城市转型期：商业地产新空间

　　见习记者 伍雪华

　　东莞报道

　　随着华南MALL、第一国际、地王广场、世博广场、星河传说等大型商业地产项目相继浮出水面，使东莞城区大大小小的商业地产面积之和接近200万平方米，远远超出东莞的市 场容量，成为商业地产市场的心跳话题。

　　于是，有人说：“东莞是个很容易产生奇迹的地方。”

　　12年前，其时还是小开发商的老板叶锦泉，冒着风险斥资1000余万元，买下莞城东郊一片几近荒芜的21万平方米土地时，曾被东莞地产业同行戏谑为“热血圈地运动”。虽然，叶锦泉称自己的行动是“前瞻性的土地储备”。

　　充满变数，有点偶然，但偶然中寓着必然的内因，这或许就是东莞市这20年来经济发展的坐标系。而在这个经济坐标体系中，蕴涵着商业地产这粒超常运转的因子。

　　东莞现象

　　一份东莞市官方公布的2003年数据中，集成了东莞20余年完成财富积累的运行轨迹：

　　有个体私企21万户；

　　城镇居民人均可支配收入18471元，城镇居民储蓄存款总计超过3000亿。

　　全市生产总值超过2000亿……

　　此外，还有一份非权威的、为这份官方数据提供佐证的人口统计数据：

　　户籍人口153万，常住生意人口100万，有800万流动生产大军，合计人口超过1000万。

　　这些数据都说明了一点：东莞涌动着巨大经济能量。专家指出，这种经济能量来自于香港经济的起飞。20年间，香港向内地转移了5万家企业，从第二产业为主导的城市变成了第二产业只占10%不到、第三产业占了90%的国际金融中心。而东莞就容纳了香港输出的5万家企业的六成，成了前店后厂的关系。“这样的有效结合，使东莞成了世界的加工厂。”

　　地产策划人王志纲注意到，2001年，东莞出现了一个非常有趣的现象：城市化形成奇特的城市带、城市圈，地级市下就是镇了，没有中间的县。例如虎门镇，可以举办世界博览会，而且影响力超过了国家计划单列市。例如厚街镇，主办的家私展是面向国际市场的，博览会和博览城是国际化的。“不管你承认不承认，冲出了行政划分的省级单位、县级单位界限，城不城乡不乡的，可以说四不象。于是谁的实力大谁就有可能成为中心城市。”

　　而粤港经济一体化之后，伴随广东经济起飞后的经济板块意识渐浓，东莞的战略位置突然凸现出来：雄厚的制造业基础使东莞有可能单独支撑起自己的物流业和商贸业，东莞面临战略转折，“如果走得好，就会成为香港与广州两地的经济桥梁，在CEPA中扮演重要的角色。但是如果做不好就是一个通风走道，两头不沾边。”

　　东莞站在了自身历史上前所未有的一次发展机遇面前。

　　商业都市型城市构想

　　能量催生变革。2001年，东莞市政府一份打造国际制造业名城、生态绿城和旅游城市的城市规划新鲜出炉，定下了由制造业城市向商业都市型城市升级的基调。当年5月31日，东莞市委书记佟星在市委工作会议上提出，东莞要建设成为区域性的中心城市，并成为IT业重要的消费市场，以及重要的物资集散地。

　　市政府的规划等于为地产商们指点了一眼掘取巨大财富的井。短短的两年时间里，东莞的整个房地产业骤然兴旺起来。商业地产不失时机地站在了前沿。

　　“东莞有700多万人口，按照国外商业地产在一个城市的比例来测算，5大商业地产建成以后，总体比例还是偏低的。”

　　第一国际董事长助理王月华的分析，道出了商业地产幕后政府主导的影子。

　　“东莞的经济能量是非常大的，但以往东莞的商业是原子弹型的，商品从东莞制造出来，发散裂变到世界各地，分击四方，是一个能量衰变的过程。现在要做成氢弹型的，使能量聚合、聚变。为引导、促使这种聚合、聚变，使东莞成为聚集财富的洼地，东莞市政府的规划起了关键引导作用，同时政府的规划也间接起到了配置资源的作用。这是大型商业地产蓬勃兴起的直接诱因。”

　　“市中心复合型地产(或称立体综合型地产)的出现，集行政功能、会展功能、商业功能等多项功能于一身，市政府的规划引导功不可没。而高档商务地产CBD第一国际的出现，打造了东莞的商业中心和城市名片，可以说是政府合理配置资源的直接结果。有了商业中心，必定会导致东莞人工作方式的革命性改变、升级。而商业中心的顺利运转，必然会出现财富井喷的现象，从而带动整个东莞的物业总资产增值。”

　　都市人心态？

　　在王的眼里，经济实力决定了东莞应该是另外一种商业景观：工厂老板变成了公司老总，“他们坐在高级写字楼里进行商务办公，他们会为你提供一个生意平台，给你一个生意环境，然后向你索要更大的市场蛋糕，——他们的工作方式应该改变！”

　　按照这种理论，东莞人心态的升级已经为生活方式的升级准备了社会条件。正是迎合了这种心态，市中心周围出现了诸如世纪城、东兴中泰、凯旋城、新世纪桃源、新世界花园别墅等众多的高档项目社区。而这些高档楼房的出现，就是因为新型的都市将出现。

　　“怎么理解都市呢？都市就是高楼大厦的天际线，就是灯红酒绿、车水马龙，这是普通大众心目中的都市——现代都市人的心态定格在这种景观之中，并以这个为标准来衡量都市的档次。”就是说，东莞制造业经济的高度发展，已使东莞人心仪这种景观、渴望这种景观，这就必然要催生其他产业的发展，尤其是与制造业有关联的产业的发展，而商业是与制造业联系得最紧密的。

　　王月华为他的理论举出的佐证是，以往很多人在东莞工作，却在广州、深圳生活，“现在很多人留下来了，已经或正在考虑在东莞工作也在东莞生活了。”

　　招商激活经营？

　　东莞的商业地产方兴未艾，但潜在的问题也不容忽视。业内人士都在关注：几乎是同时兴起的、上百万平方米之巨的大型高档商业地产，仅靠东莞本地投资者能消化掉吗？

　　东莞市外经贸局的答案是“不成问题”，因为“政府会适度引导，保证资源的合理配置”，“同时会出台一些相应的措施，帮助企业顺利招商。”

　　不过，东莞市国土资源局办公室人员婉拒向记者透露全市商业地产的占地面积与城市存量规模的协调情况。耐人寻味的是，这几大商业项目在他们的同行眼里，似乎都存在不少“死穴”。超大型项目在规划时期，甚至组织专家小组出国观摩，在规划上是没有问题的，而在地理位置或定位上，稍遇挫折，就会“走不动”，例如在郊区打造零售购物中心；在一个商业盘里，主题商家多了，等于要开发商每年补贴款要增加，不利于回款；大卖场必须要有产权铺，而产权铺对于投资者来说，无疑降低了吸引力。