买房好时机？解析下半年北京楼市四大悬念

　　余美英

　　土地、金融政策会不会继续从严住宅供应量会不会继续减少房价会不会继续上涨

　　买房是不是好时机

　　上半年土地、金融等一系列“紧收”政策的出台，在规范市场、提高市场门槛的同时，使北京楼市呈现了出乎意料之外的红火——供应量少了，房子空前好卖，房价不降反而上涨，买房人甚至出现了担心买不到房的恐慌心理。下半年，北京楼市会不会继续上半年的大好光景？土地、金融政策走向怎么样？供应量会不会继续减少？房价会不会继续上涨？住房贷款会不会变难？公积金贷款最高额度的降低，土地制度改革的进一步落实……这些都让北京楼市下半年的走势变得扑朔迷离。

　　悬念一：土地、金融政策会不会继续从严控制

　　从目前本届政府出台的一系列新政策看，这似乎是个不容置疑的问题。毫无疑问，下半年，北京乃至全国房地产市场在土地、相关金融等政策方面会继续“从严规范”的主旋律。

　　国土资源部部长孙文盛5月14日所说的似乎可以预见下半年土地市场，要以高压态势开展土地市场治理整顿，特别是清理整顿违反产业政策用地、违法批地和非法占地等行为。除经合法批准可以分期建设的项目外，其他建设项目用地一律不得分期办理建设用地审批，否则按骗取批准、非法占地论处，追究分拆项目的审批机关的责任。另外比如控制土地供应、控制土地出让按揭贷款、逾期不开发将收回土地使用权、整顿土地市场秩序等措施，都直指土地市场的软肋，尤其对于以前通过边缘行为所圈下地皮的方面来说，尤其是收回开发权、严格控制土地交易贷款这些措施无异于土地市场整顿的最后通牒。

　　不能不关注的还有3月31日国土资源部出台的有关文件：从即日起国土资源部、监察部将就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行执法监察，并要求各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕；对8月31日后仍以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。从这个延续到下半年的土地政策看，下半年，土地市场的主旋律仍将是“从严规范”。

　　再看房地产行业的另一道闸门——金融政策：上半年出台的政策对下半年继续起着作用的除了4月25日中国人民银行将金融机构的存款准备金率上调了0.5个百分点外，还有4月30日，国家发展和改革委员会部署了清理固定资产投资项目工作中多项涉及房地产，特别是土地市场的规定，以及与此同时提高的房地产开发固定资产投资项目资本金比例。市场反馈的消息还有，尽管各商业银行已经开始办理“五一”节前暂停的各类住宅贷款，但很多开发商已经感到，买房人办理住宅按揭贷款没有以前容易了。

　　我们不妨来看看各商业银行职能部门针对央行一系列已经出台的信贷从严政策，虽然从自身运作角度看，房地产信贷在目前仍是银行拥有的最优良的信贷业务，应该抓住市场时机扩大这块“蛋糕”，但既然目前政府都在从严管理房地产行业，在这“风头”当中，各商业银行的职能部门都会“稳”字当头，能不办的尽量不办。也就是说，房地产信贷政策的从严也是不可置疑的走向。

　　悬念二：下半年住宅供应量会不会继续减少

　　就像业内人士评价的那样，国土资源部有关8月31日“大限”的规定无疑是助推器———“助推器”的出台引发了北京楼市一个新现象——一些在过去“圈地”的所谓的开发商纷纷往外“吐地”———据了解，目前北京大约有1200多个符合“协议出让土地”的“楼盘”正在市场上到处“飞”，持有这1200多个楼盘的所谓的京城开发商都开始着急地寻找“下家”，以在8月31日前将手中的“协议出让”，地块如期开发。据有关部门的统计资料显示，从33号令出台(2002年7月)到2002年10月，北京市协议出让和规划成熟的用地近9000万平方米，规划建设面积近1.3亿平方米。而之前十年时间(1992年~2002年)，北京土地出让总面积和规划建筑总面积分别只有9811.4万平方米和1.4亿平方米。据北京市委研究室的研究人员分析，这1亿多平方米土地可能分布在“地虫”(炒地皮的公司)和一些大的房地产企业手里。无论是“地虫”还是那些大的房地产企业，对他们而言，和政府有关部门比较硬的“关系”是他们的优势，而资金实力有可能不是他们的强项。8月31日大限的规定，无疑给这些公司很大的压力，寻找合作者，往外吐地是必然的事。

　　而这带来的2004年下半年最引人关注的问题：即北京市政府将以什么样的审查力度和放量速度去“过”这1200多个项目？目前看，这似乎是个不确定的因素。我们可以假设一下：如果政府采取的是“快刀斩乱麻”的策略，下半年，特别是到九十月份，北京将有一批新项目入市，而这些项目的入市将彻底改变上半年房子好卖的局面，老百姓可选的房子会多起来，市场竞争会激烈起来；而如果政府采取的是“温火炖汤”的策略，那么上半年所呈现的房子好卖、老百姓恐慌买不到房子的局面仍然会持续。

　　土地政策对供应市场的影响如此，与地产息息相关的金融政策也会对北京楼市下半年的供应产生至关重要的影响。前面的分析已经得出，四大商业银行加强对开发贷款的控制已经是不容置疑的事。而对开发企业自有资金拥有量的提高等一系列政策一方面会使得外行企业、外行资金进入房地产行业时谨慎对待，选择“安全”的形式作良性扩张；另一方面，房地产门槛的提高，势必意味着项目入市速度的减缓。而这，也将减慢北京房地产市场的供应速度。

　　除了供应量会不会继续减少是大家关注的一个问题外，与供应市场相关的下半年，正在等待审批的所谓1200多个项目将以什么样的形式入市也将是一个热点问题。对这些项目

　　而言，土地政策的从严，信贷门槛提高无疑是雪上加霜。据业内人士透露，1200多个项目本身良莠不齐。这些项目如何寻找一个好出路以及无地却有开发实力的开发企业如何从这些项目中“淘”到好项目以期合作，将成为下半年的一个市场热点。从这个方面看，下半年，北京楼市的供应市场还将出现各种资源重新整合的高峰。

　　悬念三：下半年房价会不会继续上涨

　　上半年有关部门销售备案的统计数据显示，上半年北京房价上涨了3%。下半年北京楼市会不会继续上涨？首先不能不关注一下建设部副部长仇保兴5月18日在国务院新闻办作出的一个表述：“我国在高速发展过程中房价很难下降,而且房价大起大落也是不正常的。我们的理想目标是把房价控制在每年上涨3%左右，使老百姓买房与银行利率相比不会亏本，这样的房地产市场才是比较健康的。”政府有关部门对北京乃至全国房价涨、降的看法从中可见一斑，房价上涨3%左右是合理的。

　　其次，分析下半年房价会不会继续上涨，还必须关注下半年北京楼市供应市场的变化。从前面的分析中不难得出，上半年土地市场、金融政策等一系列从严政策的出台，使北京市上半年楼盘供应受到影响，再加上老百姓对通货膨胀的担心等等因素导致上半年房子出奇的好卖，而老百姓的“抢购”心理又导致了房价上调。下半年，这种情况还会不会延续，取决于北京市政府将以什么样的审查力度和放量速度去“过”1200多个立项的项目。

　　第三，探讨下半年房价会不会继续上涨，还得关注开发商的心态。从上半年的形势不难看出，目前北京的开发商分三类：第一类是在土地政策变动前，拿到新项目并在建在售的；第二类是按过去的土地政策开发了一期，但二三期面临政策调整的；第三类是楼盘已经开发完，正在寻找新项目的。对第一类开发商而言，上半年的市场无疑是一个好时机，趁着市场没有什么房子，老百姓又急着买房，涨价买房是可能的。而对第二、第三类开发商而言，如何让项目运作成功，趁着市场时机好早点上市销售是他们最大的心愿，涨价与否不是他们考虑的重点。

　　而以李忠为代表的一批业内人士也认为，土地、信贷政策是把双刃剑。土地较强控制、信贷提高门槛，在减慢供应速度的同时，也使一批过去“圈地在手”的“地虫”寻找机会，不惜低价出手，尽快“套现”。因此，此次政策变动而带来的北京房地产市场潜在供应量的大幅度减少，不会带来北京房价的上涨，而只是使本来有可能因为超量供应而出现的别墅等物业类型价格下滑趋势出现“止步”，使北京的房价更趋于稳定。另一方面，土地加强控制也限制了目前正在对房地产行业“虎视眈眈”的外行、外来资金进入地产，而这将极大地稳定房价。据了解，从去年开始到今年上半年，大量外行、外来资金开始以前所未有的速度进入北京楼市，而这其中，相当一部分人士本着“赚一把就走人”的“投机思想”，这部分人没有打算在房地产行业长期发展，往往“人有多大胆，地有多大产”，无端会抬高北京楼盘的售价，让很多买房人在不经意间成为“负翁”，对土地加强控制从某种程度上来说，制止了一批这样的“投机分子”，使北京楼市房价更加稳定。

　　关于下半年房价的走势，还有一个问题也是大家关注的热点，即对高档住宅、第二套住宅的按揭限制会不会影响投资型物业，使投资型物业出现降价现象。对此，同样有不少业内人士认为，这种现象不太可能出现。首先，近几年高档物业的大量供应已经是很多项目把利润趋向合理；第二，信贷提高门槛的同时，国家对土地的严加控制又使高档物业的供应相对减少，供应量减少，而需求不变，高档物业将出现因此而涨价的现象；第三，投资性物业目前主要集中在商业、高档公寓等高端物业上，都将使得银行对企业贷款项目的审查严格，进而影响到项目的正常运行，反映到市场方面，相当数量的项目入市将会因为资金问题延迟。如此“一正一负”，结果是投资型高档不会出现降价现象。

　　悬念四：下半年买房是不是时机

　　下半年买房是不是时机？不妨先从需求市场看下半年北京楼市的需求状况。由于土地、金融信贷政策的从严，北京房地产市场的主流产品目前产生了很大变化，对资金需求相对比较低的郊区或近郊中低密度或低层、小高层、中层的住宅产品成了房地产市场的主流住宅产品，城市中心的高容积率、高房价的危旧房改造速度却因此而放慢。这种现象确实使越来越多的普通工薪阶层有了购房置业的欲望，使有钱的投资者越来越放心地选择地段和产品越来越稀缺的高档投资型物业。这说明，下半年，北京的住房需求市场将持续走旺。那么，按揭政策酝酿变数、房价上半年出现上涨趋势，使很多人考虑一个问题：下半年要不要买房？下半年买房是不是一个合适的入市时机？

　　先来分析一下房子这个商品的特殊性。与收集、电脑等其他商品比较而言，房子具有不可移 动性和不可比较性双重特殊性。不可移 动性大家都比较容易理解，你在北城买的房子不会因为你工作的调动能移到东边来。不可比较性指的是每一个购房人的购买特殊性，也许这个楼盘对别人而言，毫无吸引力，但它就在你单位的边上，那对你而言，你可能会因为上班的方便而购买它；那个楼盘对他而言，紧邻301医院可能是一个缺点，但对你而言，因为家中有年迈的父母，你就冲着301医院而买了房。从这个角度上看，有合适的房子，你就早买；没有合适的，不妨等等，不用太多地考虑涨不涨价，别人是不是都买房了等等因素。

　　那么，下半年买房住房贷款会不会越来越难？从上半年的政策看，真正有需求的买房人不会受贷款审核限制。个人按揭信贷门槛的提高，不是针对普通购房人，而是针对那些购买第二套、第三套甚至是第四套的投资者，而目前，北京楼市最大的住房需求群体已经是工薪阶层，确切地说是已购公房的房主们，这批购房人是真正的自住物业购买人，往往都是第一次购房，应有足够的、真实的资信证明，来证明贷款的偿还能力，经得起审核。

　　综上所述，从总体看，2004年北京房地产市场购销两旺的总体情况不会改变。剩下的就是开发商、买房人、政府等各自的日子“好过不好过”的问题了。可以肯定的是，市场会越来越走向规范，而从这点看，无论对买房人还是卖房人而言都应该是一件好事。