卖方市场渐行渐远 沪上楼市拐点若隐若现

　　王其明

　　本报记者 上海报道 火热的上海楼市正在慢慢降温，“打折”这一上海楼市久违的词汇又开始在楼市重新流传。“九六折，甚至可以九五折。”浦东部分别墅开始传出打折风声。而且，打折开始慢慢的向公寓扩散，上海搜房资讯有限公司副总经理陈晟对记者证实：“在浦东世纪公园附近，有些比较好的楼盘已经在九九折、九八折出售。”甚至市区的楼盘 也开始打折，香梅花园就有客户买两套房子，一次性付款，打了九九折。

　　别墅打折，这是高端市场开始转向的明显标志。部分公寓打折，是针对那些一次性现金购房不需要贷款的客户。有业内人士认为，这也是上海楼市开始降温的表象，上海房地产市场正处在一个转折的敏感期。

　　高价房、局部区域率先盘整

　　上海楼市空前繁荣了两年，房价以均价每平方米5118元夺得去年的全国第一，涨幅28.2%，也在全国排第一。今年第一季度，上海的“双料冠军”再次保持下来。上海的高房价引起了中央和老百姓的强烈关注。

　　今年开始全面宏观调控，中央政府出台了一系列涉及到房地产行业的政策，重点在土地、银行信贷、个人按揭等方面。上海市政府也出台了期房限转、网上登记、降低中低价房预售标准等等措施。陈晟不无忧虑地指出：“中央与地方政府对楼市的调控，在很大程度上影响了消费者和开发商对楼市的预期。”

　　市场也随之开始局部盘整，高价位楼盘首当其冲，以别墅市场最为明显。浦东地区的部分别墅开始打折，已经打到九五折、九六折。上海荒岛房产工作室董事长许仰东说：“别墅市场调整，尤其是投资性为主的别墅，主要是浦东和闵行区的别墅供应量大的区域。从短期看，其中部分别墅市场一定会调整。”2003年，上海供应了63个别墅楼盘，占上海楼市总供应的17.9%，已经成为中国乃至世界别墅供应量最大的城市。去年在市场走红的情形下，别墅也一片热销景象。但许先生也反映，别墅的空置率非常高。

　　环线附近、供应量比较大的区域，比如松江区、宝山区、浦东，房价也开始松动。宝山区、松江地区，也是住宅供应量集中区域，轨道交通没有，生活设施配套远未健全，楼盘销售速度下滑极其明显。某个楼盘，均价6千，是当地主力楼盘，原来一周可以销售10套以上，现在一周差不多只能卖掉一套房子。一直供应量比较大的浦东世纪公园板块部分楼盘也开始打折。

　　其实，楼市调整在3月房展会上就初露端倪，当时，观众人数锐减，据统计，成交量不到去年的三分之一。而记者在近期采访中接触到的所有开发商都向记者证实，销售速度今年明显下降。今年第一季度，住房销售价格的增幅也开始回落。据统计，2003年12月预售房价格增幅比11月增长2.01%?2004年1、2、3月分别比上月增长1.3%、1.0%和1.6%，增幅都有明显的回落。上海市社科院房地产研究中心理事顾建发断言：这些调整，是整个上海房价将调整的前兆。

　　房价拐点来了？

　　两周前，上海市房地局副局长庞元在一次会上说，上海房地产市场走势，有待后期观望。上海天地行房地产营销有限公司董事常务副总宋捷明确表示：“我现在只敢预测半个月后的市场，未来的市场真的看不清楚。以前可以预测半年、一年后，上市未来前景现在看不出来，要等一段时间才明朗。”这代表了市场的大部分人的看法。

　　对于上海楼市的未来走势，市场有着明显的分歧。华师大欧亚研究中心研究员，上海第一财经的独立评论员余南平和望源集团董事长季宝红，坚持认为今年房价拐点要来临。余南平对记者说：“作为一个独立评论员，我的判断是，上海楼市的泡沫非常明显，迟早会破裂。”

　　根据是房价和人均可支配收入之比。余南平分析，一般认为，两者之间比例为6-8?1是合理的。一般认为，中国可承受的比例是12?1。但是，现在上海的实际状况是，环线以内，每平方米6500元的新房已经很少，内环线内新房每平方米均价已经接近1万。买一套100平方米房子，六七十万很正常，去年上海人均可支配收入是1.6万。房价和人均可支配收入比达到35-40?1。从国际上， 2003年，美国每幢280平方米的房子，平均价格14.3万美元，但美国人均可支配收入是3.7万美元，房价收入比为4倍多，依然合理。

　　今年，上海市推出300万平方米中低价房，这被认为是抑制上海房价的有效措施。对此，余南平说，这些中低价房都处在离市中心25公里的偏远地区，根据城市经济学理论，每7公里，每平方米房价将下降1000元，照此逆向推算，也与市区房价相差不多。余南平说：“上海楼市泡沫极其严重，之所以还没有破灭，因为市场还有一个缓冲期，现在正处于缓冲期阶段。”

　　认为今年上海楼市拐点将至的，还有季宝红。他认为，1999年是上海市土地供应最少的一年，全年供地只有500亩。由于开发周期的影响以及申博成功的利好，2002年房屋供不应求，房价快速上涨。但是，据其观察，从2003年10月开始，上海楼市的供求关系已开始改变。统计数据表明，2003年上海市全市施工面积达7000万平方米，全年的土地供应量达2600公顷。按照这一数据计算，2005年到2006年，上市预计可供应的商品房至少有8000万平米，而需求每年不过2500万平方米。因此，他坚持认为：“上海房价的拐点，今年一定会出现。”

　　但是，市场上也有不同的判断。新汉业企业发展有限公司执行总裁赵云飞则认为，房价主要还是由经济发展状况和城市地位决定的。上海的人口基数是1500万，如果20%的人是中高收入者，这部分人是有效需求。这就是300万人口，100万家庭，如果按照100平方米计算，也是1亿平方米，即使是20%，也是2000万平方米，这还是改善性需求。另外，上海每年还有1000万刚性需求，需求是旺盛的。他说：“房价还是会涨的，只是涨幅不会像去年那样大。”

　　许仰东也说，上海的新房还是给中高收入人群的，并不是给低收入老百姓的，老百姓购买房子，只能是二手房或者是租房。去年是上海购房最多的一年。但是，银行存款依然在上涨。这说明市场购买力基础是坚实的。因此，房价不会跌。

　　卖方市场渐行渐远

　　记者采访复地集团董事总经理范伟、合生创展集团有限公司副主席项斌时，他们都认为上海房价跌的可能性不大。范伟也对记者承认现在楼盘销售速度降低，不如去年那样火爆，但他认为这是回归市场本位，是正常现象。

　　业内人士对记者说，尽管开发商们对外宣称房价不会跌，但是暗地里开发商们都在采取防范措施以应对房价下跌。主要措施之一，就是放慢开发速度。一是担心销售不旺；二是减少投入保证资金链安全。今年，市场新盘推出的速度远远低于去年，媒体的房地产广告开始增加开发商们开始再次重视房地产营销。

　　顾建发对记者说：“上海楼市供不应求的局面已经结束，卖方市场开始逐渐解体。”住商不动产上海总部林倩副总经理也说，他们在加强对买方客户的服务力度，已经在准备迎接买方市场的时代来临。