华远集团总裁任志强：调控房价的必须前提_产经动态_财经纵横

华远集团总裁任志强：调控房价的必须前提

http://finance.sina.com.cn 2004年05月23日 15:34 经济观察报

　　任志强／文

　　政策变化驱动房价高涨

　　1991年未实行土地有偿出让制度之前，中国尚没有对私人消费供给的公开商品房市场，只能用计划指标购房。由团体、单位购房并用实物分配的方式向个人转移居住的权利。

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商品房的价格是严格按照计划商品定价的方式确定(除海南等少数开放城市外)。

　　实行土地有偿出让制度是中国第一次房价高速上涨的原因。土地出让制度实行的同时放开了对各种资金进入房地产行业的限制性条件，同时1992年南巡讲话的投资热高潮对商品房放开了政府物价指令性管理的限制。尤其是对外销房的价格放开，实现了房地产商品房价格的市场化管理，外销房与内销房大大的拉开了差距并带动了内销房价格的上涨。可以说1992-1993年房价高涨的原因主要来自于土地的有偿出让，在土地的使用上增加了大量的土地出让金等成本并且土地出让金的收取是合法的，调整了购房者的预期。出让金成为一种让人们可以有期限使用土地、使住房变成私有财产的必要代价。房价的上升即使是一个高幅的增长也无奈地被顺理成章地接受了。

　　1993年的宏观调控让房价回落。至今北京连续几年的房价回升也仅仅是达到1993年时的水平。几乎所有涨价幅度的计算都是在一个价格回归的控制范围之内。

　　第二轮的房价上升是在1998年23号文件停止住房福利实物分配之下产生的。1993年-1997年的房价下滑与投资下滑曾造成1996-1997年的房地产全行业亏损。1992-1993年曾经房价高涨的地区在这一段时间内的第二次房价上升基本都是一种回归性上升。第二波的房价增长也没有影响市场中日益扩大的消费需求增长。加上经济适用住房的社会保障供给，使媒体与市场中虽然天天都在讨论房价的上升，但市场中的供给与消费都在平稳而高速地增长，并使房地产业逐步地成为中国经济发展的支柱产业。

　　第三波让房价增速的原因大约是土地出让制度政策的变化。2002年7月1日开始实行的土地招拍挂在原本平稳增长的房价下烧了一把急火，起到了催生房价超高增长的助力作用。

　　土地的强制性招拍挂让各级政府可以在土地出让金的收益之外，合理合法地成为收取土地低进高出差价的“商人”。经营城市土地的概念让政府从土地的开发成本中谋求了额外的城市发展的财力。这种财力助推了政府基础建设、形象工程和城市化进程的速度，加大了征地、拆迁的行为，创造了大量的强制性消费需求，使本来就在供求关系上处于紧张状态的市场骤然之间更加不平衡地向需求一边倾斜。

　　土地的强制招拍挂大大的提高了土地的价格，这种土地价格的暴增不但会使新推出的产品在这种高土地成本的基础上，追求高价位产品的供给以保证开发商的利润空间，并且在市场中创造了一个高房价的预期，让原本协议出让的低成本土地上的产品也在按土地招拍挂的高价位设计高价位的产品，并提高了产品销售价格的预期。

　　当土地的公开竞拍价格大幅提高时，给消费者的信息是土地供给的减少和土地价格的提高，自然加速了即期购房的欲望。在买涨不买落的作用之下，人们在涨时并不知道涨的最高点会在哪里，跌时同样不知道何时会跌到终点，却知道明天比今天好。这种预期价格升高的购买行为恰恰是建立在土地每次竞拍的价格都在比上一次更高的现实之中，土地价格的增长比什么都更有房价增长的理由和煽动性。

　　当地价和房价增长过程中一定会有大量的非自住需求者参与到购房、炒房、租房的行列之中。当中国除了一个烂得让民众头疼的股市之外没有其它任何投资渠道的金融市场时，商品房投资成为比利息收入高而相对风险小、不用过多专业技术与管理能力的最佳投资选择。出租收益目前的高回报自然使投资者会在投资能保持一定收益的情况下接受房价的上升。

　　银行按揭早在第二波房价上涨中发挥出巨大的作用。中国城镇居民多数尚必须依靠按揭才能解决住房消费问题，当这种用今后的预期收益来改变今天的生活质量的观念打破了中国人传统的先积累后消费的保守意识时，按揭使更多被强制拆迁的居民、收入水平尚不足以一次性购房的居民和大量的投资人有了购房的条件，并加速了购房的行动。

　　调控应科学审慎

　　当国家的管理者对投资增长的过速和房价在局部地区增长的过速表示担忧，并已采取了各种措施实行宏观调控时，应首先分析房价增长的因素。可以说三次房价的高速增长，主要的动因都与国家的政策变化相关，也应看到政策变化的必然波动是要经过一段时间消化的，尤其是房地产的政策调整均有一个传导过程的滞后期。不要指望今天的政策调整会在今天就发挥作用，房地产的反应速度会远远低于股市和建材价格的反应速度。

　　政府已于4月份连续出台了多项宏观调控的政策，并可能在短期内继续出台更严厉的调控政策。其实3月份在中央调控政策出台之前，投资的增速已开始下降了，房价的增速也已开始平稳了。新的调控政策会在一段时间之后发挥出实际效果，沉着地看一段时间，再对形势做出进一步判断之后决定调控的政策，会比今天就急于将市场增长的势头硬压下去要好得多。由于去年SARS的影响，今年二季度各项指标一定会在同比的基础上处于高位运行的局面，但不等于实际增长会比一季度继续增高，也许回落的速度会进一步加大。

　　从房价的增长分析中可以反映出政策对市场影响的正面作用和负面作用。负面作用的影响远远大于正面政策的影响，并且调控政策的影响滞后时间要远远小于正面影响的启动时间，调控政策的恢复时间也远远长于积极的政策推动周期。

　　1992-1993年的房价上升仅仅短暂地维持了约2年不到的时间，但从1993-2000年的增长恢复时间却用了约8年的时间，经济在1993年之后是下降的“软着陆”之后的通货紧缩。积极的财政政策在多年之后开始显现出其带动作用时，出让制度的变化，给房价回归及恢复性增长增加了一把助力，在短短的三年中出现了两次房价的增长波动。如果此一轮的宏观调控再一次让房价跌下去，那么正常增长的房价也仅仅维持了不到4年的时间。这轮新调控不是在1993年全国房地产投资总量较低的情况下的清理整顿，而是在全国房地产投资总量近万亿元的数量上进行调控，是在约75%的城镇居民已拥有个人住房资产的情况下进行的。假如1993年房价的下跌造成的损失总量仅为现有总量的10%，那么这次将扩大10倍。1993年房价的下跌是在公有住房为主的基础上调控的，房价的下跌与居民个人财产损失关系不大，但这次的房价如果全面出现大跌将使所有已拥有住房的居民都会遭受重大的财产损失。1993年的调控是以国有投资为主的调控，用了8年多的时间才走出紧缩的局面。这次以非国有为主的投资损失则将会产生用更长的时间都可能无法走出紧缩阴影的局面。如果此次的调控不只是控制了投资的增速和稳定了房价上涨的增速，而是以牺牲房价的下跌和消费的紧缩为代价，换取投资增长的下降，就会给整个中国经济的发展带来重大影响。

　　谁也不愿看到中国的经济发展出现大起大落的波动，但中国宏观调控政策的预期已在世界经济发展中起到牵一发而动全身的影响。国内的钢材、尤其是建材市场价格在宏观调控之后三周内已出现大幅度下跌，并且尚没有止跌的苗头，说明预期政策已产生巨大的影响。国际金属、运输等价格也出现了价格下跌的现象。尽管国际市场金属价格的下跌还有许多相关因素，但不能排除中国宏观调控重点在于使用钢材量较多的固定资产投资上，已对预期产生了重大影响。以后不管是国内还是国际市场都会因中国宏观经济调控的作用继续出现各种情况下的价格波动(包括房地产市场中房价的波动)。

　　宏观调控如果从供给的源头(如土地和开发信贷)加以控制就可能会压缩市场的投资与供给，这样就有可能造成因需求过量而供给不足的房价上升，因此可能需要在实际调控中压缩高价位的产品的土地供给，适量增加中低价产品的土地供给，以平衡投资增长与供求关系之间的矛盾。如果调控是从消费的源头(如控制消费信贷、提高预售门槛等)加以控制则可能会使现有的市场供给增加而消费减少，造成房价的下跌。不是平均价格的下跌而是实际全面价格的下跌，那么就有可能造成市场的恐慌和中国经济的全面下降。

　　香港1992年之后房价下跌所造成的影响应引起调控决策者的重视。从1997年至今已用了7年的时间，香港政府出台了压缩土地和低价房的供给等多项救市措施，但房价直至今年一季度才略有上升，二季度又略有下降，并未走出冰冷期。日本也用了12-13年的时间，今年东京的地价才开始波动并略有上升，房价已成为经济发展的主要指标之一。只有房价是在一个较低的增长水平中保持一个长期的增长趋势，经济也才能平稳地持续增长。

　　(作者为华远集团总裁)