上海高端住宅市场因银根紧缩风险日益增大

　　本报记者 李小刚

　　●此前传来的消息称，中国银行和中国建设银行等金融机构已经开始限制对高档住宅项目的贷款和个人按揭服务

　　●现在的消费心态已经逐渐平稳，不像去年那样冲动。而且央行的政策出来以后， 对销售方面还是有一些影响

　　●在目前各种压力逐渐增大的情况下，高端住宅的发展商在更加注重营销方面的工作

　　政策严控高端住宅

　　在近期金融调控的政策中，除去提高银行准备金率和地产企业资本金率外，对于房产项目的信贷出现了更加严格的管理。而在控制的房产项目信贷中，更加显眼地将矛头指向了高档住宅项目。此前传来的消息称，中国银行和中国建设银行等金融机构已经开始限制对高档住宅项目的贷款和个人按揭服务，金融机构认为在这些项目中存在着较多的金融风险。

　　事实上，关于高端住宅始终是房地产市场讨论的焦点话题。几乎是所有的房产专家都指出，目前上海乃至全国的房地产市场中存在着突出的结构性矛盾，这主要表现在高端住宅比例过高，在这部分项目中已经积聚了较大的金融风险。

　　而且这样的金融风险已经在现实中得到了证实。去年上海市统计局宣布，上海市房地产市场中投资性购房比例接近国际警戒线，达到了16.6%，而且特别指出在高端住宅领域已经远远超过了这个比例。

　　正是在这样的背景下，国务院和央行开始陆续出台了一系列的宏观调控，特别是针对高端住宅给予了更加严格的控制。

　　政策对地产企业的影响已经开始有所显现，这在6月3日上海搜房咨询公司举办的“上海高端住宅营销方略与通路建设”的研讨会上表现得十分充分。

　　这次研讨会吸引了十几家开发高端住宅的发展商参加，这样的数目连主办方都有点始料未及。据搜房公司一位内部人士透露，本来小规模的研讨会能够吸引这么多发展商，自己都没有想到，看来大家现在很关心目前的形势，而且在营销方面可能都面临了一些问题。

　　政府要推中低价房

　　虽然参加这次研讨会的发展商都是冲着目前复杂难变的宏观情况而来，都希望能够得到一些新的看法，但是在发言上都表现出相当程度的谨慎。

　　特别是对于现在金融政策的影响，发展商都是闭而不谈。中房指数系统高级分析师陈晟则表示，因为最近受到来自国务院和银行的一些政策的影响，开发商对今后的情况也说不清楚，整个的走势也显得很不清晰。

　　澳洲祥符国际集团董事长顾其良说，“今年对土地的控制和央行出台的政策，对贷款方面确实有一些影响。我们还有二期的开发，我认为现在的消费心态已经逐渐平稳，不像去年那样冲动。而且央行的政策出来以后，对销售方面还是有一些影响。”

　　据了解，目前上海整个的高端住宅市场，出现了一些基本的风貌，包括我们所谓的滨水豪宅、顶级豪宅，甚至亿元的别墅。总体来说，对于沪上的高端住宅，有相关的专家指出，高端住宅的市场走势并不清晰，可能这个不清晰不仅仅是高端住宅，现在的观望气氛的确是非常浓。

　　陈晟分析，从高端住宅几个相关的指标来看现在并不有利，相信现在土地紧缩的压力、金融收紧的压力、利率上升的压力，包括国外游资的投资的不确定性，以及政府结构性调整的压力——就是鼓励中低价位的房子和消费者预期消费的压力，都将对高端住宅市场造成很大的影响。

　　中海发展(上海)有限公司董事副总经理楼超刚表示，对这个市场很难有准确的判断，但是作为他们这个企业一直从事房地产，对于他们来说，无论市场好或不好，他们都做，但是现在算是一个非常时期，因为现在各种政策、宏观面的调控都相对来说,较负面的信息多了一些，特别是终端消费者的心态都发生了非常大的变化。总的来讲对上海这个市场还是持相对乐观的态度，他也希望上海的房地产市场能够长期、稳定地发展。

　　值得注意的是，目前上海房地产市场中政府调整的决心已经开始显露，向中低价房倾斜的政策将影响市场走向，对平抑上海房价将起到一定作用。因此在这个因素的影响下，市场中观望的气氛渐浓，对于高端住宅市场也有强烈的影响。

　　而对高端住宅的发展商而言，虽然上海地区的购买力十分雄厚，但是据一些业内人士透露，事实上有能力的购房者还是十分有限，所以这些高端住宅的购房者名单成为了重要的资源，许多名单成为各大发展商争夺的对象。

　　鹏利国际集团营销部总经理汪济武来上海不久，但是在北京一直从事高端住宅的销售工作。他从全国的角度讲，“高端住宅的方向来看，这个量已经差不多了，未来开发商的发展重点，应当放在中低档的楼盘上去，如果楼盘做得有特色的话，不管市场竞争有多大，也是能够卖得出去的。”他觉得高端住宅面临的市场风险将会更大，反而是有特点的中档楼盘更容易避免风险。

　　对于这样的市场风险，其实早些时候合生创展集团副主席项斌也曾经提到过。他认为，上海一些地区的房价已经相当贵了，而把上海房价一味去与香港相比的做法，是一些发展商为造高价房所寻找的借口。也有一些业内专家指出，上海目前一些地区的房价已经达到了国外大城市的水平。

　　发展商面临挑战

　　虽然面临着多方面的压力，但是高端住宅的发展商对发展前景依然乐观。

　　大多数的发展商认为，高端住宅仍然有很多的机会，而且从长期来看房价上涨还是一个趋势，这些支撑因素中首先是土地。因为土地是稀缺的，因此在黄金地段的土地不可再生；其次是地价的因素，在发展商看来地价上升是必然的；最后是支撑高端住宅的购买者，他们往往是一次性付款，因此抗金融风险的能力是非常大的。

　　普遍的认识是这几个方面将继续推进上海高端住宅市场的发展。但是理性的发展商也对高端住宅的价格有个清醒的判断。上海城建置业副总经理施嘉霖认为，“高端住宅是一个价值的体现，但价值和价格不是一回事，价格在某一个时间内是由供求关系决定的，比如1993、1994年的时候上海的房价也炒到一万多元，但现在这些房价大多都回落下来，某种情况下，一个时间内的供求关系会造成价值和价格相背离，但是价值会有一个真正的体现。”

　　新汉业不动产机构副总裁陆华表示，作为一个高端住宅的地产开发商，所面临最大的问题是它的消费者几乎是整个金字塔的最上层。“到目前为止，上海也好，北京也好，在全世界范围内，豪宅的出现，基本上都是在大城市，从这个角度来讲，豪宅的城市定位是什么？上海肯定是将来的世界大城市，从这个角度来说，这个经济奠定了将来它的大城市地位，整个上海的豪宅其实是面临更大的发展期。”

　　在目前各种压力逐渐增大的情况下，高端住宅的发展商在更加注重营销方面的工作。上海紫都置业有限公司副总经理易兵表示，“现在这个市场上面，高端住宅是越来越讲究营销了，而中低价房，相对来说营销越来越不重要，因为这个市场非常的广阔，好像营销不成为一个问题。但是对于高端住宅来说，营销是非常重要的一个方面。”不过他同时也指出，“虽然我也是负责营销这个工作的，但我始终认为产品质量是第一，而营销是第二，越是高端住宅，在前期对产品本身的研究越是多，包括它的建筑、它的景观、它的房型、它的建材和它的配套设施，如何满足客户未来的需求。我们在前期花的功夫是非常大的，接下来的事情才是营销。”

　　“现在营销非常重要的方面是信息传递问题，当然很多高端住宅需要做很多的广告，但我觉得，特别是在现在的高端住宅市场上，应该说国家的政策，无论是金融政策、土地政策，还是其他的一些政策，对高端住宅的销售不是非常有利的，接下去我们要考虑如何去开辟一个新的市场，如何去寻找一个特殊的通道。”易兵提出了自己在营销方面的想法。

　　中瑞集团总经理朱振岗认为，“对高端住宅市场未来走向的分析，我感觉离不开一个地域的经济发展，高端住宅市场有可能是面对尖端的一部分人群，其需求和出入有可能是要依赖于上海这个产业成功转型的基础上，现在高端物业投资人群是有很多，但是使用人群会有多少？我对上海高端的使用人群前景还是很看好，就是前面说的，要把上海建设成为一个适合人类居住的国际化城市，包括现在市中心控制容积率，无非就是要把环线内的居住环境，向国际化居住环境靠拢。在这样的背景下，实际上这样的高端人群会不断的增加，这是我对上海豪宅市场前景的看法。”