发展商资金压力日增将土地典当作救命草

　　本报记者 李小刚

　　5月初的有关银行系统停止任何贷款的传闻，虽然已经得到权威部门的否认，但是商业银行已经实质性地收紧了信贷，尤其是在房地产贷款方面，一些发展商正在受到更为巨大的压力。

　　近期，记者对上海本地一家商业银行的信贷部门工作人员采访时得知，他们对于房地产企业的所有贷款都采取了严格的发放措施，许多急需资金的发展商被挡在了门外。

　　而发展商方面传来的消息也在证实目前形势的严峻性。一家开发量较大的发展商告诉记者，他们在近期已经感受到资金链的绷紧，他们相信在业内面临像他们这样困难的发展商不在少数。

　　对于发展商更可怕的情况是，面临资金缺乏的困境，虽然都开始寻找新的融资途径，但是现实并没有起初想象的那样乐观。被大多数发展商寄予厚望的房产信托，由于其过快的增长和诸多问题的存在，也如信贷政策一样受到更加严格的管理，而众多虎视眈眈的海外基金也是面对这个需要规范的市场而显得裹足不前。

　　但是面对仍然有巨大利润的市场，新的挑战者还是敢于挺身而出。最近有关于通过“土地典当”获取资金的方式正在引起业内新的关注。

　　“土地典当”兴起

　　今年开始的各项政策，其意在对地产企业过去的违规操作给予矫正。虽然对于四证的要求始终是地产企业必须具备的条件，但是从中央三令五申的指导意见中可以看出，地产企业存在的问题依然很多。

　　因此，目前央行房贷的最近规定再次强调，对未取得四证(土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证)的项目，不得发放任何形式的贷款，而且企业自有资本金比例也调高到35%。

　　但是政策的约束正在面临考验。对于那些目前手头缺少资金的地产企业，一些典当行开始推出土地典当的新业务。据了解，这项新业务可以让开发商在四证办妥之前，只要凭土地证即可到典当行去借“过桥”资金。

　　事实上，现在受到严管的房产信托，在此之前也与土地典当所起的作用有相似之处。它们的共同点就是为急需资金的地产企业提供“过桥”资金。已经有典当行的内部工作人员向外界透露，土地典当就像是一座桥，让开发商在获得土地证之后、四证办齐之前，顺利过“河”，从银行获得贷款。

　　据一些典当行介绍，原来典当行一直做的主要是房产典当，而最近因为看上了央行新规给自己所带来的契机，所以立即推出了土地典当业务。凡是开发商已经取得土地证的，而四证还未办齐不能向银行贷款的，都可以凭土地证到典当行进行抵押。

　　从几家典当行了解到，目前典当行基本按土地拍卖价格的50%发放当金，同时参考现在的土地行情。对于一些资金实力比较强的房产公司，这个比例会适当提高到60%。就利率而言，典当行2.5%至3%的月利率是银行的四五倍。因此一笔大额的土地典当业务，即便典当行方面对收费稍微下浮，开发商的成本也是相当高的。但显然这已经不太重要，正如一位房地产专家所说：“与发展之争相比，无疑生存之争更为重要。”

　　典当行现在对于发展商来说，还不仅仅是起到“过桥费”的作用。目前一些手中已经有新项目开工的发展商，由于前期资金尚未回笼，银行贷款又迟迟未到位，因此短期资金压力对地产来讲也很难度过。所以为此目的而走进典当行的地产企业也在增多。

　　看来这段特殊的时期，许多房产企业遭遇的资金压力巨大，而进典当行将土地作抵押进行融资，以解燃眉之急，土地典当正在成为地产企业的“救命稻草”。

　　日渐受追捧

　　“土地典当”的方式一经推出，就受到长三角许多城市的追捧。

　　据有关媒体的报道，早在去年9月，杭州几家规模较大的典当行就推出了针对房地产企业的土地使用权典当业务，但应者一直寥寥无几。但这个情况随后就得到了改变，尤其是随着金融政策的密集出台，房产企业纷纷出现资金缺口增大，情形开始发生了很大的变化。

　　“房地产企业拼的是资金，银行、信托行不通，那就只能通过典当行救急了。”一位不愿透露姓名的余杭房地产公司负责人这么说。去年央行121文件的影响还在持续；就在前不久，存款准备金率又有所提高；房产信托再度收紧……这些，都使得房产企业融资困难。而土地使用权典当，则刚好填补了这一空白点。

　　据中财典当行有关负责人的统计，今年以来，从1月份开始，他们已经为房产公司办理了近10笔借款业务，放出的贷款累计达1.2亿元，其中最大的一笔有750万元。而去年底的3个月，这个数字只有1000多万元。

　　类似的情况也出现在国信、元泰等典当行中。据国信典当行有关负责人介绍，这段时间来，频频光顾典当行的中小房地产企业很多，开出的金额大多在500万元以上。

　　上海在此之前“土地典当”还没有得到充分的重视，主要原因正如南浦典当行的估价师孔先生所言，由于多数典当行规模不大，实力有限，所以，对土地典当这项业务，最大障碍就是受到资金的限制，因为抵押一块土地，动辄上千万元，并非一般典当行所能承担得起。

　　但是日前传来的消息打破了这个断言。恒隆典当最新披露，该公司近日获得了一笔土地典当大单，涉及融资额达到2000万元人民币。据该人士介绍说，目前这笔典当业务该公司已经确认受理，目前已经办理好相关手续开始放款———“这笔业务，可能是近年来上海市典当行业涉及金额最高的一笔业务。”

　　此次恒隆典当行接到的土地为松江一家开发商所有。一个多月前，该开发商首次与恒隆典当行接触，提出典当松江一幅108亩的土地，融资5000万元，融资期限为1个月左右。恒隆典当接到业务后，根据目前的市场行情对其提供抵押的土地进行评估，以每亩地100万元左右保守估计该地块价值也超过了1亿元人民币。

　　“不可否认典当融资成本相对较高，但是其办理迅速、期限灵活的特点，对一些急需资金的开发商还是很具吸引力的。”业内人士表示。

　　典当也有风险

　　一些业内专家指出，既然“土地典当”起到的是“过桥费”的垫资作用，那么其中必然存在较大的风险。

　　上海东方典当有限公司的业务副总监赵筱竹则认为，从各种因素来看，典当行目前不应该涉足土地典当业务。其理由在于：

　　首先是法规因素。因为国家现行《典当行管理办法》对有关土地、在建工程、烂尾楼等都在典当行经营范围内制定了严格的管理规定，而且，上海房屋土地资源管理局也于前年发出通知，明确不予受理典当行对在建工程的土地抵押登记。所以，赵筱竹认为，目前的有关政策并不支持土地典当。

　　其次是企业自身因素。第一，典当法规明确规定，典当行对单笔业务当金的发放，不得超过典当行注册资金的25%，而土地抵押当金的数额巨大，产生风险的机率就很高。第二，土地典当期满发生绝当时，由于土地所有权属于国家，所以对其进行变现十分困难，须经土地局、规划局等政府部门层层审批，手续繁琐，时间周期长，对典当行资金的周转就会不利。第三，国内典当行一般都没有专业的土地评估师或房地产开发人员，所以对土地的评估价值很难确定。

　　对此，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，现在商业银行严格控制信贷，是为了落实国家宏观调控政策，这是正确的。不过他又认为，银行对房产企业的贷款状况要有所区别，也就是对已落实了贷款并开工一半的房产企业，应该信守合同，体现诚信，否则房地产又会产生“烂尾楼”现象。而对新申请的还未开工的房产企业必须从严，尤其是开发高档商品房或别墅的，更应该严格把关，或者不予贷款。

　　针对眼下有些房产企业通过典当行，采用抵押土地证、发票之类方式去筹资，他认为，这其中会产生一定风险。一是房产企业由于第一期贷款是通过银行获得的，那么它就会把原先的土地和房产抵押给银行，如果它从典当行获得第二期贷款，就得把抵给银行的土地和房产又质押给典当行，这样就会出现“一女多嫁”的现象，这显然是违规的。二是房产企业迫不得已向典当行筹资，这会增加房产的开发成本，而这些成本很可能转嫁给购房者，这样又会在无形中增加了风险。

　　放贷金额越做越大，潜在的风险也在典当行的考虑范围内。对此，中财典当行一位工作人员说，除了从“四证”齐全对房产企业进行考察外，他们还从后续资金来源等方面对企业作些考量，并适当放低放贷比例。她说，因为对方提出的金额过高，两家房产公司的典当业务被暂时搁置。