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-本报记者 刘许川 深圳报道
受到贷款紧缩打压的商业地产开发商困坐愁城之时，深圳铜锣湾集团投资数亿元与北京新燕莎集团合资的新燕莎铜锣湾商业有限公司于6月6日举行新闻发布会，宣布一个营业面积达20万平方米的超大型SHOPPING MALL今年10月1日将在北京开业。
深圳铜锣湾集团总裁陈智告诉记者，今年内开业的以铜锣湾拥有的CMALL品牌营运的MALL将达到8家，从而使CMALL连锁机构在距离深圳第一家店开业三年后就在十二个城市分布达15家。
商业地产泡沫的受益者
有媒体报道中国造MALL运动的推动力量——地产开发商由于受到新一轮有选择性的行业紧缩政策的打击，中国的MALL商业地产正在陷入困境和混乱。但陈智认为这种混乱和困境并不能全因调控引起，而是地产商违反商业规律追求暴利引发的必然结果。
有消息说中国商业地产的鼓吹者大连万达集团在长春、济南等几个城市都受到MALL商铺经营者的声讨甚至诉讼。
“从商业发展的历程来看，从来没有出现过因一种商业业态的推广而推动地产发展的。”陈智说，最早在国内引进MALL概念的铜锣湾集团从一开始就不打算经营商业地产而是只经营MALL，“如果所有的开发都要我做，我这一生能做成三个就不错了。”
拥有庞大体量的MALL开发需要大量的资金，而经营它则是一个长期持续的过程。除非开发商能把建筑面积卖出去，否则收回投资的过程是令以获取快速利润和追逐暴利的地产开发商所难以忍受的。据说一些MALL开发商把商铺分割出租之后，用一个物业公司的管理手段来营运整个MALL。由于缺少专业商业人才的管理，这些MALL无法形成所谓的商圈效应，听信宣传盲目进入MALL的商业机构最后经营失败，导致开发者与经营者的冲突。
“我们基本上都是在项目扫尾的阶段进入谈判的，我们和开发者合组一个商业经营公司来操作MALL广场的后期建设和持续运营。”陈智说，他们在项目开发的投资已经完成，建筑物的所有手续都已经齐备才敢进去。据说，在海口的项目是在一个已经封顶很久的建筑上启动的，开发商找了许多商业机构，最后是铜锣湾进入了合作。在北京的新燕莎项目也是如此，据说双方总共投入3亿左右的资金就可以运作20亿平方米庞大的商业面积，铜锣湾集团占有股份49%。
18个月可以收回全部投资
2000年开业的第一家铜锣湾百货位于深圳著名的商业区华强北，这个以香港地区最有名气的商业旺地作为商号的商场迅速成为深圳女性主要的购物休闲场所。一年之后，陈智开始开设位于著名旅游区华侨城的第二家MALL，而最近两年则一口气在广东和省外的天津、重庆、武汉、长沙、大连、太原、呼和浩特、海口、烟台等城市开了15家购物中心。
“在已经开业的商场我们都是在18个月内内收回全部投资。”陈智说，在华侨城和广东阳江的投资，不到一年就全部收回。在大型商业机构中，这种投资回报状况是令人惊叹的。
铜锣湾集团经营手段的核心是品牌输出和低成本营运。尽管铜锣湾建立了十几个连锁MALL，但是它并不负责所有仓储、物流配送的投资，这些投资是进入MALL的商业单位自行完成的。即使是铜锣湾自行经营的百货商场，也采用了联营的方式。据称，目前来自其它商业单位的租金收入占了铜锣湾集团收入的35%，来自联营百货的收入是65%。但陈智说到今年底15家MALL全部开业后，来自租金的收入将超过50%。
陈智认为和地方商业单位合作是避免受到抵制的一个方式。“在北京选择重组后的商业龙头新燕莎集团进行合作，使可以获得其原先拥有的商业资源。”陈智说。
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