经济评论：创新的周期

　　本报记者 姜宏桥／文

　　除了板楼和塔楼，我们还能在高昂地价的高密度区创造出什么新产品？矮粗产品的惯性，随着产品设计的“瘦身”戛然而止。

　　步入炎夏之季，首创置业在上东区推出的“针塔”，令楼体苗条了不少，而三元桥 的新盘“时间国际”，则把每栋楼的平面，减至仅有500平方米，更有甚者，在CBD朝阳路推出的国锐投资开发的“财记”，一栋楼的一层仅有一户，这栋楼看上去甚至不能称之为针塔，因为针塔的既定含义通常为一层四户或三户，自1998年开始，高层楼一层8户至10户、每层平面1000余平米的格局，在高端楼盘中悄然消解。

　　事实上，更多的楼盘甚到粗到了一个楼层平面达5000平方米甚至更大的情形。而楼盘越长越粗，无非源于市场喷发的“存量需求”。这令产品成长肆无忌惮，规划部门有控高规定，但越控越高，住宅规范有体量约束，但楼体越限越粗。

　　针楼现象

　　经历十年的发展，住宅产品早已从追求面积过渡到追求户型合理布局和享受自然条件，但是户型始终受限于楼型的发展。无论是塔楼还是板楼，能够实现三面采光和通风的都是极少的。要使每户都能实现最优的资源，只能在楼型上再做突破，小体量楼应运而生。

　　与动辄百米宽的板楼和粗壮的塔楼相比，“时间国际”由于标准平层只有500平米，三户分享，“时间国际”打破了户型的二八定律，20%的住户享有良好的自然条件，而80%的住户不得不忍受视野、采光和通风的遗憾。在同层的三户中最差的一户位于中间，两侧的户型均能够享受三面采光和景观。

　　负责该项目设计的北京市建筑设计研究院第八设计所副所长陈光表示，最初设计的方向就是两个目标，一是力争每户享有最好的自然条件，二是户型内部提供最大的自由空间，室内没有剪力强和柱子，这一点和建外SOHO类似。

　　当然，针型的设计无疑是个巨大的挑战，陈光不得不承认这种设计在成本和设计上的巨大矛盾，因为独立小体量意味着共用外立面的减少，开发商将付出更多的建筑成本，而且如何保持合理的容积率维持利润将变的异常困难，“仅做日照分析，就做了50个方案”。

　　曾在CBD推出“易构空间”的国锐投资，则把针楼演绎到了极致。出现在CBD朝阳路的这个楼盘，被冠名“财记”，标准平层只有一户350平方米，“四面采光，两梯一户”，这样的称谓可以说前无来者，在高密度区域，这样的建筑形式，不可谓不大胆。

　　创新总是能最先抓住被消费主义弄得焦头烂额的开发商的眼球，但是当我们试图总结各楼盘丝毫的改进以冀探索创新的方向时，却发现自己处于创新的汪洋大海之中。在塔楼和板楼之后，“针楼”将是未来的高密度区住宅的主要楼型吗？相比于楼型的改进，材料、使用功能、科技的创新哪一个更能吸引消费者？不同区域的楼盘创新方向也是一致的吗？我们能否在现有的创新所参照消费需求分析方式之外，重新构造一个分析系统而引发一次新革命呢？

　　这些问题迫使我们不得不回顾历史摸索住宅创新标准体系的演变线索，同时打开眼界将视野越过建筑设计师，去敏锐关注每一种技术变革和社会变化所带来的消费方式新变化。

　　寻找创新标准

　　住宅产品既是技术性产品也是社会性产品，包含技术和居住模式等伦理性因素，因此，说到住宅创新时，实际上也将涉及到一个改进标准问题。在住宅发展的历史中，这种产品改进的标准是产品创新的主参照系，也是在不断改变的。

　　华高莱斯总经理李忠对北京地区的住宅改进历史进行了回顾。最初，住宅产品的改进脉络主要体现为对居住面积的扩大。此后，当户型面积达到一个相对稳定值时，针对户型布局合理性，从世界住宅发展历史的客观标准来衡量，当我们走过“合理分户”之后，开始走向“合理分室”。“这时候我们又看到一个新的改进标准在逐渐确立，那就是针对住宅设备，特别是空调技术的改进标准，越来越多的住宅开始以环境观作为自身产品改进的主坐标系”，李忠说。

　　从表面上看来，中国和欧美有一个区别，欧美热衷于住宅产品改进的是设计师，在中国，却是开发商，但最终决定住宅改进标准的是受限于各种客观社会环境的消费方式变化。中国的住宅设计思想历经交锋，西方国家进入和城市化起始之日，上海发展出拥挤的半中式集成住宅“里弄”；建国后经济状况好转即发展“民族形式，社会主义内容”，在苏式建筑上加扣中式大屋顶和装饰；“大跃进”之后生活贫困，风向即变，《人民日报》专门发表社论批评建筑“求大、求全、求新”，全国推行小面积和土法“干打垒”住宅。

　　时至今日，经济发达自不用提，当我们力求总结现状下影响住宅创新的具体线索时，至少有五个不可忽略的因素：其一是人口结构的变化。华远集团董事长任志强指出，我国人口结构变化同时对住房要求产生重大影响，这个变化的参数在国际上用于判断房地产市场需求时是一个重要因素。但中国的研究中几乎没有这个参数，甚至经济学家们都没有在房地产研究中用过依赖人口率这个名词。“传统的中国大家族的生活方式已随经济收入的提高和财富聚集的年龄反向发展相结合形成了快速的家庭分裂，以单身和双人家庭为主的需求增加并有能力实现。”家庭规模的变化将对无论是楼型、户型还是居住观念都会带来革命性变革。

　　李忠认为，人口结构之外的影响因素还有出入国的频繁程度决定国际化住宅需求量和形式。汽车化程度影响住宅距离，以及科技水平进步、城市结构调整。这些因素的作用在目前就已经看出了端倪。网络、休闲娱乐的普及使得亦庄项目出现以共同爱好而非资产和权势的第二身份来定位客户群。北京市内各区域城市功能定位不同使得各区域住宅创新的方向迥然相异。CBD的住宅创新执着于都市化配套和商住互通，典型者如建外SOHO；三元桥地区开发刚刚开始，住宅创新着力于城市功能的完善；亚运村板块研究的则是到底是“商”还是“住”。

　　也许有一天北京的住宅创新将转向环保和人权平等社区，但在此之前我们必然会看到政府环保政策更加苛刻，社区自治和人权平等深入人心。