江浙游资撤离海外热钱流入 上海楼市又见危情？

　　本报记者 司宇宁

　　上海报道

　　一个台州炒客的惊魂之旅

　　5月20日，上海浦东一个茶馆内。一杯绿茶下肚，在圈内小有名气的投资客林文(化名)缓缓打开了话匣子。

　　十年前，林文台州老家所在的村庄盛行“老太太银行”。就是说，在这个村庄里，一些德高望重的老人，女性居多。这些人手中掌握着大量的资金，全都是村里那些作坊式小老板的“存款”。她们用这些钱放高利贷，贷给那些急需钱用的人。

　　其实，在温州和台州，这样的“老太太银行”大量存在着。尽管表面上看起来这是一种多赢的借贷模式，而且贷款对象往往是贷方的亲戚朋友，但这仍然隐含着不小的风险。一些人通过这些渠道贷到钱后，要么卷款而逃，要么因为做生意赔了钱还不起利息甚至本金。

　　林文就为此吃了大亏。以前，他家里有个专业生产小五金的小厂，挣了不少钱。他父亲把500万积蓄通过“老太太银行”贷给了一个亲戚。后来，这个亲戚在其经营的小厂破产后潜逃得无影无踪，林家的500万也血本无归。

　　看着气倒在病床上的妻子，林文的父亲一气之下卖掉小厂，与23岁的林文一起携着100万来到了上海。

　　当时上海地产市场适逢恢复期。林文父子连连出击，头一年净挣了五十多万。一晃十年过去了，林文父子财富积累达到了上千万元。前年，父亲把业务交给林文后，回台州安度晚年去了。

　　但最近两年，央行时不时地为过热的地产市场吹出阵阵冷风，以及上海几个地产巨头的落马对楼市带来了不小的震荡。上海楼价便开始在继续上扬中透露出微妙的寒意。

　　去年9月份，上海曹家渡边上的一处高档楼盘开盘了。开盘价为11000元／平方米。林文花近2000万元一下子买了八套，每套都在150至200平方米之间。

　　后来，当坊间传出上海将限制期房转让后，上海房价便被推到了风口浪尖。当时有朋友劝他赶快出手，以免房价出现什么不测。林文犹豫了一下，仍然按兵不动。三个月后，这处楼盘涨到了12000元／平方米。林文窃喜，他决定“再等一等”。但接下来的走势，让他开始坐立不安。

　　2004年1月底，这个楼盘价格开始悄然下跌。到2月中旬，已经跌到11000元／平方米左右了。“这时候卖出去，不是白等了这么长时间吗？”

　　但局势仍然不妙。房价继续下跌，3月底，已经跌到了10000元／平方米。

　　一系列政策的频繁出台，在5月的上海房地产市场上刮起了猛烈的“倒春寒”。“再不出手的话，肯定要吃大亏。”林文的父亲急急来到上海，逼着林文把手头的房源悉数出手。其中，在曹家渡的这八套房子的出手价是9600元／平方米。

　　“一下子赔了几百万。”林文懊恼地说，幸亏在其它地方的几套房子“卖的价格还不错，要不然就亏大了！”尽管“久经沙场”，但这次林文差点“栽了”。

　　林文表示，在最近一段时间内，他不会再继续投资上海房产了。“现在政策这么紧，谁也不知道上海楼市什么时候会大变天。你说，谁还敢再恋战啊？”回想起这一切，林文惊魂未定。

　　江浙游资：撤退或观望

　　“投资上海？这两年，投资中远两湾城、万源经典，确实赚了一些钱，但过完年，我们家族坐下来研究，觉得上海的房价确实贵了一点，风险骤增，现在我们已经将上海的物业悉数出售。”嗅觉敏锐的王先生是江浙游资的经典代表，他正如林文那样准备撤离上海楼市。

　　“上海楼市不敢投了，我们正转战嘉兴、湖州、无锡、扬州这些二、三级城市，但这些城市房价也已经很高了，一样不能给我们安全感，下半年我们不打算再投资房产了，得赶紧转做其它生意。”王先生说。

　　“我在浦东金桥佳京路有一个400多平米的商铺，在十几家中介挂牌，至今一年，租不出去，更别谈卖了，大概是要套进去了。”一位不愿意透露姓名的江苏民企总裁这样告诉本报记者。

　　他在上海拥有多处物业，眼下他正急着将手中的别墅、商铺等物业出售套现，期望在上海楼市发生逆转之前及时全身而退。

　　上海楼盘正逐渐被温商冷落。不久前，上海某房地产开发公司赴温州去推介其位于浦东的楼盘，结果扫兴而归。

　　“最近一个月，长宁区虹桥地区，以江浙游资为代表的卖方急冲冲地挂出房源，但买家就是持币观望，二手房交易量每况愈下。”上海某知名中介公司虹桥店业务员小于不无沮丧，他在这个行业已经做了三个年头，第一次感觉好日子快要到头了。

　　“上海的房价太离谱了，在最近两三年内上涨到了本来需要十年才能上涨的空间。”一位来自苏州的房产炒家表示，“上个礼拜我已经把手头的几套房子全部卖掉了。”“房价已经炒上去了，没有油水可捞了，我还呆在这干吗？”他反问记者。

　　王辉，这位上海资深地产策划人，也对上海楼市表现出了少有的担忧。他向本报记者讲起这样一件事。5月2日，上海期房限转政策正式实施之后的第一个大型房展——“假日楼市”五一亮相上海，但出乎房产商意料的是，参观者出奇地少，与五一长假的热闹形成了鲜明的对比。稀稀落落的展位，平均参观者也就是2-3人。

　　“这是近年来的房展会中，人气最少的一次，再也看不到人山人海的喧嚣场景了。”王辉感慨地说。

　　“以前在温州举办一次房展会，成交金额会高达十个亿，但刚刚结束的5月中旬的房展会可能一个亿都不到。现在的房展会上，虽然人气依然很旺，但明显是问的人比买的人多，毕竟现在的上海房价不比三年前了，在高位炒作空间小很多的形势下，温州人正变得谨慎，对以上海为代表的外地楼市望而却步。”

　　海外热钱：厉兵秣马

　　投在上海房产的江浙资本到底有多少？复旦大学房地产研究中心副主任华民表示，由于这些游资相当散乱，根本无法统计出具体的数字。不过，在上海本地最为盛行的说法是，这些游资已经达到200多亿。

　　而现在，与江浙游资夺路而逃形成鲜明对比的是，海外资本的大兵压境。“他们准备在上海楼市豪赌一把。”王辉这样分析。

　　而且，王辉还认为，如果把上海房价的上升仅仅归结于江浙资本，那是一种误解。他认为，事实上，上海楼市的炒家可分为三股力量：一是以温州民间资本为代表的江浙游资；二是上海本地人，他们是随着海内外炒家跟进的；三是以港台人士、海外华人、境外基金为代表的海外炒家。

　　其中，“第三种力量”是迄今为止未引起媒体、公众充分重视的投机力量。

　　王辉的调研结果显示，2004年，已经有104亿美元的境外资金进入上海市场，这其中有20%投向了上海的房地产市场。颇具知名度的有美国著名的风险投资机构摩根士丹利、嘉德置地旗下的嘉茂基金、新加坡投资公司旗下的GIC地产基金公司、美国雷曼兄弟、澳大利亚麦格理银行、美国洛克菲勒等著名的跨国房产投资基金。

　　王辉分析，目前境外资金进入上海房地产市场主要有两种方式：一种是参与项目的开发过程，另一种则是购买现成的项目。

　　而据他了解，摩根士丹利等基金已经在某房产投资咨询公司的协助下介入长宁区中山公园板块某高档楼盘的炒作，整幢买下，再分散卖给客户。

　　“上海房价会跌吗？绝对不可能！上海的房价相对香港、台北、新加坡多便宜啊！上海环线内还有多少土地？又有多少潜在的购房者？现实的需求、未来的经济走势决定了上海的房价继续看涨，我的很多朋友正加紧在上海虹桥、古北置业呢！”一家著名台资背景的房地产代理公司副总这样告诉本报记者。

　　王辉透露，就个人炒家而言，正因为香港房价是上海的3倍多，在香港买一套房子的价钱，在上海可以买好几套，所以有香港人热衷于来沪投资。

　　某瑞典跨国机械公司中国首席代表为马来西亚华人，他在上海虹桥、徐家汇地区有5套以上别墅、豪宅，总价值1500万元左右，他的夫人就是整天开着车，出入各个中介公司，不断买进、卖出。而随着对上海楼市的看好及对人民币升值的预期，一些日本人、韩国人甚至欧美人士也在不断加入炒房团行列。

　　最新迹象表明，国外基金正疯狂对上海的优质物业发动收购，其中徐汇商城的收购官司纠缠不清，“已经闹到国际上了”。不过，徐汇商城一位负责人并不愿意透露太多的详情。

　　面对上海楼市的激烈震荡，海外投机资本对上海房地产市场未来走势作出与本土资本截然不同的判断，并分道扬镳，一路狂奔。

　　前途未卜

　　如果江浙炒家真的全部撤出，会给上海楼市留下一个多大的房产黑洞？海外热钱的大量流入能否救市？

　　曾有媒体指出，上海采取限制期房转让政策会打压房价，将会导致上海半数家庭负资产。上海市新闻发言人焦扬在此前回应说：这种说法是根本站不住脚的。焦扬表示，上海房地产市场的发展是由实实在在的需求所支撑的。“上海房地产市场总体上是健康的，但我们对发展中出现的不良现象也没有回避，市委、市政府对房价阶段性上涨过快的问题高度重视。现在市政府出台的一些措施有利于抑制房价过快上涨，保证房地产市场有序发展，目标是让广大市民受益，防止房地产价格的大起大落。因此根本不会出现一半家庭负资产的情况。”焦扬说。

　　王辉分析，地方政府在市场投机气氛比较浓的时候都会出面干预，例如台湾在1950年年底之后曾经对楼市有过三次大的干预行为，而新加坡曾经对房产增值所得征收100%的税收。为了抑制房地产投资过快的态势，当前，从央行到上海市政府，银根紧缩，政策频出，房地产行业正面临资金难题。

　　但政府调控的风险也应引起注意，最需要关注的是境外热钱的涌入。“‘热钱’最重要的特征就是投机，一旦获利就会伺机撤出，因此很容易引起金融市场的动荡，进而造成楼市的泡沫。”王辉说，中央政府、上海市相关主管部门应该毫不手软，坚决打击，“严肃查处”投机分子，严防海外热钱非法流入。

　　“如果在上海房地产市场面临回落的时候，海外热钱乘虚而入，疯狂大肆收购各种物业，等楼市再次回暖时出售套现，那么，一部分上海人将避免不了1997年前购房的香港市民的命运，终身为李嘉诚等地产大鳄打工。不同的是，这次上海人是为海外投机热钱打工。”王辉不无担忧地指出。