| 北京CBD黄金地块招标遇冷 潘石屹独舞 | |||||||||
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| http://finance.sina.com.cn 2004年06月06日 16:54 21世纪经济报道 | |||||||||
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本报记者 杨丽萍 北京报道 30：3。 北京中央商务区CBD核心区首块土地招标，30家企业购买了标书。但只有SOHO中国、北京商务中心区开发建设有限公司、新石房地产经纪公司3家企业在6月1日开标前递交
北京CBD这幅标称NW07-1地块招标现场出人意料地遇冷。结果更成了潘石屹SOHO中国的“独舞”。 在仍存在大量协议土地的北京，谁来培育土地公开交易市场？ 招标冷场 这边厢是土地招标部门的热望，那边厢是投标企业的观望。 《北京商务中心区NW07-1地块市场推介书》如是介绍：“北京商务中心区NW07-1地块建筑规模近11万平方米，位于北京CBD的西北门户，也是朝外商业大街的重要组成部分，区位优势显著。北京市的土地供应制度处于变革初期，在一个相当长的时期内土地的供应都将是有限的，尤其是城市中心地区黄金地段的土地。” 但这块位于CBD核心区域(关东店四巷)、七通一平的熟地招标，没有得到期望中的追捧。 虽然北京市土地储备中心CBD分中心拒绝介绍有哪些企业购买了标书，但据有关人士透露，此前购买标书的企业多达30家，其中包括首创、顺驰、北辰等知名地产企业。这很是让北京业界人士猜想了一阵，不少人估计会有一番激烈搏杀，尤其是，如果顺驰这个拿地凶猛的地产商参与的话。惜乎这种场面没有出现。 6月1日，记者早早来到招投标现场。SOHO中国是第一家到达现场并递交标书的企业，之后，北京商务中心区开发建设有限公司与新石房地产经纪有限公司的投标代表相继到达并递交标书。但直到截止投标的最后时刻，也没有出现第四家投标企业的身影。 冷场似乎早已埋下伏笔。5月18日的招标现场踏勘答疑会，“问者寥寥”，到场的20多人中只有SOHO中国董事长潘石屹面熟，其他基本上都是生面孔，大多数出席答疑会的人还表示只是来看看。但这却被包括业内人士及媒体在内的众多人士误读为只是“爆发前的沉默”，结果是，“争抢土地”没有在预期中爆发，成了一种“持续的沉默”。 刘晓光甚至对本报记者否认首创置业曾经准备投标CBD土地招标，“我们自己还有20多块地要开发呢。” 顺驰北京公司董事陶琴曾代表顺驰在北京高价拿下两幅土地。但她对本报记者说，顺驰没有投标CBD这块土地的打算，“可能是公司内部谁把标书买回来看看吧。” 于是，只有3家企业投标，悬念没有了。北京商务中心区开发建设有限公司的政府背景，让人怀疑它只是来凑凑热闹，而新石房地产经纪公司似乎也不具备争夺的实力。“北京商务中心区开发建设有限公司的报价是6亿元，新石房地产经纪公司只给出了5.49315亿元的价格，低于6.417809亿元的底价，根据标书要求，它们已经被淘汰出局。实际上也就是SOHO中国以高出底价7000多万元中标了”，6月1日，北京CBD储备中心的有关人士第一时间向记者透露了这一消息。 若有协议土地 谁愿意竞标？ 一位业内专家告诉本报记者，实事求是地说，CBD这幅土地应该是块好地，西北面承接朝外商圈，西南与国贸商圈连为一体。可是，为何这块黄金土地只有区区3家地产商问津？ “潘石屹可能会为土地问题而疲于奔波，但像首创这样有大量土地储备的国有大型企业并不会这样。”首创集团的一位高管向记者透露了为什么首创置业没有投标的个中原因，“首创在北京拥有300万平方米的土地储备，算是最大的‘地主’之一吧，足以供应企业五年的开发量。” 据记者了解，目前，北京的“地主”基本上都是一些国有企业，国企地产商的土地储备量至少可以满足未来2至3年甚至更长时间的需求。 缺少首创等大型国有企业的参与虽然是土地招标冷场的一个原因，但北京土地招拍挂制度推行中的举步维艰，其实已经使得此次土地招标的遇冷成为意料之中的事。 “北京实行新的土地政策出台以后，开发商都突击吐地和拿地，说明协议转让的价格要比招标方式便宜。”北京华远集团董事长任志强就指出，“那些经过拍卖竞标成交的土地，平均价格都比原来协议出让时上升了20%。”任志强的言外之意是，如果能拿到更便宜的协议土地，谁还会费力去高价竞标土地？ 据不完全统计，目前北京大约有1200多个符合“协议出让土地”条件的项目，正在市场上到处飞。手里握有协议土地的土地商们、土地掮客们正四处寻找有实力收购的大佬们。据北京土地整理储备中心有关人士介绍，2004年1月9日前北京批准规划立项仍可协议出让的土地，总量达4000公顷左右，规划建筑面积约8800万平方米。这些协议土地，成为众多地产商的首选。事实上，刘晓光、任志强就曾告诉本报记者，几个月来，一拨又一拨拥有土地的人，纷至沓来“请求”首创、华远收购其土地。 但潘石屹不一样。老潘始终是土地零储备，要盖房子时才拿地，哪怕价格贵一些。而且“他的确擅长于运作城市商务中心地段的高端项目”。 潘石屹在CBD NW07-1地块揭标之前，通过网络形式向本报记者解释了他志在必夺的缘由：“CBD NW07-1地块与SOHO.尚都紧紧相联，两个十几万平方米的项目加在一起会形成一个比较大的规模效应，而我们有在CBD开发项目的经验，我们开发了现代城、建外SOHO和即将动工的SOHO.尚都，建筑面积累计有145万平方米，是目前北京CBD中最大的房地产发展商。再次在CBD内开发项目，我非常有信心。” 揭标之后，远在俄罗斯的潘石屹告诉记者说，这块地的最后成交价在7000元／建筑平方米左右，他非常有信心将建成后的项目售价达到1.6万元至1.7万元／建筑平方米。 宏观调控之下的资金效应 还有一个资金的问题。敢在CBD核心区拿地开发，口袋里没有大把的钱是不行的。 正在收紧的房地产金融政策，让一些开发商的“钱袋”捉襟见肘，是CBDNW07-1地块遇冷的另一个重要原因。 “因为现在赶上了宏观调控，金融政策的变化使得这块地开发的门槛大大提高——因为是商业用地，只有到建筑物竣工后才能得到银行的按揭贷款，这就要求投入的资金比原来要提高一倍左右。”潘石屹说，“没有14个亿的资金，这个项目运作不下来。”潘石屹对CBDNW07-1地块的判断是，整个地价就是7个亿，再加上项目运作还要再投入7个亿，“开发商也要掂量掂量自有资金是否能顶得上去，缺乏资金和融资实力的公司根本无法入局。”而他的SOHO中国却是有钱没有地。“今年上半年建外SOHO的房价不断上升，公司财务状况比预期要好得多，不需要银行贷款就可以完成新项目的开发。”潘石屹说，SOHO中国并没有受到金融紧缩政策的影响。 按照国土资源部的规定，到今年8月31日，此前所有以协议出让方式“圈”下的土地，必须完成立项、规划和土地出让合同。此外，按照规定，协议土地如果两年内不开发，理论上政府也有权收回。潘石屹认为，新土地供给制度的实施使企业储备大量土地变得更不现实，资本实力没有达到一定程度的开发企业已经不敢通过这种方式来炒地了，而在过去几年无声消失的房地产公司，绝大部分都是因土地而使资金链断裂所致。 “怕一些没有实力的房地产发展商在里面起哄，占了地，又没能力开发，所以标书明确规定，价格多少只占总得分40%的权重，资信、开发经验占的比重比较大，付款方式占的比重也比较大，占15%。”一位购买了标书的企业向记者透露，政府制定的评标方法也加大了资金在投标中的砝码，以迎合目前的土地和金融政策。 恐怕这就是宏观调控启动的土地、金融杠杆的效应。 |
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