上海“世博效应”萌芽_产经动态_财经纵横

上海“世博效应”萌芽

http://finance.sina.com.cn 2004年05月30日 15:51 21世纪经济报道

　　本报记者杨丽萍

　　北京报道

　　据了解，包括世博会规划会址在内的“黄浦江两岸综合开发计划”，初期启动投入将达1000多亿元，这对于上海房地产业来说就意味着将会有一个极大的蛋糕诞生，上海房价

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在申博成功之后的2003年、2004年显现出的爆发式增长，就是地产商争食这块蛋糕的表象之一。上海地产的“世博效应”正在萌发。

　　承接去年29%以上的涨幅，今年第一季度上海房价涨幅再次高达28.3%，位居全国榜首。

　　房价爆发式上涨

　　“世博会本身对上海经济、政治、文化、科技都有一定的推动作用，然而，对于房地产的巨大驱动在申博成功的那一刻起就显露无遗，它比别的任何行业受世博的影响都立竿见影。”基强联行投资管理中国　有限公司中国投资研究部主管陈咏东说，虽然整个世博会的建设总投资约为250亿元人民币，但其延伸的投资应该是直接投资的5～10倍，其对房地产的拉动将难以想象。

　　“世博会让楼盘的销售发生巨大转变。如耀江花园项目2003年的单价就从4000多元升到了7000多元；浦东上南花城2002年的单价也就在4000元-5000元，而在世博会消息出来了以后它的房价增幅达到了10%左右。”陈咏东指出。不仅“世博板块”内观望已久的一些楼盘价格每平方米上浮三五百元乃至几千元，而且上海其他区域的楼盘也因世博概念开始提价。还有的楼盘尚未开盘就在调整价格，一下子由中价位房跃入高价位房行列。

　　当然，上海房价的上涨是各种因素综合作用的结果，但是在2002年底申博成功之后的2003年、2004年，上海房价出现的爆发式增长，其中世博会的因素起到了很大的作用。

　　有业内人士分析认为，上海房价持续强劲上扬，与四大投资热点紧密相关，而其中世博会概念是重要的部分。世博会规划会址位于南浦大桥和卢浦大桥之间，由浦西和浦东两部分组成。整个世博会规划总用地400公顷，其中世博园区域(即购票入内区域)总面积为310公顷，其中浦东260公顷，浦西50公顷。世博会园区的建设必将拉动周边区域的房地产升值。世博会确定在上海举行的消息传出后，周边楼盘价格均有10%左右的升幅。

　　对于开发商而言，世博概念正在成为上海房价上涨的重要支撑，而其理由则来自于世博会将带来的巨大投资和基础设施的改善。

　　“在基础设施方面的恰当投入都是有回报的。做房地产的都应该知道，一个小区如果做了很多景观，很多会所，最终是会表现在整个小区的房价上面，景观做得越好，环境做得越好，会所的设施越好，最终房价也会越高。这个道理对于城市而言也是一样的。上海就象是一个大的小区，世博会像是这个小区的设施，最终投入都会表现在整个上海的房价和地价，这不是指新的房子，包括已经卖出去的二手房也会升值。”上海复地集团股份有限公司执行董事、总经理范伟指出，这就是为什么在世博会没申办之前，在世博会会址周围拿了地的发展商的地价和房价升值那么快的原因。

　　“为‘世博会’配套的现代化人文生态居住小区开发建设，将达到数平方公里，总投资逾200亿元人民币。另外，大面积的旧房改造、大规模的现代商业商务区营建，都将在上海刷新纪录，其中星级宾馆建设，就需要在原有基础上增加200倍。此外，‘世博会’使国内外更多高素质的人才云集于此，从而形成有较强购买力的外来需求。”陈咏东介绍，目前，预计上海仅住房需求约为2亿平方米左右，按每年供给2000万平方米计算，则需10年时间。

　　上海房地产市场成为了世博概念的最大受益者。

　　港资大举跃入“长三角”

　　面对上海世博会所带来的如此巨大的地产商机，没有投资商会等闲视之，全国各地的开发商都对到上海世博会去“淘金”跃跃欲试，而其间的排头兵要数是庞大的港资地产军团。

　　“一方面，2004年到2010年国家在上海的总投资额将超过300亿美元，另一方面，浦东机场也在做第二期和第三期的发展，到2010年的时候可以承担人流量超过5000万。另外也可以看到地铁方面从现在的3条线，到2010年将会有15条，今后6年，上海市政府为了世博会将进行大量的投资，有很多外国公司也会进来。这些投资是帮助上海变成一个国际化的城市，国际化的城市才会带动房地产的国际化。”和记黄埔地产上海有限公司总经理董事佘耀庭说，到2010年，在世博会场地周边10平方公里的土地是最直接受惠，未来6年，和记黄埔还将会在上海做长期投资，“我们对上海很有信心。”

　　香港大小地产商已经掀起投资上海房地产业的又一波热潮。根据资料显示，香港地产巨头新鸿基集团已经开始斥资60亿元推进其在陆家嘴金融贸易区的旗舰商务项目，香港兴业集团与上海静安区管委会也在共同操作一个30亿元、类似香港愉景湾的综合项目，而瑞安集团已在太平湖兴建一个40万平方米的商业区。

　　此外，国内地产大鳄也不甘示弱，纷纷到上海地产市场上“耍刀弄枪”，以求分得世博地产的一杯“羹”。

　　“我们对上海楼市的发展是乐观，今天上海的房价仍然不贵，到2010年，上海的平均楼价要超过1万，上海的房价依然有涨幅的空间，万科对上海也抱有信心。”上海万科房地产有限公司董事长丁长峰说，之所以对上海房地产的涨势非常乐观，世博会在其中起到了很大作用，因为世博会对经济的推动作用毫无疑问地使2010年的上海成为真正的世界级大都市，有自己独特的城市面貌，“万科还会持续不断地加强在上海的投资”。

　　“一个城市的房地产的定位是取决于这个城市在一个经济圈当中的经济地位，上海为什么有这么蓬勃的房地产发展就是因为它是中国经济支柱城市之一，而到2010年，世博会对上海经济的拉动最大的一点就是，它将导致整个长江三角洲经济带更加完整。那时，上海的房地产就完全成为整个长三角地区乃至全国的房地产。”范伟以杭州为例说明上海在世博会后的一个发展蓝图。他说，“杭州房价炒得很高，而且持续这么多年，即使政府加了物业增值税以后还在涨，很重要的一个原因是杭州是浙江省的省会，浙江是民营经济最发达的一个省，在浙江生活的人不管在县城、农村，有了一定资金以后都想在省城里面买一套房子。杭州房价不是被杭州人买上去的，而是被浙江人买上去的。上海房地产也是这个道理。”

　　看来，上海地产正在演绎的这场“世博冲动”并不亚于北京的“奥运热”。


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