住，而且要求住得好。由于该类潜在购房者可以将现有住房出售或出租，因此多数人对目前较高房价的承受能力较首次置业者强。

　　年轻人购房热情受挫

　　调查结果显示，在25至60岁的5个年龄段中，受房价不断攀升的影响，20至25岁的潜在购房者比例下降，打算购房的比例为9.5%；26至30岁的潜在购房者最多，占19.5%；41至50岁段次之，占18.6%；61岁以上的潜在购房者比例虽有所上升，但总体而言仍然最少，仅占5.9%。

　　在各年龄段的分布上，31至40岁的潜在购房者所占比例最高，为31.2%；其次是20至30岁年龄段，为28.9%。数据表明，40岁以下中青年人的购房欲望较2003年有一定幅度的降低，总计为60.1%，下降了近7个百分点，但这一年龄层面的人群仍然是未来楼市的消费主体，其中又以31至40岁的中青年为最。

　　81至100平方米经济型住宅最受宠

　　从潜在购房者对不同面积住房的需求来看，81至100平方米、101至120平方米住房仍然有最大的市场空间，分别有38.1%、25.2%的潜在购房者打算购买这两种面积的住房，合计占到总需求的63.3%。另外，面积在121至140平方米、71至80平方米的住房也分别有14.5%、10.2%的市场需求，除了这4种面积的住房外，其余面积的住房需求相对较小。

　　通过与去年秋季房交会的数据对比发现，潜在购房者对于81至100平方米、121至140平方米、141至160平方米、161至200平方米、201平方米以上5种面积住房的需求均有一定程度的上升，尤其是81至100平方米面积段上升了5.2%，而101至120平方米面积段降低了2.8%。

　　由此可见，在收入水平增幅有限、房价持续走高的情况下，潜在购房者对住房面积的需求逐渐向两极分化，经济能力强的潜在购房者以追求更高生活居住品质为主，需求面积逐渐增大；经济能力一般的潜在购房者则在满足基本居住需要的前提下，着重考虑控制总面积，以便达到更好控制总价的目的。因此开发企业开发产品时，应在面积配比上提高100平方米左右及以内的比例，适当减少110至120平方米三房的比例，以便能够更好地适应市场的需要。

　　城东河西首选 江宁风光不再

　　该《研究报告》显示，潜在购房者对南京各板块的偏好程度为：城东、河西、城中、城南、江宁、城北、仙林、江北。对于住房区域的选择，城东区域仍然最受潜在购房者青睐，其次是河西住宅，二者的选择比例分别为31.6%、25.2%。主城区的五大板块中，城北住宅的需求率仍然最低，为10.80%。

　　从打算购房的潜在购房者目前的居住地域分布来看，城中市民最多，占24.5%；其次是城东，占23.9%。但与2003年相比，城东的潜在购房者比例有所上升，与城中居民的潜在购房者需求仅相差0.6%；河西与城北的潜在购房者比例也有不同程度的上升，而居住在江宁和城南的潜在购房者比例有所下降。

　　通过与2003年秋季房交会调查数据的对比可以看出，潜在购房者对各板块的需求比例都有不同程度的下降，主要是由于潜在购房者对目前的供应结构和房价存在一定的抗性，因而存在较强的观望心理。各板块下降幅度由高到低依次为城南、江宁、城北、城中、城东、河西、江北。

　　在七大板块中，城南与江宁板块的下降幅度最大，其中城南下一阶段的开发重点在城南东片，该片原有楼盘已基本售罄，新盘尚处于前期运作，目前在售体量不大；宁南片除花神美境和阅城国际花园外，新盘投放量较小，加之该片区目前生活配套尚不成熟，因此购买需求下降幅度较大；江宁的开发量虽然仍然维持在较高水平，成交量也较为平稳，但由于总体价格趋高，交通及生活配套设施滞后的情况没有得到有效改善，从而影响了潜在购房者的购买热情。

　　相比较而言，河西与城东的需求下降幅度最小。由于去年下半年至今，河西尤其是奥体中心片区新盘供应量激增，一定程度上遏制了河西地区房价的上涨幅度，但随着奥体片区规划的到位、各项配套设施的日益成熟，河西的开发商仍然在伺机抬高房价，这在一定程度上降低了潜在购房者的购买热情，潜在购房者宁愿持币观望，以便采取更为理智的行动。城东潜在需求的下降主要与其目前较高的房价和偏低的新盘供应量有关。

　　江北板块住宅需求率为4.10%，其潜在需求在七大板块中最低，与去年相比基本持平，略有下降。尽管目前江北大部分楼盘存在交通不便、配套不够成熟与完善等不利因素，但其较江南八区更为低廉的房价和过江隧道贯通后较大的升值空间，仍然有力地吸引着低价位潜在购房者和部分投资者的眼球。但随着江北新盘供应量的增加和房价的持续升高，现实房价与潜在购买者心理预期价格差距的逐渐加大，将导致购房行为更趋于理性。

　　低收入家庭淡出商品房市场

　　从潜在购房者家庭年总收入构成来看，平均月总收入在4000元左右，年总收入在4万至5.9万元的家庭是主要的潜在购房者，占21.2%；其次是年总收入3万至3.9万元段，占18.0%，平均家庭月总收入接近3000元，二者合计占39.2%；其他潜在购房者年总收入较为集中的收入段为2万至2.9万元和6万至7.9万元，各占13.9%和13.6%。

　　总体而言，从目前的趋势看，随着南京房价的不断飙升，较低收入的潜在购房家庭将逐渐淡出商品房需求市场，而转向经济适用房、二手房市场，商品房目标受众逐渐指向较高收入阶层。

　　投资炒房比例有所下降

　　从潜在购房者购买住房的目的来看，79.4%的潜在购房者购房是为了自己居住。给儿女使用的购房目的位列第二，占到9.8%，二者合计占到89.2%。这说明，总体来讲，南京的房市是由有效需求支撑的。值得关注的是，投资行为仅占2.9%，较去年有明显下降，一方面是由于政府出台的炒房禁令行之有效，有力遏制了过度炒作；另一方面也是由于多数投资者认为目前房价已达到一个较高的高度，投资获利空间减小、风险加大，因而采取了谨慎入市的态度。

　　购房承受力与房价上涨的差距拉大

　　关于购房承受力，城区五板块单价承受能力最强的区间是4001至5000元/平方米，其次是5001至6000元/平方米单价段。平均单价超过6000元/平方米的住宅仅有5.3%的潜在购房者愿意承受。而据最新统计数据，2004年4月南京城区五大板块的销售平均价格分别为：城东4568元/平方米、河西5289元/平方米、城中5623元/平方米、城北4027元/平方米、城南4301元/平方米，与去年各板块销售价格相比，平均上升幅度达到6.5%。

　　潜在购房者的承受能力与不断上涨的房价之间的差距正逐渐拉大，这一状况应该引起政府相关部门和开发企业的重视，及早采取措施予以调控，以避免产生不良后果。该报告关于价格上升弹性空间的分析指出，以目前的房价而言，价格上升的弹性空间已经不大，83.9%的潜在购房者对价格上涨较为敏感，涨价空间在100元/平方米以下。