经济适用房年限价格“双规”投机行为

　　我国从1994年起开始启动经济适用房计划，十年来它为众多中低收入家庭提供了上千万套价格相对低廉的住房。但正是因为这一政策保障型住房在价格上与普通商品房的悬殊，再加上对购买人群资格认定不严格，高收入者购买经济适用房中的“豪宅”或是囤积多套经济适用房的现象越来越多。日前，北京市国土房屋管理局等4部门联合下发及补充通知，对经济适用房的投机行为大声叫停。

　　　政策一

　　开发企业对外公开发售的在建经济适用住房，必须取得预售许可证后，方可预售，否则不得向预购人收取定金及任何预订款性质的费用。

　　●解读：此举意在从销售环节开始抓日后的上市交易。也就是说，现在很通行的还没有取得预售证就开始放号的经济适用房的销售行为将不再被允许。对外公开发售的在建经济适用住房，必须取得“出生”证明，才能向买房人收取“认购金”；否则，不得向预购人收取订金及其他任何预订款性质的费用。

　　　<政策二/b>

　　适用已购经济适用住房上市出售政策的项目：由政府批准定价的经济适用住房项目名单见附表一；住宅合作社集资建设的住房项目名单见附表二。其他新项目的名单由市国土房管局公布。

　　●解读：此条文明确了新办法的适用范围——由政府批准定价的经济适用住房项目和住宅合作社集资建设的住房项目。今后将建设的其他适合该文件的新项目的名单，由市国土房管局公布。

　　　政策三

　　计算已购经济适用住房住满五年的起始日期，以缴纳契税时取得完税凭证的时间或房屋所有权证发证的日期为准。

　　●解读：也就是说，购买人在完成对国家的义务后，就可以开始计算入住期限了，即使此时还没有拿到房产证。

　　　政策四

　　预购人在经济适用住房竣工前转让其预购房屋的，受让人必须已取得经济适用住房购房资格，并持审核证明按《北京市城市房地产转让管理办法》第四十四条规定办理预售转让登记手续。其转让价格不得超过原预购单价。

　　经济适用住房已竣工，但未取得房屋所有权证前不得办理预售转让手续。

　　●解读：此条文明确，预购人在经济适用住房竣工前可以转让其预购房屋，但转让价格不得超过原预购单价。

　　　政策五

　　已购经济适用住房住满5年后，交易时出售人按成交价格的10%缴纳综合地价款的，购房人不需要补交成交价格3%的土地出让金。

　　●解读：此条文与以前的规定有明显不同，以前相关文件规定，由购房人补交成交价格3%的土地出让金。新办法明确，出售人按成交价的10%缴纳综合地价款，购房人不需要补交成交价格3%的土地出让金。

　　　政策六

　　以原价出售已购经济适用住房的，新的购房人须按规定取得经济适用住房购房资格，超标的按规定补交综合地价款，其所购房屋仍按经济适用住房产权管理，不补交成交价格3%的土地出让金。

　　以原价出售已购经济适用住房的，原购房人在办理房屋产权转移手续后，由区县国土房管局交易管理部门出具按不高于经济适用住房购买单价出售经济适用住房的证明，再次申请购买经济适用住房的，凭该证明到北京市建委开发办办理经济适用住房购买的资格审核手续。

　　●解读：以成交价格来规定是否可以出售后再次购买经济适用房：成交价格没有高于原购买价的就可以在履行相关手续后再次拥有购买经济适用房的资格。

　　政策七

　　经济适用住房住满5年后按市场价格出售时，其成交价格低于已购经济适用住房再上市买卖指导价格的，按市国土房管局公布的已购公有住房和经济适用住房再上市最新住房指导价格，收取综合地价款；其成交价格高于已购经济适用住房再上市住房指导价格的，按成交价格收取综合地价款。

　　●解读：此条文主要是为保证国家税收不流失，防止恶意逃税。由政府有关部门出台的指导价来衡量按市场价出售的已住满5年的经济适用房的成交价格。如果成交价低于指导价，要以指导价为基数缴纳综合地价款。　　　　　　　　　　　　　　首席记者 张晓莉

　　●附表一：截止2004年4月30日由政府批准定价的经济适用住房建设项目

　　序号 区县 项目名称 建设单位 销售价格(元／平方米)

　　1 昌平区 回龙观 天鸿集团 2600

　　2 天通苑 顺天通开发 2650

　　3 松园小区 都市岳华 2350

　　4 通达花园 通达开发 2600

　　5 回龙苑 宏旭超开发 基准价2600

　　6 望京 A4区 开发集团 3950

　　7 翠成馨园 住总集团 3180

　　8 通惠家园 开发集团 4000

　　9 望馨园 新兴开发 3800

　　10 青年路 博成开发 3800

　　11 电子城 城建开发 3600

　　12 建东苑 金隅嘉业 3100

　　13 富华家园 九洲开发 3800

　　14 百环花 百环开发 4250

　　15 双惠居住区 金隅嘉业 3210

　　16 朝阳新城 金隅嘉业 3310

　　17 百子湾 建工集团 基准价3830

　　18 定福家园 城建开发 基准价3595

　　19 百环家园 百环开发 基准价4530

　　20 芍药居 东城住宅 未定

　　21 海淀区 玉海园 海淀开发 3900

　　22 安宁西里 安达开发 2850

　　23 今日家园 安地开发 4450

　　24 清华园北 天鸿宝晟 4500

　　25 君安家园 远望君安 3370

　　26 丰台区 丰益花园 东兴联开发 3600

　　27 诚苑小区 首建开发 3600

　　28 成寿寺 976工程 3840

　　29 世纪风景 世纪景开发 3840

　　30 建欣苑 金隅嘉业 3600

　　31 正阳小区 益恒开发 3630

　　32 正阳二期 益恒开发 3630

　　33 长安新城 大成开发 3950

　　34 开阳里 开发集团 4150

　　35 首科花园 华世开发 4160

　　36 顶秀欣园 泰福恒开发 3690

　　37 顶秀二期 泰福恒开发 3690

　　38 明月嘉园 宣武开发 3720

　　39 宣祥家园 茂屋开发 3950

　　40 西府景园 中筑置业 基准价3850

　　41 丰体花园 富通基业 基准价3670

　　42 怡然家园 永安兴业 基准价3690

　　43 三环新城 懋源苑开发 基准价3670

　　44 石景山区 田村路北 城建开发 3230

　　45 西黄村 首钢开发 1800

　　46 苹果园 首钢开发 1800

　　47 晋元庄小区 富民股份 3320

　　48 翠谷玉景 建工集团 基准价3860

　　49 西山枫林园 东和伟业 基准价3600

　　50 房山区 北潞园 房山开发 2400

　　51 行宫园 集达开发 2350

　　52 宣武区 莲花晴园 中房长远 基准价4300

　　53 大兴区 团河 建宇四方 1800

　　54 瑞海新城 鸿坤伟业 2280

　　●附表二：北京市住宅合作社集资建房项目表

　　建设单位 项目名称 项目位置

　　国土房管局合作社 汇丰家园 丰台区樊家村

　　汇鸿家园 朝阳区长营乡

　　广厦住宅合作社 马家堡91号住宅 丰台区马家堡91号院

　　市科教住宅合作社 隆曦A区 房山区良乡

　　政华住宅合作社 政华家园 丰台区永外宋家庄

　　政馨家园 丰台区永外宋家庄

　　政泰家园 宣武区鸭子桥45号

　　社团住宅合作社 湖景苑 东城区安德里北街

　　瑞莲家园 宣武区马连道48号

　　康宁居 丰台区卫强校村1号