北京地产的奥运“张力”

　　本报记者 杨丽萍

　　北京报道

　　离2008年北京奥运会开幕还有4年时间，然而，有关奥运对京城房地产带来的商机和挑战的讨论从来就没有停止过。近日，北京奥运经济研究课题组的专家认为，受奥运的影响 ，北京房地产业的发展年均增速可保持在16.3%的高位上，快于经济总体发展速度。

　　奥运推动城市规划

　　“中国的奥运和其他国家奥运不一样，很多人愿意用历史奥运表现奥运可能产生的升和跌，但是我们奥运的基础不一样，北京并不是完全建好的城市，还在继续的建设之中。”北京华远房地产股份有限公司董事长任志强提出，“奥运会给北京房地产带来了巨大商机。因为奥运建设造成的强制性投资和消费本身就很巨大，它不仅影响到现有房地产市场，并会对未来北京房地产市场起作用。”

　　据了解，2002年至2008年，北京市用于奥运会相关的投资总规模将达2800亿元，其中，直接用于奥运场馆和相关设施的新增固定资产投资约1349亿元。

　　与任志强持有相同观点的还有北京城建投资发展股份有限公司营销总监罗高波。他说，“奥运对北京房地产最大的机遇就是它对北京整个城市规划做了重新改变。随之而来的基础设施投资极其巨大，必将使整个区域发生根本变化。”罗高波所指的北京整体规划就是指“两轴两带多中心”。显然，北京城市的重心将逐渐北移。

　　其实，历史上不乏因城市定位的调整而改变城市命运的个案，一是1979年中央对深圳的重新定位，另一个是1980年中央决定开发浦东，对上海的定位。而北京最近启动新一轮城市总体规划的修编，其中申奥成功是一个重要的推动因素。

　　“中国的经济要靠投资和消费来拉动，2800亿元的奥运投资不仅会直接增长GDP，还会使整个北京的环境特别是交通环境等得到巨大改善。这就给房地产带来一个重大利好，随着市政设施、城市干道、高速交通干道的投入使用，北京郊区住宅会日益兴旺，而同时，奥运基础设施的改造带来了大量的拆迁，为未来房地产提供了持续、强劲的需求。目前北京的拆迁量已在几百万平方米，未来几年奥运带来的拆迁量一定会有所上升。”北京珠江房地产开发公司总经理程新华说，北京市政府规划了很多城镇以及将来的居住和产业布局，比如通州将建成北京的卫星城，不仅仅是战略规划的问题，实际上带来了人们居住理念的改变，这必将使得郊区住宅成为主流。“我们非常看好奥运对北京房地产的拉动作用，珠江地产还会持续对北京房地产的投资。”

　　开发商对市场的感觉永远都是那么敏锐，都纷纷把投资目光指向了奥运所带来的地产商机。

　　“根据北京总体规划的调整以及投资倾向从城区向城乡转移，我们将从一个综合性的开发商，转向专项的开发商，走专业化的道路，集中北京的四环到六环进行郊区住宅的投资。”罗高波坦言。

　　“北京是未发展或者正在发展过程中的一个城市，我们传统的家庭人口大概5-6人或者12-15人，但是现在家庭平均人口是3.6人，北京只有2.4到2.6人，家庭分裂的速度加快会加大住房的需求，而在中国的城市化率提高过程中城市建设会有一个高速的发展。”任志强说，今年公布的城市化率已经达到39.1%，北京的城市化率已经超过55%，非常显然的一件事就是，北京这个城市和北京房地产都势必会借奥运之机而求得发展的另一个制高点。

　　凯德置地中国控股集团北京公司总经理王会干，也非常看好奥运建设给开发商带来的地产机遇。

　　“凯德置地是在新加坡的一家上市公司所控股的房地产公司，只做房地产，在中国大概投资了整十年，总投资大概是120亿人民币，而近几年在北京的投资已达到了30亿元人民币。”王会干说，要做一个有史以来最好的奥运会，它本身不单是硬件的改变，而且也需要整个软环境的提升。无论是硬环境还是软环境，都会对资金有大量需求，“我们在这方面花了相当多的时间，开始在国内做关于房地产融资，房地产金融这方面的产品。以期望能够把国外的资金通过合法、合理的形式带到国内参与北京奥运房地产的开发。”

　　开发商仍有“奥运风险”

　　北京申奥成功及加入世贸组织后，房地产投资占全社会固定资产投资比例陡然增加，商品房开复工和竣工量急剧增长，房价攀升迅猛，因此，不禁有人担忧，在北京市民整体收入水平尚处于小幅稳定增长的情况下，房地产业的这种过快增长是否能获得购买力的强力支撑，2008年之后北京房地产市场会否转入衰退？

　　“中国在世界经济中的影响是巨大的，今年一季度我们的进口已经出现了80多亿的逆差，这说明我们有更多的需求，这个需求会对世界产生重大的影响，其间，北京不但起到了政治作用，更有其经济作用，未来的经济导向可能随着中国人口重大的需求而产生重大变化，这也是奥运所产生的重大经济作用，因此北京在整个奥运过程中也许是最不受宏观调控影响的城市，而且是最能够在宏观调控中比别人高出一头的城市。”任志强说，这就注定了北京房地产在未来的发展中不会像其他的奥运城市那样在奥运以后有一个大幅度的下跌，也许WTO会使它有延续的、持续的健康的发展，而且发展的周期都会好于其他已建成的奥运城市的发展情况。

　　“北京现在整个GDP是3600亿元，相当于人均3000多元，人均GDP在5000-8000元的时候是房地产高速增长时期，上海进入4500元以后房地产需求出现了高速增长，这是不以人的意志为转移的。按照北京市的规划，到2008年，北京的GDP将达到人均5000元，以此推算，到北京奥运举办之日，才是北京房地产高速增长的开始。”程新华分析说。

　　“根据我们对历届奥运会城市会后情况的调查来看，房价有涨有跌，与北京最可比的是韩国汉城奥运会，中国目前的状况和韩国非常相似，正处在从发展中国家向新兴工业化国家的转化过程，中国和韩国不仅仅把奥运会看成运动事件，同时也是一个政治事件和经济事件。”罗高波指出，1988年韩国奥运会后，汉城的经济包括房地产一直都是在涨的，所以，北京经济和北京房地产在2008年奥运会后有很大可能还会保持一种高速增长。

　　当然，机遇与风险喜欢相伴而行。作为开发商，在看到这个美好的前景之时，可曾想过规避风险的办法？

　　“在奥运举行之前，可能会有一些房地产项目不允许开工，而在奥运之后，奥运村原来给运动员住的地方，也会推向市场，房地产本身是一个周期性很强的产业，开发商必须对周期有比较理性、正确的判断。”华润置地有限公司财务总监林钜昌认为，目前这个判断还比较难下定论，这就需要北京市政府能够对在奥运之前不许动工的地产项目有更早的说明，从而为开发商未来几年的开工进程提供更可靠的标准。

　　“奥运建设过程需要吸收大量的市场资本，不可避免地要对市场资本造成很大的压力。而政府或者机构在资本市场融资的时候会把银根收得比较紧，大型金融活动带来的经济波动会使政府采取一系列宏观调控手段，房地产作为资金密集型行业，受此影响会比较大。”林钜昌还提到，目前，随着奥运概念所带来的经济过热已经有所显现，今年第一季度固定资产投资的快速增长，致使政府采取宏观调控手段，其中对房地产的影响就很深远。