奥运场馆BOT背后

　　见习记者 阴雪

　　北京报道

　　北京地产是受奥运影响最大的行业之一。奥运对地产的幅射效应也许才刚刚开始。

　　5月20日，在“投资中国，投资未来——2004年房地产金融峰会”上，北京大学首都发展研究院副院长、经济学院金融系主任何小锋教授介绍说，奥运举办前，与房地产业直接相关的各种投资需求将高达7000亿-8000亿元，其中，北京市市政建设和基础设施方面的投资需求将达到1800亿元左右。

　　此前的4月18、19日，在北京奥运经济市场推介会上，与北京奥运直接相关的10个重点建设项目均成功签约，总投资额达215亿元。北京市奥运场馆建设指挥部办公室主任助理田萌5月24日透露，根据北京奥运场馆及相关设施建设计划，奥运会新建场馆将于年内全部开工，其中包括北京五棵松体育馆、奥林匹克水上中心、国家曲棍球场等11个场馆。此前，国家体育场、国家体育馆等4个奥运场馆已开工。随着这些项目的全面展开，“奥运经济”开始正式启动。

　　由于奥运经济所涉及的建设项目，直接或间接都与地产有关，所以开发商愿意以外延扩大了的“奥运地产”名之。也许开发商对“奥运地产”关注更多的是，政府对市政建设和基础设施的巨额投资将带来区域土地的升值，附着在土地上的房产项目也将从中受益，并且影响长远。但另一个重要的问题是，奥运地产如何融资？亦即，奥运地产钱从哪里来？

　　民间资本多多益善

　　鉴“古”而知未来。以往的奥运会总有一些经验可供参考。

　　何小锋说，“奥运会经过多年的发展，已经形成了一套政府和市场结合的经营模式。”1984年举办的第23届洛杉矶奥运会，被认为是奥运历史上真正意义的商业运作的开端。不过，何小锋认为，悉尼奥运会“在民间参与方面给我们提供了很多宝贵的经验”。

　　悉尼奥运会民间资本参与的主要项目包括奥运体育场、奥运村、收费公路以及学校等基础设施。其中，悉尼奥林匹克露天体育场是由奥运协调委员会委托澳大利亚体育场信托公司具体运作，采用会员制形式，以股权和债权的方式向社会公开发行证券。由于其特有的奥运比赛的巨大吸引力、拥有会员资格的良好形象以及享有税收方面的好处，该证券吸引了众多投资者的踊跃认购。最终的结果是，总投资为369亿美元的悉尼奥林匹克露天体育场，只有6900万美元的“零头”由政府承担，而3亿美元的“大头”都是靠市场运作募集而来。何小锋评价此项目的融资战略最大的成功在于，“从资本市场筹集资金的同时，使得政府能够将很大一部分项目风险转嫁给民间资本。”

　　“民间资本参与的意义在于，这些的信誉良好的国内外公司承担了一部分原本由政府承担的风险。”何小锋再次强调，“民间资本的所有者和运营者担负起了对主要的运动场馆和奥运基础设施的建设和运营任务，这样就避免了在奥运会结束后遗留设施给公众带来沉重的负担，同时使这些项目具有长期的商业可行性。”

　　这就是悉尼奥运会给予北京奥运地产的最大启示。

　　奥运场馆BOT后面的补偿

　　“政府要为社会(民间)资本的进入创造公平的竞争环境。”不论内资、外资企业，国有、民营企业，只要符合奥运项目建设市场准入条件的，都应对其开放投资领域，何小锋说，“北京市在2004年4月举行的奥运经济推介会，就是这种开放的一个良好开端。”他认为，北京奥运融资战略的基本取向是：市场化、多样化、国际化和一体化。要通过市场化运作，综合运用城市土地资本、地域空间和其它经济要素，盘活城市资源，并通过高效的城市管理，从整体上运作城市经济，实现资源配置在容量、结构和秩序上的最大化和最优化，促进城市经济社会持续快速健康发展。北京房地产业要吸取悉尼奥运会之后房地产市场一片萧条的教训。

　　“除经营型项目外，相当多的公益型项目融资不可能由政府直接操作，应根据项目建设需要构建融资主体。”何小锋在分析北京奥运融资战略应注意的要点时说，“以往由项目法人单位分散融资的方式，不一定适应今天高强度短时间的奥运融资需要。政府可以考虑组建一两家融资机构(公司)，采取相对集中专业化运作的形式承担政府融资职能。”

　　北京是以BOT的方式建设奥运场馆。最早启动的国家体育场项目于去年8月9日被确定由中信集团联合体中标。这个投资达35亿元的鸟巢形建筑，由中信集团联合体负责其设计、投融资、建设、运营及移交，项目公司提供体育场项目总投资的42%，其余58%由北京市政府出资，前者将获得2008年奥运会后30年的国家体育场经营权。

　　这种BOT方式被沿用于其他场馆建设之中。其中，北京城建投资发展有限公司在公开招标的7个项目中，中了3个标。不过，人们发现，中标的几乎都是国有或国有控股企业。也许是因为我国的民营企业还不够强大。

　　北京市副市长刘敬民此前曾表示，奥运建设项目应该在它们交付使用之日起，达到资金投入平衡点。这对奥运场馆本身巨大的投资来说，并非易事。但政府可以通过其他方式来补偿，譬如土地。据城建投资发展有限公司有关人士透露，该公司在奥运村附近一个规模超过100万平方米的项目即将开工，这个项目土地的获得即是政府对城建投资有限公司中标奥运村和国家体育馆等项目的一个补偿，“项目盈利的资金将会投入到奥运村等场馆的建设中去。”这位人士说，“否则，我们哪里有这么庞大的资金纯投入？”

　　试水产业基金

　　何小锋再次提出了他对于奥运融资战略最主要的概念：“不动产证券化。”

　　“不动产证券化就是以不动产所产生的未来现金流为基础发行证券的行为。”何小锋解释说，“和奥运有关的不动产有四种，一种叫市政基础设施，一个是体育运动设施，一个是酒店、宾馆、住房，还有就是其他的不动产。”这些不动产通过证券化操作，从理论上可以衍生出多种证券形式：奥运产业投资基金、市政债券、奥运基础设施支撑证券、奥运设施所有权类凭证及其他证券形式。

　　这些证券形式在我国的市场上，有的已经出现，但还没有一个明确的合法地位(如市政证券)；有的由于缺少转让的渠道和市场，而在流通性上存在问题(如资金信托)；有的甚至在我国目前的市场上还是个空白(如产业投资基金)。不动产证券化“不仅对于这次奥运的融资，而且对于中国市政债券的起步与发展，都有深远的意义”，何小锋希望“我们能够通过奥运会这种大的建设，先实验以后再立法”， 通过奥运经济这片试验田把地产融资的不断创新再突破一步。

　　何小锋说，他已向国家发改委等部门建议，特别针对北京奥运会先建立一个奥运产业投资基金，如果国内没有相应的法律法规来管理，可以在香港或美国建立，专门投放到北京奥运会来，这也可为以后产业基金在国内正式推行做准备。