深圳调整物业管理收费听证好意无人买账

　　记者 李桂茹

　　本报深圳6月1日电

　　政府是好意，但物业公司和业主都不买账！这是5月31日深圳市“有关调整现行物业管理服务收费政策”的听证会上，组织者———市政府有关部门始料不及的。

　　这场听证会邀请了24位各方代表。针对政府重新制定的《关于规范深圳市物业管理服务收费有关问题的通知》，物业管理企业和业主代表提出了多方面的质疑。

　　物业成本数据有没有公信力

　　听证会上，物价局提供的《关于调整物业管理服务收费政策的听证报告》指出，这次调整收费的重要依据，是该局与原深圳市住宅局对22家物业管理单位在1999会计年度的财务数据。这些数据显示，22个接受调查的物业公司，15个亏损，亏损面达68%。

　　业主代表梁松质疑这个调查数据的公正性———这个数据到底是怎么来的？为什么有这么多的物业管理企业亏损？如果它不盈利为什么不关门？

　　梁松说，深圳的物业管理市场化程度非常高，物业专业服务企业如保洁、保安、电梯维护等服务市场化程度很高，成本也很透明。管理费高的主要原因，是物业管理成本高。

　　他举例说，深圳景洲大厦有440户，从保洁、绿化、保安和电梯维护，都聘请一流的公司。其保洁、消杀、绿化、保安、电梯保养、公共水电等项，合计1.48元／平方米／月，可《通知》核算的高层住宅，却是3.89元／平方米／月。

　　梁松据此认为，深圳物业管理行业早已成本虚高，降价势在必行。不同企业的成本相差几倍甚至十几倍，如果硬把他们拉在一起作为定价的依据，极不科学。

　　物业管理有限公司经营者代表则持相反意见。深圳市中旅联合物业管理有限公司董事长陈德宁建议，由物业公司、物价部门、行业主管部门、业务代表、有公信力的中介机构组成新的调查小组，对不同物业种类、不同资质物业企业的成本构成、合理利润进行调查核算，用新的数据说话。

　　他说，政府应定期调查物业管理成本并定期公布，这样才具有公信力。

　　该不该设政府指导价

　　据悉，本次《通知》出台的意图，是想通过调整现行物业管理条例，让人们今后在处理物业公司与业主之间矛盾时有个依据，从而达到规范市场的目的。

　　对此，物管人士和业主均提出质疑———对于已经完全市场化的商品房价格，政府没有实行指导价；同样完全市场化的物业管理行业，怎么就要实行指导价格呢？

　　另外，同样是物业管理，《通知》只是对住宅物业(不含别墅小区)实行指导价，而其余物业类型仍然实行市场调节价，为什么？

　　物价局有关人士对此的解释是，“为了平衡物业公司的盈亏”。

　　政府的本意，是让《通知》成为一个行业依据和标准，但缺乏一个明显的计算方式。梁松表示，物业由谁管理、费收多少，应该由业主大会和业主委员会决定，政府没必要亲自定价。政府只要公正调查物业管理的成本，为业主和物业公司提供参考标准即可。

　　陈德宁则怀疑上述说法的可行性：物业管理企业作为企业法人，是一个完整的法律主体，并有明确的监管部门。而业主委员会连社团法人的资格都不具备。现在，有政府指导价，双方矛盾尚且如此突出；如果完全市场化后，矛盾谁来解决？如果业主大会和业主委员会运作不规范，谁来规范？

　　装修管理费合不合理

　　深圳新政策规定，对房屋装修，物业管理单位可收取装修管理费。理由是：装修管理要发生一定的正当物业管理活动以外的管理成本，致使物业管理企业意见较大。因此，现实中，他们往往变相收取电梯使用费、楼道维护费等装修管理服务性质的费用，以补偿装修管理成本支出。因此，深圳市物价局与国土资源和房产管理局在新政策中提出，可适当收取装修管理费，并规定了相关的收费标准。

　　多数听证代表对此都持否定态度。他们认为，物业管理费应该包含装修管理费。如果收取装修管理费，在装修期间就不应该再收物业管理费。否则，势必造出双重收费。

　　作为方案起草人，市物价局与市国土资源和房产管理局的负责人在听证会结束时表态说，他们制定的这个标准，只供市场双方参考，而非硬性规定。他们会认真考虑听证会上的尖锐意见，重新核定成本核算、定价标准等具体内容，“该推倒重来的，一定重新修订。”