“物流地产”启航中国之旅

　　一年前，在业界有“工业物流地产老大”之称的美国普洛斯公司

　　登陆中国，称计划今后5年在中国物流市场投资20亿美元。这一

　　举措引起了人们的关注———

　　一年前，美国普洛斯公司携带着“物流地产”这个新概念登陆中国市场，开始了紧锣密鼓的布阵。如今进展如何？最近，我们采访了美国普洛斯第一副总裁中国区董事总经理梅志明和中国市场总监卢利民。

　　问：请您向我们的读者介绍一下普洛斯公司的概况，它在国际同行中的实力和信誉度如何？

　　答：普洛斯是在美国纽约证交所挂牌的上市公司，开发及管理超过120亿美元的资产。作为全球最大的上市工业房地产投资信托公司，普洛斯总出租面积已超过2300万平方米。而与其他房地产投资信托不同的是，普洛斯专注于物流地产的投资业务。

　　我们已与4000多家企业建立了良好的合作，其中全球1000强企业中有近一半是我们的客户，如宝洁、通用汽车、联合利华、HP和全球四大物流公司等。如今，普洛斯为DHL及其旗下的附属机构服务，延伸至3大洲15个市场的22个设施，使DHL网络覆盖了全球220多个国家和地区的12万个速递终端。从全球布局来看，北美、欧洲和亚洲都将是我们的业务重点。

　　问：普洛斯公司的到来给中国物流业引入了一个新概念————“物流地产”，请您给我们讲解一下普洛斯“物流地产”的投资模式和具体的操作方式？

　　答：普洛斯所谓的“物流地产”，就是由普洛斯先选地建成相关物流设施后，再转租给客户，比如制造商、零售商、物流公司等，之后，将有一个资产管理队伍进行物业管理，他们的工作主要是提供物业相关服务。也就是说，普洛斯只是从事地产投资开发和物业管理，而日常物流业务仍由客户或客户制定的物流公司操作。

　　问：也就是说，普洛斯的本质是地产商而非物流商。那么，“物流地产”模式的价值在于什么呢？

　　答：“物流地产”模式的价值就在于更有效地帮助客户管理运用资金、降低成本，提高企业核心竞争力。

　　地产和物流设施占据了物流公司的很大一部分固定成本。而我们可以根据顾客的需求，选择合适的地点，建设、运营与管理专用物流设施，而且准备采用本地与全球的专业技能开发物流配送设施，与客户建立密切的合作关系，为其在合适的时间与合适的地点，提供合适的现代物流设施。为了不断增加客户的财务目标，普洛斯还将采用收购的方式，将客户目前拥有的物流配送设施购买回来，将其设计规划后，根据长期业务关系签订租约再回转给客户，让客户继续使用这些现代物流设施。

　　通过普洛斯提供的收购与回租方案，不少物流公司削减了固定资产，将其主要精力放在核心业务上，因此提高了资产回报率，减少了企业负债率。普洛斯公司最近在北美用16亿美元完成了一项收购。

　　问：听说早在1997年普洛斯就开始对中国市场进行考察。为什么选择现在进入中国市场？进入中国市场的目的是什么？

　　答：普洛斯一直致力于创建一个全球性的物流配送网络。中国市场是世界上潜力最大的区域市场，随着普洛斯全球范围业务的不断拓展，普洛斯正在加速拓展在中国的投资范围。

　　改革开放20多年来，中国的经济取得了长足的发展，特别是加入世贸组织后，中国经济已融入全球化进程，物流业也取得了高速发展。近年来，我们越来越感觉到物流和供应链管理在中国已被提到一个很高的高度。很多企业都在考虑怎么降低成本，怎么提高效率。普洛斯觉得这是进入中国市场的最好时机。

　　问：普洛斯进入中国市场，是否遇到一些障碍？比如会不会由于文化上的差异产生冲突，会不会遇到客户对一种全新运作模式的抵触？

　　答：这些情况在创业初期总是难免的。但通过公司全体员工的不懈努力，“物流地产”投资模式还是很快赢得了众多客户的信任和认可。普洛斯和中国企业完全可以通过合作各取所需，共同发展。因为中国的不少物流企业在快速发展中取得了良好的业绩，但是在物流园区的管理上也存在一些问题，同时有的物流企业也存在无法适应现代物流市场配送要求的问题，而单靠自身的经验又无法实现运作模式上的重大突破。所以，我们准备通过与中方合作，将我们成熟的运作模式输入中国物流市场，从而达到双方共赢的目标。

　　问：那么，普洛斯在中国的园区建设中取得了哪些实质性的进展？下一步如何打算？

　　答：这两年，我们准备先在重要战略地区搭建物流设施网络系统，比如在上海靠近海港、空港、陆港和工业区的地带设置三四个点；然后在长三角、珠三角、环渤海经济圈等沿海地带布置；再从沿海向内陆拓展，将随着我们业务网络的延伸推行我们一贯的服务。

　　普洛斯在上海已合作开发了上海西北物流园区。与苏州物流园区的合资谈判也已顺利结束，我们准备投资近3亿美元的资金来发展这个园区。目前，普洛斯在苏州兴建的物流园凭借其优越的位置与交通、高品质的规划、商业发展支持理念与良好的发展环境，已成为成功的物流园区之一，苏州工业园区建区10年已经吸引了1500多家外商投资企业。最后，普洛斯公司及其合作伙伴正与当地政府合作，在苏州物流园内进行第二次开发，根据不同客户的需求，为该物流园提供普通仓储、保税仓储与出口监管仓储等。最近，国家海关总署已批准苏州物流中心开展B型保税物流中心试点运作。物流中心是封闭的海关监管区域，与现有的“直通点”连接，具备口岸功能。建立保税物流中心将对提升苏州工业园区乃至整个长三角地区的综合竞争力具有积极意义。可以说，目前普洛斯的业务范围从最初的上海市区拓展到了整个华东地区，业务呈现良好的上升态势。我们也已开始在广州和深圳等地积极的筹备和规划。下一步我们将进入北京、天津等环渤海地区。　　　　　　　　文／杭娜