房价不跌反涨 上半年北京楼市出现三大意外

　　余美英

　　相关收紧政策“雷声小雨点大”市场全线　走红房价扭“降”为涨

　　相比前几年，2004年上半年对北京楼市而言算得上是变数较多的半年，也是最让人意外的半年。土地、金融以及其他相关规范政策一反过去“雷声大雨点小”的惯常表现，系 列“外松内紧”的地产“收紧”政策以“雷声小雨点大”的方式相继出台。从市场形势看，2004年上半年，北京的房子开始出现“出奇”地好卖。社会各界关注的房价并没有像年初各方预测的那样出现下降，无论是从市场表现还是政府有关部门的统计数据看，都出现了“上涨”。2004年上半年，北京楼市缘何出现这三大“意外”？记者针对这些问题近期作了详实的采访。

　　意外之一：地产遭遇“从严调控”系列收紧政策相继出台

　　国家对房地产市场的“从严调控”应该开始于2001年。但无论从政策的发布、涉及的层面以及实施力度看，前几年一直是“雷声大雨点小”，而2004年的上半年，这种局面出现了转折性的变化，楼市相关收紧政策一改过去“雷声大雨点小”的惯常做法，出现了“雷声小雨点大”的势头，系列地产收紧政策相继出台，土地停办，开发贷款难办，个人按揭从严、经济适用住房销售管理加强……北京乃至全国房地产市场无论在土地、金融还是其他相关方面，都遭遇了前所未有的“从严调控”。

　　从土地政策看，系列“从严”政策减缓新盘入市速度：1月9日，北京市各级发展改革、建设、规划、国土房管等部门开始暂停受理审批开发建设单位申报的经营性项目；2月4日，由北京市国土房管局、市发改委、市规划委、市建委、市监察局联合制定的4号文件规定：今后，除纯粹的危改项目外，绿化隔离地区建设项目用地、小城镇建设项目用地、开发带危改项目用地、国家级开发区和科技园区外非生产加工型一般性高科技项目用地等5类经营性用地，在办理国有土地使用权出让时，均需通过招标、拍卖、挂牌方式在土地交易市场公开进行；3月31日，国土资源部有关文件规定，从即日起国土资源部、监察部将就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行执法监察，并要求各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕；4月30日，北京市人民政府办公厅转发了国务院办公厅关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理文件的通知，清理检查去年以来的土地审批情况，重点是新上项目的用地情况；清理整顿经营性土地使用权招标、拍卖、挂牌出让中存在的问题。并明确：治理整顿期间，全国暂停审批农用地转非农建设用地；5月4日，北京市人民政府办公厅转发了国务院办公厅关于清理固定资产投资项目文件的通知，清理已开工建设的在建项目和已提出申请、政府部门正在受理且尚未开工的拟建项目，重点清理城市快速轨道交通、高尔夫球厂、物流园区、大型购物中心等项目以及2004年以来新开工的所有项目。加上此前出台的其他政策如停止半年审批农用地转为非农用地，如清理整顿在建项目和暂停部分项目的开工建设等，不难看出，有关部门对楼市的调控重点死死看住了土地这个房地产行业的源头。

　　从金融政策看，在对土地供给实行控制之外，2004年上半年，房地产市场的另一条生命线———金融也出现了“收紧”现象：4月，银行开始提高储备金率，并实行银行差额储备金率，上调固定资产投资的项目资本金率至35%及以上，严格控制信贷规模；4月27日起，全国商业银行暂停发放包括房地产开发贷款、个人住房抵押贷款等多项贷款，“五一”之后，个人住房按揭贷款虽然已基本恢复，但四大商业银行都加强了个人住房按揭贷款的审核工作，尤其是对第二套住宅以及别墅等高档住宅的审核工作；4月底，央行传出了酝酿停止豪华别墅个人住房贷款的消息；5月9日，高层领导在上海主持召开了江浙沪土地和房地产工作座谈会，会后传出的信息表明，央行还准备了其他的调控手段，随时可能发出，譬如提高固定资产投资税，并有可能提高贷款(包括房地产开发贷款利率在内)利率等。事实上，从去年6月的央行121文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，到8月的国务院18号令《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，到今年3月的“指引”《商业银行房地产贷款风险管理指引》，再到国务院最新的通知，所有这些金融政策都无一例外地显现出了金融界限的作用。

　　从北京市国土房管局以及其他相关部门出台的政策看，北京市房地产市场越来越规范：除了土地和金融外，上半年，北京市相关部门还出台了有关拆迁政策、物业管理、二手房上市交易、经济适用住房上市交易等相关政策，而所有这些政策的指向都是一点，那就是规范房地产开发的各个环节。

　　正像有些业内人士所讲的，北京市政府乃至国家对土地、金融等方面的调整并不是新鲜事，但像2004年上半年这样系列“收紧”政策在不动声色中出台并实施，这在房地产行业还是首次。与往年“雷声大雨点小”的政策相比，本届政府关于房地产市场的规范政策力度大，操作性强，把房地产投机行为和消费行为分开，“雷声小雨点大”是最大的特点。而这给北京2004年上半年的楼市带来的影响是：地价出现上涨趋势，楼盘供应速度减缓，新盘“入市”明显减少。

　　意外之二：房子出奇地“好卖”北京楼市市场形势全线走红

　　而正是以上政策的变化使2004年上半年北京楼市出现了第二个意外，那就是：房子没有出现像去年年底、今年年初很多业内

　　人士预测的那样：楼市竞争趋向激烈，房子越来越难卖，而是出现了“房子出奇地好卖，北京楼市全线走红”的局面。无论是城里的公寓还是郊区的住宅，无论是城北的普通住宅还是城南的townhouse，无论是亦庄、望京、中关村这样一些老的热点区域还是京沈高速、良乡这样一些新的热点区域，无论是三四千元的普通商品房还是上万元的豪宅，无论是小户型还是主流住宅产品，无论是新开的楼盘还是大家已经熟悉的老楼盘，卖房人感觉“房子好卖了”，买房人感觉“今天不买，明天就有可能买不着了。”

　　总的来看，2004年上半年楼市房子好卖，有以下几个方面的表现：一是大大小小的售楼处人满为患：不管是新盘还是旧盘，不管是城里的普通住宅还是顶级豪宅，不管是郊区的花园洋房还是townhouse，大大小小的售楼处一改去年的冷清，出现人满为患的局面。记者在上个周末到亦庄，无论是金地格林小镇，还是境界或上海沙龙，售楼处都是一拨拨的看房人。二是楼盘销售速度加快：如远洋山水开盘不到一个月，一期1000多套房子全部卖完；当代万国城moma国际寓所开盘一个月内全部售罄；第七街区每个月销售量在120套以上；世纪城三期、房山百合公寓等都出现类似经济适用住房一样的排号买房。三是买房人遇到了“买不到房”的恐慌：李先生在位于西部发展带的远洋山水看中了一套房，他要求销售人员打个99折，商讨了半天，销售人员委婉地告诉他，不仅不会给他打折，如果李先生今天不定下来，明天来买可能就买不到。李先生想起朋友的提醒，以为这是销售人员的策略，就决定第二天再来，而第二天，当他来到远洋山水的售楼处，销售人员遗憾地告诉他，那套房子已经被买走了，而且差不多户型的都没有了。李先生不信，托了一个与远洋山水开发商熟悉的“业内人士”，“业内人士”一了解，果真如此。普通住宅如此，售价上万的项目也是如此。一位怀里揣着百万元存折在北京CBD内找“豪宅”的买房人告诉记者，与他去年在东部买房相比，今年买房“找不到上帝的感觉了”———CBD内那些所谓的豪宅都太好卖了，销售人员对买房人就没有去年那种“笑脸相迎”的耐心。四是房价不降，反而出现上涨。

　　是什么原因导致2004年上半年北京楼市出现房子好卖的市场形势？业内人士分析：

　　第一，土地、金融等政策的变化，“封地将带来的地价房价上涨”的“业内传言”是促使很多买房人赶紧买房的重要原因。记者在上地、亦庄、西四环等地区楼盘售楼处的现场调查显示，就像北京人热衷关注“国家大事”一样，北京楼市的政策变动、业内知名人士的观点等都在一定程度上影响着北京的买房人。

　　第二，楼盘供应相对减少，从每个楼盘运作时间看，推出速度放缓。

　　第三，担忧“通货膨胀”，很多人抓紧将储蓄“变成”房子：物价上涨带来的老百姓对通货膨胀今年会不会到来的担心，也是促使很多“储蓄族”年初购房，把“储蓄”变现成房子的主要原因。有关专家预言，如果通货膨胀势头能够确定，那么中国将告别“现金为王”的阶段，开始进入新的投资时代，以证券、房产、稀有金属为代表的投资品种将存在一定机会。很多敏感的北京人已经注意到了这一经济新动向，开始将银行储蓄变现为“房子”——并不是为了投资，而仅仅是为了不让自己辛苦挣下的血汗钱“贬值”。

　　第四，心理影响：由于上述原因而出现的售楼处人满为患、稍有迟疑就买不到心仪户型、房价看着上涨等现象，让很多买房人产生了“恐慌意识”，而这反过来又促使了房子的销售。

　　意外之三：房价不跌反而上涨

　　去年年底，今年年初，业内对2004年房价走势的判断普遍是“降”，但从上半年市场的销售情况和成交备案数据看，2004年，北京楼市房价不但没有降，反而出现“涨声一片”的局面。据有关部门透露，上半年北京楼盘销售的成交备案统计数据显示，平均房价比去年同期上涨了3%。

　　出现这个“意外”的原因除了和上述提到的一系列政策相关外，还有很多因素。

　　其一，土地、金融政策的收紧减少了楼市的供应量：几次“暂停”、“清理”的土地政策加上开发贷款从严的金融政策，北京楼盘入市的速度明显放慢，上半年新盘的供应量也因此减少。在需求相对稳定的情况下，供应量的减少必然导致价格的上涨。而有关部门负责人对此强调，这其中还有市场供应和需求信息不对称而带来的负面效果。

　　其二，水泥、钢材等建材的涨价，北京加强对货运车量的控制，以及民工工资发放的规范等都在一定程度上提高了开发成本。

　　其三，土地招牌挂的公开交易带来的地价的上升，在一定程度上也影响房价的上涨。

　　其四，一些楼盘“低开高走”的销售价格策略也导致市场出现房价上涨的势头：2004年新盘的价格正在逐步挤掉水分，换句话说是性价比越来越高的同时，销售价格也越来越低，与楼盘的真实价格越来越接近，销售价格越来越靠近房屋真实价值。在这个基础上，随着近年上半年购买力的增加，房价出现上调。

　　其五，“买不到房的恐慌心理”造成房价上涨：售楼处的人满为患、好户型的紧俏、房价的上调等等房子好卖带来的“买不到房的恐慌心理”也进一步促使今年上半年房价出现上调的市场动态。

　　总之，回顾2004年上半年，政策的变化、市场的变动等使北京楼市出现了以上几个“意外”。而这些变化又将对下半年乃至今后的北京房地产市场产生什么样的影响，我们将拭目以待。