两道紧箍咒控经济适用房 不超80平5年内不可卖

　　

经济适用房三环新城放号时排队现场。 信报记者 刘志坚／摄

　　面积不许超过80平方米未住满5年不可按市场价卖

　　上周，对京城的经济适用房来说颇不宁静，国家和北京市的相关政策接踵而来。一时间经济适用房成为最被关注的热门焦点话题。

　　面积严控在80平方米内

　　5月13日，我国第一部《经济适用住房管理办法》正式出台，今后经济适用房除要严控面积、购买家庭外，还将首次鼓励房地产企业开发用于出租的经济适用房，这意味着今后将会出现一种专门出租的经济适用房。

　　办法规定，经济适用住房项目建设必须采取公开招标的方式确定开发企业，面积严格控制在中小套型，中套面积在80平方米左右，小套面积在60平方米左右。确定经济适用住房的价格应当以保本微利的原则，销售实行明码标价，不得在标价之外收取任何费用。值得注意的是，该办法规定，鼓励房地产企业开发用于出租的经济适用房，向政府核定符合条件的家庭出租。建设部相关负责人表示，这是为符合条件的家庭解决住房问题提供更多选择，特别针对一部分无力购买经济适用房的家庭，可以通过租房解决住房问题。这也是首次推出这类专门出租的经济适用房。并且，政府有关部门应当对购买经济适用住房的申请人进行公示，只有符合规定条件的家庭才能购买或承租一套经济适用住房。这样一来，那些想钻空子、投机经济适用房的人就无可乘之机了。

　　未住满5年不许按市价卖

　　5月11日，北京市国土资源和房屋管理局、北京市建设委员会、北京市发展和改革委员会、北京市财政局联合下发《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》。

　　从5月20日起，购买经济适用住房的家庭未住满5年，不允许按市场价格出售。确需出售的，可以不高于购买时的单价出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。出售家庭如符合条件可再购买经济适用住房。

　　此外，新政策还规定，购买经济适用住房的家庭住满5年的，可以按市场价格出售，出售人须按成交额的10%补交综合地价款，出售后不得再购买政策性保障住房。

　　市国土房管局的有关人士解释说，判断是否住满5年，现阶段有两个时间标准，一个是以过户立契时需要交纳的完税证明的时间为准，这个主要是以交纳契税的时间来推算；还有一个时间标准，是以业主拿到经济适用住房产权证书的时间为准。该负责人士解释说，严格上讲，应该是以产权证书的时间为准，但是，因为在办理产权证明的时候，由于各种各样的原因，可能会使同一幢楼里不同的房子拿到产权证书的时间不同，因此，完税证明的时间和产权证书的时间都可以。据了解，本市从1998年开始建设经济适用住房，从这两个时间段来计算，第一批经济适用住房应该已住满5年。而据记者了解，从5月20日起，经济适用住房的业主在上市交易房屋时，补交的综合地价款也由现在成交额的3%提高到10%，经济适用住房上市的门槛不低。

　　虽然目前政府出台了一系列政策规范和完善经济适用住房这一政策性住房的购买和交易，但是，私下交易还是无法避免。政府有关部门提醒市民，为了保护自己和他人的权益，不要进行经济适用住房的私下交易，因为一旦出了问题，买卖双方不但受不到法律保护，而且还将面临违法的局面。

　　购房人不需再交出让金

　　5月14日《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》细则出台，从8个方面对本政策作了详细解释。

　　集资房、经济房同适用

　　新政策从5月20日开始实施，该文件明确规定了适用项目。市国土房管局有关负责人明确，新规定从5月20日起开始执行，此前关于已购经济适用住房上市出售的规定与本通知不一致的，一律以该文件为准。而适用该文件的项目有：由政府批准定价的经济适用住房项目；住宅合作社集资建设的住房项目。今后将建设中的其他适合该文件的新项目的名单，由市国土房管局公布。

　　有预售证才能收订金

　　经济适用房要有预售许可证才能向买房人收取“认购金”。据市国土房管局有关负责人介绍，要从经济适用住房的“销售源头”开始抓“售后上市交易”。针对目前很多在建经济适用住房项目还没有“出生”证明就“公开放号”，向买房人收取1000元或上万元认购订金的现象，该文件明确规定，开发企业对外公开发售的在建经济适用住房，必须取得市国土房管局市场一处发放的预售许可证后，方可“放号”预售———有了“出生”证明，才能向买房人收取“认购金”；否则，不得向预购人收取订金及其他任何预订款性质的费用。

　　不可超原价转让

　　预购经济适用房竣工前可转让，转让价不得超过原预购单价。预购人在经济适用住房竣工前可以转让其预购的经济适用住房，但受让人必须已经取得经济适用住房购房资格，并持审核证明按《北京市城市房地产转让管理办法》第44条规定，办理预售转让登记手续。

　　5年以完税或所有权证为准

　　经济适用房住满5年方可转让，住满5年的起始时间有规定。首次明确提出“已购经济适用住房住满5年方可按市场价上市出售”。而且在昨天出台的通知中明确规定，已购经济适用住房住满5年的起始时间，以缴纳契税取得完税凭证的时间或房屋所有权证发证的日期为准。

　　不需补交土地出让金

　　满5年后，经济适用房上市交易出售人要缴纳相应综合地价款。在过去的经济适用住房上市出售的有关文件中曾规定，购房人要补交成交价格3%的土地出让金。新政策中明确规定：已购经济适用住房住满5年后上市交易，出售人按成交价的10%到房屋所在地区、县国土房管局缴纳综合地价款，购房人不需要补交成交价格3%的土地出让金。

　　以原价出售已购经济适用房，新购房人必须取得购房资格。出售人出售已满5年的经济适用住房，如果是以原价出售已购经济适用住房的，新的购房人必须按规定取得经济适用住房购房资格，超标的部分按规定补交综合地价款，其所购房屋仍按经济适用住房产权管理，不补交成交价格3%的土地出让金。

　　原价出售仍可再买

　　以原价出售已购经济适用住房原购房人仍可购买经济适用房。而对于以原价出售已购经济适用住房的，原购房人在办理房屋产权转移手续后，由区、县国土房管局交易管理部门出具不高于经济适用住房购买单价出售经济适用住房的证明，可再次申请购买经济适用住房，可凭证明到北京市建委开发办办理经济适用住房购买资格的审核手续。

　　经济适用房按市场价上市出售收取综合地价款有两种情况：经济适用住房住满5年后按市场价格上市出售时，其成交价低于已购经济适用住房再上市买卖指导价格的，出售人需要按市国土房管局公布的已购公有住房和经济适用住房再上市最新住房指导价格收取综合地价款；成交价格高于已购经济适用住房再上市住房指导价格的，按成交价格收取综合地价款。

　　信报记者 邹玉瑞 实习记者 许慧颖

　　链接

　　6部咨询电话可举报违规行为

　　日前，市开发办公布，自今年1月10日本市开始执行经济适用住房购买资格公示制度以来，至4月15日，公示的申请家庭共有15158个，但至今未接到举报电话，为扩大公示范围，市开发办新设置6部咨询和举报电话。

　　市开发办新开通4部咨询电话[phone])，并设置了两部人工接听电话[phone])受理群众举报