“软着陆”拨云见日 房地产逃过一劫？

　　本报记者 李一戈

　　北京报道

　　“准备了更严厉的调控措施”

　　看到4月份的全国房地产开发投资统计数字，许多地产商不由舒了一口气。

　　虽然有人要对现有统计数据表示若干质疑，但它仍然是政府决策的重要依据。譬如，今年一季度，全国固定资产投资同比增长高达43%，房地产投资增长41.1%，这两个数字显然是其“增长过快”的又一明显信号，并且是引发中央决定对固定资产投资及房地产投资立即进行宏观调控的重要参考。

　　4月份，房地产投资及时放缓了奔跑的脚步。据国家统计局5月21日公布的统计快报显示，1-4月，全国房地产开发投资2686亿元，增长34.6%，增幅回落6.5%；住宅投资2148亿元，增长30.4%，增幅比1-3月回落3.3个百分点。其中，3月份房地产投资同比增长只有27.5%，4月当月投资增长22.8%，连续两个月增幅回落。

　　国家统计局最新发布的4月份的“国房景气指数”，已经回落到2003年以来的最低点。

　　“5月份很关键。”北京一位知名地产商分析说。由于国务院及国办的三个通知(均与房地产投资有关)是4月底才下发的，所以，通知对房地产投资的影响应该从5月才开始发挥作用。因此，从这个意义上说，5月份房地产投资增幅下降几乎是可以肯定的。

　　北京华远集团总裁任志强也认为，3月、4月房地产投资增幅已在下降，如果5月份仍呈下降趋势的话，那么中央就不会出台或者说将暂缓出台新的调控措施。这样，数万家房地产开发企业悬着的心将可以暂时放回去。

　　但中央的确准备了更加严厉的调控措施。5月9日，高层领导在上海主持召开了江浙沪土地和房地产工作座谈会。此前，国土资源部和建设部分别召开了部分省市国土资源厅(局)长、土地储备中心主任座谈会，部分房地产开发企业座谈会。会后透露的信息说，中央准备了有关进一步宏观调控的新措施，包括提高固定资产投资税，对房地产开发贷款和个人住房消费信贷进行限制等。

　　任志强说，“新的调控政策会在一段时间之后发挥出实际效果。如果政府沉着地观察一段时间，再对形势做出进一步判断之后决定调控的政策，会比今天就急于将市场增长的势头硬压下去要好得多。”

　　任志强“危言耸听”

　　中央几个通知甫一发出，有太多的地产商觉得眼前一黑，如此釜底抽薪，仿佛10年前房地产的惨剧又将重演。他们当然要尽力阻止这种局面的出现。

　　5月8日，建设部召开了由江浙沪及北京、重庆、广东等地的开发企业老总参加的座谈会。据有关人士透露，与会代表基本笼罩在一片忧虑的云雾之中。

　　有地产商说，此次国务院通知决定将包括房地产开发投资项目资本金比例提高到35%及以上，是一种行政调控手段，而此前的法律法规规定只有20%。有开发商认为，这种用行政文件改变法律法规规定的调控做法，是否符合依法行政的规定？

　　有地产商听说，自4月27日起，许多地方奉令暂停发放开发贷款和个人住房消费信贷(其实五一节后已先后恢复)，非常恐慌。他们几乎是很激烈地反对从房地产开发信贷和消费信贷两方面对房地产来进行“双重控制”。对房地产开发贷款控制过严过紧，容易引发房地产开发项目资金链断裂，造成大批半截子工程和烂尾楼项目的出现，同时也增大了银行出现呆坏账的风险。而控制消费信贷，则容易影响购房者消费信心，对整个房地产市场产生波动。

　　潘石屹对本报记者说，国家连发几个通知对房地产进行宏观调控，总体上是件好事，“当然，对圈地太多却没有钱的企业来说可能是坏事”，但他表示，最担心的是国家对房地产消费信贷进行限制。任志强则用他一贯激烈的语气指出，“用控制土地的源头，减少供给是必要的，用提高项目资金抬高开发信贷的门槛是必要的，控制地方政府的征地、拆迁而减少强制性需要，放慢城市化的步伐以适应经济发展的其它条件也是必要的。但如果限制与控制个人购房的消费信贷，用关闭下游、减少消费、抑制供给却是万万不可取的方式。”

　　任志强还担心，如果继续对房地产施加更加严厉的宏观调控措施，如果此次的调控不只是控制了投资的增速和稳定了房价上涨的增速，而是以房价的下跌和消费的紧缩为代价，换取投资增长的下降，“就会给整个中国经济的发展带来重大影响”。他不无危言耸听地说，如果调控是从消费的源头(如控制消费信贷、提高预售门槛等)加以控制，“可能会使现有的市场供给增加而消费减少，造成房价的下跌，不是平均价格的下跌而是实际全面价格的下跌，那么就有可能造成市场的恐慌和中国经济的全面下降”。1993年的宏观调控令房价急剧回落，北京用了10年时间才回复原有水平，如果此次调控令房价大跌，将要用更长的时间来调整。

　　任志强的担心目前没有出现，宏观调控的措施没有更严厉，北京和上海的房价似乎仍兀自在上涨。

　　房地产总是首当其冲

　　“房地产也许从生下来就不是一个好孩子，从来也没有成为一个乖孩子。”任志强说，因而房地产在历次宏观调控中都是首当其冲。

　　5月11日央行在其公布的《二○○四年第一季度中国货币政策执行报告》中，明确指出我国已出现投资过热，不过它只是提出钢铁、水泥、电解铝三个行业的投资出现了过热，并未指出房地产投资过热。而且，房地产投资占整个固定资产投资的比例也只有20%左右(一季度仅占18.9%)，并不算太大。于是，地产商们忍不住向建设部领导哭诉：为什么受伤的总是我？为什么又要对房地产进行宏观调控？

　　据介绍，中央高层认为，房地产有着较长的产业链，能对20多个产业起明显的带动作用，从而拉动整个固定资产投资的增长。去年全国房地产投资首次超过1万亿元，按照专家的测算，可以带动几万亿固定资产投资的增长。一段时期以来，钢铁、水泥投资的迅猛增长，有相当一部分就是房地产投资拉动的。煤、电、油、运的全面紧张，与房地产投资的增长密不可分。

　　不过，就在国家决定全面清理固定资产投资项目，停止批地半年，提高开发项目资本金比例的同时，仍然网开一面，对经济适用住房建设和普通商品房建设仍是鼓励的，经济适用住房建设项目甚至不提高资本金比例。国务院发展研究中心专家最近在给国务院的一份报告中，提出了加强和改善宏观调控的8条措施，其中一条提出，应当适应汽车和住宅消费结构升级的规律，注意搞好政策引导，促使最终消费需求或中间投资需求形成良性循环。专家不赞成限制住宅消费需求。

　　最近有关宏观调控效果的多个信号，对房地产趋好是有利的。央行有关负责人前不久表示，一系列金融宏观调控措施已经发挥作用，未来一段时间内，资金对过热行业的抑制作用会逐渐显现。一个多月来，钢铁、水泥的价格直线下跌。业内专家称，5月份固定资产投资增幅下跌是完全可以预见的。国家信息中心日前在一份研究报告中分析指出，宏观调控对房地产业产生了重大影响，预计到今年第二、三季度，房地产投资增幅会进一步滑落至20%以上，但从第四季度开始，房地产将趋于平稳，且其长期向好态势不变。

　　在这种背景下，唇齿相依的房地产业就有可能逃过一劫，并进而实现“软着陆”。