商铺修练两大必杀技“傍景”“返租”乱你心

　　九成参展开发商承诺“返租”

　　借各种各样的“返租”回报，商业房产开发商试图打开上海投资市场。昨天，第三届上海商业房产展示交易会开幕，45家商业房产开发商携50多个项目参展。在现场，记者看到，为吸引更多的投资客，开发商纷纷抛出“返租”承诺，这些项目占到参展项目的90%左右。

　　“返租”新营销

　　承诺“返租”是这两年商业地产市场兴起的一种营销模式，即由开发商承诺在一定时间内负责商铺的招租，投资者坐收渔利。从本届商铺展来看，“返租”已经遍布办公楼市场、酒店式公寓等商业地产市场，在“人有我有”心理的驱使下，“返租”营销颇有燎原之势。

　　聚金汇城是本届商铺展上上海西区推出的较大规模的商城，开发商用来吸引投资者的主要卖点是年年收租金，开发商承诺三年“返租”，每年8%的回报。周庄的江南人家是产权式酒店，其“返租”承诺是10年8%。来自海门、高邮、武汉、青岛各地的商铺、办公楼、酒店约30多家也都不约而同地推出各种“返租”承诺，返租金额从6%—10%不等。

　　“返租”吸引投资客

　　“‘返租’形式有利于产权式商业地产市场的发展，新的商城需要开发商集中招租，并且划出房产开发收入的20%左右进行营销和包装，只有形成市场的商铺才是有价值的。”上海澳格董事长顾速良透露，大批“返租”商业设施推出的背后另外一个重要原因是，近期一系列调控政策陆续出台，期房限转和购房按揭管理进一步加强，使相当一部分以投资为目的的购房者在投资购房时出现观望和疑虑的投资心理。在这样的市场背景下，开发商推出有稳定回报的产品是希望吸引更多投资客的关注。

　　行家提示

　　风险不可低估

　　上海在行置业投资咨询有限公司姜新国：“返租”销售很可能使商业地产投资泡沫增加，其中风险不可低估。有的开发商在“返租”过程中抬高售价，用“返租”吸引投资者，真正的经营能力不强。由于国内尚缺乏相关的信用和法律保障，一旦开发商破产或者出现资金问题，其“返租”承诺将不可能实现，到时候用高价买下商铺的投资者将蒙受损失。

　　商铺一搭上“山水”价格就飞扬

　　亭台楼阁、海滩椰树、青山绿水，昨日，很多光顾该次交易会的观展者在场馆中发现了以上一幕幕美景。如此集中的旅游房产项目共同亮相，在上海还是第一次。

　　买个商铺做养老地

　　站在周庄·江南人家的柜台前，记者被眼前的周庄主题公园规划图所吸引。在这个总占地面积为70亩的公园中，各种仿古建筑所组成的度假酒店、特色商铺、艺术馆、酒吧区错落有致，而和古镇相通的河水悠闲地环绕在每幢建筑的门口。很多投资者被这种田园式的宁静打动，产生了购买其中商铺、度假酒店的冲动。一位上海投资者说，这种商铺对都市人来说，不仅有一定的投资价值，退休后在那里养老也不错。

　　虎丘·财神道则是借了古城苏州的光，整个建筑设计体现了江南古宅的建筑精髓，独特的内院压缩径深，2万平方米包括餐饮、休闲、娱乐等产权式商铺；建在阳澄湖的东方云顶做足水景文章，其推出的旅游度假公寓单价高达1万元。还有周庄·钱龙盛世、天徽别院等旅游房产，都在上海露脸。

　　旅游商铺借“景点”光

　　目前，上海投资者所熟悉的商业房产大多为城市型商铺，如市中心的旺铺、社区商铺、办公楼商铺等。而旅游房产大多出现在一些景区，其中包括旅游商铺、旅游产权式酒店等，这些旅游房产项目靠景点来提升其房产的品质，而景点中的游人又能带动整个房产的人气，很多旅游房产甚至和景区开发融为一体。由于很多旅游房产位于城郊处的景区，尚处于市场培育期，因此目前部分商铺的价格还并未疯长。

　　但据一些知情人士透露，一些成熟景区的商铺价格，其攀升速度相当迅速。如上海古镇周庄的一些商铺，其价格已从几年前的7000 元/平方米/年上升到如今的1.3 万元/平方米/年，而淮海中路某些商铺的价格为1.5-1.8 万元/平方米/年。

　　专家建议

　　不要见景动情

　　上海澳格投资管理有限公司董事长顾速良：购买旅游房产，不能仅仅看景色是否美丽，还要看景区内涵是否吸引人；要关注整个景区的发展前景，如周边是否有高速干道、公共交通，是否有大规模的旅游规划；旅游房产的开发商也很重要，投资者要关注开发商的实力，同时看开发商是否有持续经营的能力，如果有些开发商卖完房子就走人，对这样的开发商要警惕，因为之后整个商区的经营有可能完全改变；另外，开发商的经营理念也非常重要。