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本报记者 闻文 北京报道
英超曼联的每一场胜利，都让曼彻斯特在中国结盟的城市武汉市的市长李宪生心动不已。事实上，武汉与曼彻斯特是从双方互设科技园的合作开始接触的，但在曼彻斯特，李宪生亲眼目睹了这个城市经济的真正驱动力——曼联与曼城，两支英超联赛中的佼佼者，曼彻斯特的管理者毫不避讳这个城市的经济增长几乎完全来自于此。
武汉市市长李宪生灵感丛生。如果说缔造一支有影响力的竞技队伍尚为遥远，那么从竞技本身下手也许更为稳妥。在经过检索之后，国家体育总局旗下的中体产业(资讯 行情 论坛)进入了李的视野。李宪生向中体产业总经理吴振绵开出的条件是，武汉市总值14亿元的体育场馆免费交由中体产业管理，而中体的竞赛公司则据此组织运营体育竞技项目，以期带动相关产业。
不过，与武汉开出的条件相比，中体产业面临着越来越多的“诱惑”。从2003年11月下旬至2004年1月份，先后有17个城市向中体产业发出了邀请，期望与中体产业达成“打包”合作。所谓“打包”，即体育场馆管理、赛事组织，加以中体连锁住宅项目“奥林匹克花园”。显然，如果说场馆管理、赛事组织的利润厚薄不一的话，“奥林匹克花园”的利润并不会比任何一个地产项目逊色。当然，这并不意味着赛事组织只是陪衬，吴振绵的产业链条中，赛事商业正成为另一个支点。
吴振绵对1998年上市之初的情景记忆犹新：“当时，有人把中体产业称为‘概念企业’，因为他们实在看不出这个上市公司的主业是什么，体育总局下辖数不清的比赛，我们就自已办了一个航空票务公司，解决运动员出国参赛的票务问题，因为需要向第三世界国家提供技术援助，所以就有了经济技术合作公司，此外还有场馆座椅生产厂，一个广告公司。”
在上市之初，中体产业股价为每股15元，2001年7月的申奥成功，令该股劲升至28元，其后中体股就开始一路滑坡，直跌至最低时每股6元。中体需要业绩，也要现金流。地产的收益率较社会平均利润率像鹤立鸡群，令人难以拒绝，中体产业开始涉入地产，但似乎有试水之意，之后却一发不可收。吴振绵的差异化策略是用“衣服论”表述的，吴称，如果说万通冯仑做的是裘皮大衣，万科(资讯 行情 论坛)王石做的是西服，我们做的就是运动服，意即大众化、普及化，性价比放在了极为重要的位置。
从广州开始，上海、北京，“奥林匹克花园”迅速蔓延。2003年，奥园销售额达40亿元，2004年预计达60亿元，这个数字与万科地产在2003年的销售额相当。当然，如此快的速度，并非每一个城市都是中体产业亲历亲为，单从地产产品的区域属性与人力资源的有限性就难以实现。在不少城市即是中体与当地强势企业予以品牌与管理输出。至今年5月上旬，中体产业的股价从每股6元的低谷攀升，升至每股10元。与申奥成功股价上涨不同的是，地产作为中体产业的主业变得清晰起来。
“奥林匹克花园”已拷贝至20个城市。但仅仅是住宅产品，加以“奥林匹克”的冠名，令中体产业背后的资源似乎只是用了冰山一角。武汉市长李宪生的“体育竞技”拉动第三产业的用意，不断被更多城市的领导者接受?也刺激着吴振绵的神经。与武汉这样的传统大型工业城市相比，一些中等城市在“经营城市”的口号面前蜂拥而上，“新城规划”迅速敲动着这些城市周边的土地。
就边际效益的效率而言，显然在一个零起点的平台之上，这个商业运作的稳定性更好。拥有80万人的银川市，开始了它的新城扩张，而苏州“旧城不动，新城另起”的模式，成为银川的选择。在银川与银川矿务局(居住人口30万人)之间，有号称50里长街的一条通道，宁夏省政府就将“行政中心”搬迁到旧银川与矿务局之间的位置，以期让这个“新城”庞大起来。显然，与武汉那样格局稳定的传统都市相比，除了行政中心，银川新城的一切尚不确定。按照规划，新城将引进中体产业的“奥林匹克花园”，以让这里堆积人气。
中体产业在2003年成立了中体竞赛公司，体育总局的竞赛项目成为一个个产品，成为中体产业进入一个个城市的砝码。吴振绵推销给银川新城的是一个“打包”产品，在银川行政中心之外，另设一个体育文化中心，由中体产业的竞赛公司管理经营体育场馆，并且组织赛事，中体的承诺是体育场馆利用率不低于30%。由此中体获得的回报是，在体育文化中心的周边享有房地产优先开发权。与2000年主打奥林匹克花园不同的是，中体产业借新城扩展铺张出的巨大空间，将其房地产产品形成自我循环的一个链条，即在体育馆之外，不仅仅有奥林匹克花园，普尔斯马特与中体达成的战略协议是，在中体进入的新城普尔斯马特即设分店，而新加坡的正大行将负责写字楼与宾馆的建造经营。新城的空间需求，令吴振绵将中体的资源像滚雪球一样，越滚越大。“CSD”(Central Sports District)中央体育区的说法，也应运而生，体育、商业、住宅三大版块聚合而成，CSD就像当初的“奥林匹克花园”一样，正逐渐升级为中体产业的代言符号。
在进入银川新城的同时，中体产业与广州佛山的协议已进入详细控制性规划阶段。选择佛山，仍然是因为在佛山之外的新城建设，在300亩的空间，吴振绵带来的仍然是一个完整的链条，体育场馆、宾馆、写字楼、大卖场、公寓。与“华南板块”的不同之处在于，中体产业运营的不是一个庞大的“卧城”，而是具有“反磁力功能”，一个新区如果不会变成朝出暮归的“蚁穴”，那么它也就开始了自我繁衍的历程。
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