上海地产酝酿变盘 信贷紧缩促新一轮重组

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　　本报记者 彭朋 上海报道

　　左右为难

　　5月的上海房地产市场，并没有伴随气温回升而变得热火朝天。相反，一系列政策的出台让这个季节的房地产市场刮起了“倒春寒”。许多原本计划在5月上市的新楼盘，也纷纷延期开盘。

　　“这是一个非常敏感的时期。在以前，我们可以预测半年、一年后的市场走向；而如今，连半月以后的市场走向都很难把握了。”上海天地行董事、常务副总宋捷在接受记者专访时叹息。“不好说，真的不好说。”

　　作为一家以营销、策划、代理为主的上海本土中介商，天地行代理了苏堤春晓等许多上海知名的楼盘。自身也在房地产行业摸爬滚打多年的宋总，形容目前的形势是：“政策在不停的变动，政府在不断的改变游戏规则，这让许多上海的房产开发企业不知所措。”

　　宋捷的话绝不是危言耸听。

　　一周前，记者联系已经在港上市的上海复地集团专访时，他们的态度突然转变就是一个佐证。4月底，记者就联系采访事宜，但却被一再延期。复地的解释是，考虑到近期上海出台的众多政策，和4月底国务院通知提高房地产固定资产投资项目资金比例到35%，加之同期出现的“停贷风波”的影响；而这段时间香港H股走势欠佳。虽然复地在港的表现可以说是一枝独秀；其在香港的公关公司建议：这段时间复地不宜在媒体上多露面。复地集团相关人士给记者的答复是：“等过了这段非常时期，我们将首先安排你的专访。”

　　和往常一样，一旦大气候变得微妙，上海本土的很多开发商就开始绷紧神经，变得异常谨慎。这种氛围在去年6月央行出台121号文件，以及周正毅事件中，都得到了极大的渲染和体现。

　　从1999年就开始转入牛市的上海房地产市场，在经历2000年、2001年的稳步上涨后，于2002年开始发力。时间进入2003年，上海房地产市场遭遇前所未有的疯涨状态，公开报道的统计数据是全年涨幅高达29.1%，居全国首位。来自该市各区房地产交易中心的统计数据表明：处于市中心区域的静安在2003年房价平均涨幅高达60%-70%，相邻的卢湾、黄浦、徐汇同样高达50%以上。短短12个月房价就翻了一番多，目前内环以内的中心区域已鲜有1.2万／平方米以下的住宅。显然，这样过快的价格增长，以“井喷”似的市场需求和物业质量与水准的翻番作为理由是不够的，投资性购房的推动作用不可忽视。因为在同期，上海人均收入并未得到同倍速度的增长；统计数据显示，2003年上海居民家庭人均可支配收入为14867元，比上年同期增长了12.2%。

　　实施调控就这样提上了日程。早在去年12月4日出席“《商业周刊》第十二届亚洲领导人年会”开幕式时，上海市市长韩正就表达了“要努力调控房价上涨过快的趋势”的观点。今年1月12日，韩正在上海市十二届人大二次会议所做的《政府工作报告》中，将“有效控制房价上涨速度、防止市场产生泡沫”作为今年市政府的重点工作之一。

　　但采取何种措施、以怎样的力度进行调控，却成为政府面临的难题。“从市政府的立场出发，他们不希望房价涨得太快，但同样也不希望房价下跌。”沪上一知名开发商私底下表示。自1999年开始，房地产业就重新复苏成为上海市的支柱产业，“这样的现实导致政府在出台调控措施时，会面临两难选择。一方面害怕打压过重，出现一些意想不到的情况；另一方面也害怕效果不够，造成泡沫太大。”

　　就是在这样的背景下，4月26日，酝酿有半年之久的“期房限转”终于出台。与之相伴的，还有预售商品房网上备案及二手房交易网上公示两大措施同期出台。

　　政策组合拳打压炒房

　　许多人都把4月26日上海市政府出台的“期房限转”看作抑制短线炒房的“杀手锏”。

　　按照上海《关于预售商品房转让问题的决定》，在房子没有造好、房地产权证(俗称小产证)没有办出来之前，消费者向房地产开发商预购的期房不能转让给他人。

　　对于在4月26日前已经发生的期房转让行为，《决定》明确，可以在5月31日之前办理相关的登记手续。而自2004年6月1日起，房地产登记机构将不再受理预购商品住房转让的预告登记。　

　　政策出台后，一直到5月17日，上海二手房指数办公室发布了最新抽样调查。调查显示，上月(4月)上海二手房指数为1319点，比3月上升了15点，涨幅仅为1.15%，这也延续了今年开年以来的涨幅持续放缓趋势。而那些传统优秀地段的售后公房价格虽然仍居高不下，但进入了一个“滞涨”期。

　　“房地产网上备案登记”制的实施，则主要是为了杜绝房产商“内订”炒房、开发商人为惜售等不良行为。3月30日，上海市预售房网上房地产备案登记系统正式开通。4月20日，网上房地产正式开盘。按照规定，全市新建商品房的预售和销售，都须进行合同网上备案和登记。开发商申请办理预售许可证时，就要向上海市房地产交易中心办理网上备案登记用户认证手续，并申报商品房拟销售的价格。

　　据上海市房地产交易中心主任蔡顺明介绍，目前网上登记销售工作进展非常顺利，已有1000多家房地产商领取了认证表，人员的培训工作也在紧张的进行中。蔡主任还透露：新开楼盘将以每天20-30个的速度上网，七一之前所有的商品房楼盘将全部纳入网上销售。5月，上海又开始实施二手房网上公示。此外，停止转按揭和降低中低价房预售标准这两大政策也将正式实施。目前，上海已有部分银行停办现房质押贷款，对于第二套以上的商品房贷款，不仅审批更加严格，而且也降低了贷款成数。

　　任何政策效应相对实践而言总有一定的滞后性，所以目前人们很难评价政府的这种政策是否会真正有效？况且“期房限转”和“网上备案公示”这两大措施在执行中，仍有许多中介和开发商可钻的空子，进行变相操作。“譬如通过在网下的内部人先预定然后再退定等方式，开发商或者二手房交易中介，完全可以避免这种网上公示的效果。”宋捷介绍，“但是对于那种公开售价1万元／平方米，而对自己人折扣到6000元／平方米的腐败行为，是可以防止的。因为你每套房子的价格包括每次转手的价格都必须在网上公开，可供所有购房者查询。”所以宋认为，从这个角度而言，这种方式还是会有一定效果的。

　　而复旦大学房地产研究中心副主任华伟教授则表示，网上合同备案系统预示着一个良好的开端，由于增加了交易的透明度，开发商规避政策进行炒房的成本很高，明显抬高售价不但会引起有关部门的关注，而且对于企业本身也没什么好处，找自己员工订房等做法也不是长久之策，由于这项政策还在不断的完善之中，管理部门在增加房产销售的透明度的同时，也给市场发展预留了一定的空间，对于故意的炒作行为有关部门在监管上将会不断完善。

　　对于期房限转政策的实施，宋捷和华伟都表示，这种结构性调整不会使上海的房地产市场长期走势受到抑制，而作为调控过于上涨的房价，这些政策的出台是非常有必要的，“可以引导市场向良性、稳定的态势发展。”

　　信贷紧缩促成新一轮重组

　　自去年6月央行出台121号文件后，今年2月26日，银监会发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)》，可谓拉开了新的一年房地产金融监管的序幕。

　　距离3月24日央行宣布实施差别存款准备金制度不过18日，4月11日，央行再次宣布从4月25日起，提高存款准备金率0.5个百分点，即存款准备金率由现行的7%提高到7.5%。金融机构的分析认为，此次央行的举动，紧缩银根、控制宏观经济过热的政策意图明显。相比去年9月的准备金上调，此回第三次上调存款准备金向市场传递了更为强烈的抑制投资过热的政策意图。

　　不出市场所料，4月27日国务院发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资金比例。钢铁由25%及以上提高到40%及以上；水泥、电解铝、房地产开发(不含经济适用房项目)均由20%及以上提高到35%及以上。“房地产业投资增长过快是导致固定资产投资速度居高不下的主要原因”，申银万国研究员李慧勇认为。今年一季度，全国房地产投资的增长速度超过40%，而去年全年仅30%多。对房地产投资的增加导致钢材、铝、水泥等投资品需求的增加。数据显示，2003年全国房地产业总投资首次突破10000亿元人民币，同比增幅超过30%，其中有3125亿资金直接来自银行贷款，同比增长45%。

　　火爆的上海房地产市场更加不能例外。上海一位国有银行人士告诉记者，其总行在早些时候有通知，对房地产项目资本金比例超过了国务院所要求的35%，有的甚至达到45%。

　　“由于很多房地产项目是按照20%自有资金做的预算，因此，35%已经让房产商望而却步，上海部分商业银行45%的要求就更高了。”一位民生银行业务人员说，今年以来，虽然他手头仍然有一些申请贷款的项目，但没有一个是符合自有资金这个硬门槛的。一位招商银行信贷人员告诉记者，自去年以来，该行关于房地产项目开发贷款的业务早就叫停了，原本和上海一大型开发商的贷款合作也提前让该公司还了款。据介绍，“招商银行关于房地产的贷款都控制在10%以下。”

　　据记者私下和各家开发商的沟通，了解到，目前几乎所有的房产商都在频频与各种基金、信托约会。新汉业不动产的洪曦表示，很多房产商正在试图利用信托募集达到35%自有资金的门槛，以达到重新获得银行贷款的目标。但自从银监会出台“没有30%的自有资金不可发放信托”的规定后，以信托方式筹集自有资金的难度就越来越大了。

　　“在未实现这些政策前，开发商开发项目，从项目的前期策划、定位开始，就要求销售代理商带资进行策划、宣传，要求施工建设单位垫资开发，加上银行贷款，项目就可以开始建设了。建设完毕，项目开始销售，资金回笼，所以开发商并不需要太多的资金。我们营销公司也就是少了一个工程部，有了工程部，我们同样可以做项目，做开发企业。”作为代理销售商，有着亲身体会的天地行常务副总宋捷表示，“现在政策变化了，开发商再这样操作的可能性非常小。这也就意味着一些中小型开发商，将面临新一轮的洗牌、重组。”

　　的确，现在上海已开始有越来越多的小公司，通过以土地入股的方式，寻求和大型开发商的合作。负责凯德置地中国区品牌建设和推广的公关部经理李?洁告诉记者，“日前，凯德置地花费4000万人民币收购了上海奥胜房地产有限公司88.54%的股权，从而取得他们在上海闵行华漕镇15万平方米的土地，计划是用于建设低密度住宅。”具体投资状况如下：通过凯德置地募集、管理的中国住宅基金(从海外私募的基金)投入资金占有20%的股权；通过与凯德置地中国控股作为同一运作主体的凯德置地中国投资有限公司，投资占有80%的股权。两家联手，购得上海奥胜这个项目公司88.54%的股权，通过收购这个项目公司也就间接得到了该地块。

　　以此方式取得土地的做法在上海越来越普遍，只不过有许多交易都是在私下完成的，所以未能进入许多媒体的视线。