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本报记者 陆昀
北京一路高企的房价一直是人们关心的焦点。几年来，但凡有涉及房地产的政策出台，紧随其后，便会有一场对房价升与降的争论。
今年以来，中央及北京市政府连续出台多项紧缩性政策，从土地、金融两大方面对
房地产开发实施调控，新政策执行后的房价走势更成为各界人士关注的热点。
商品房供量不存在土地瓶颈
今年2月，北京市《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》(4号令)出台，封堵了四项协议出让土地的渠道。当时，有一些开发商喊出，因土地供量减少，京城房价将大涨。最近，国务院要求，将房地产开发项目投资的自有资金比例从原来规定的20%提高到35%，同时，央行对房地产业采取了一系列限贷措施。有人也提出，因融资门槛提高，房价将有所上升。
然而，许多专家强调，从科学的经济学角度分析，房价的跌升取决于市场供求关系。
从北京目前的情况看，由于北京市在4号令前，根据33号文件的规定已有很多企业从政府允许的四个口子储备了大量协议出让土地并已立项，据北京市国土房管局方面的数据，从33号文出台到4号令颁布，北京已协议出让和通过规划的用地近9000万平方米，规划面积达1.4亿平方米。按4号令的规定，这些土地都能继续进行开发和交易。如此大的土地供量基本上满足了3年内北京对商品住宅的需求。
中国人民大学公共管理学院土地管理系教授叶剑平分析，尽管目前不少持有协议出让土地，但尚未办理缴纳土地出让金手续的企业，面临国土资源部与监察部规定的8月31日办理协议出让土地手续截止大限。其中，这些土地可能因缺少资金或其他原因不能在截止期限内办完协议出让手续，但这并不意味着这部分土地被一刀切出不再供应，这些土地仍可以拍卖、招标方式继续进入市场用于开发。叶剑平对房价上涨的说法持否定态度，他认为，北京土地供量充足，商品房会保持较大的供量。特别是按照北京现有的规定，开发企业拿到土地后，两年之内必须开发，否则将会被政府收回。眼下，由于有大量土地要赶两年期限的“末班车”，很多项目将在今明两年开发，估计，在市场供量充足的情况下，房价应该是平稳的。
北京中原物业顾问公司的分析人士认为，目前北京1亿多建筑平方米的土地分布于有政府背景的企业和有实力的大型房地产公司以及炒地皮的一些公司手里。这批协议出让的土地是未来3-5年交易的重点，真正挂牌交易的土地数量仍然不会很大，这意味着北京的房地产市场依旧会保持近两年的发展势态。一方面，一些大型企业囤积了大量土地不愁开发；另一方面，有钱无地的企业可以收购炒地皮公司手中的土地，或以股权合作方式与已立项的缺少资金的公司合作开发。在需求一定的情况下，如果开发商之间激烈竞争，房价则有下降的可能，而目前企业间的各种合作有利于项目的快速运转，对商品房价格并不会产生影响。
未来需求旺盛而平稳
从市场需求看，北京几年来一直保持着旺盛而平稳的状态。北京大面积的城市改造和城市产业区的不断转移与大量外埠人员的涌入，一直使北京的自住与投资房产市场稳步发展。据有关方面预计，随着北京“两轴、两带、多中心”新规划的实施，围绕着卫星城、新城镇的建立，和各产业中心向郊外的转移，至2010年，北京每年将有20万套规模的住房需求。在需求和供给很平稳的情况下，北京商品住宅的价格不会发生大的起落。
金融措施更多为警示
尽管国务院和央行最近出台的提高开发投资比例和对房地产开发限贷措施，被开发企业视作继央行121号文件后比较严厉的金融调控手段，但从目前实际反应看，北京大多数房地产企业对此反应并不是很强烈。
分析人士认为，最近各银行的限贷措施主要针对的是投机买家。北京目前虽然有一定量的投资买家，但各种类型的投资者呈均匀分布，没有形成如上海市大量游资集中涌入楼市投机，大幅撤资的情况，因此，北京房价不会出现上海曾经出现的狂升狂跌的景象。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，政府目前针对房地产业出台的金融措施实际上更多地起到的是警示作用。房地产开发在正常的市场条件下，会出现因局部地区建设过量而产生泡沫现象。政府为保证整体市场长期、稳定发展，针对有冷有热的市场，采取并非“一刀切”的“点刹”政策，目的是让开发企业谨慎行事，提醒银行不能麻痹大意。
刘洪玉分析，提高开发项目投资投入比例等金融措施，从某种程度上可以使商品房的新增供应量有所减少，但目前市场上各种资金来源还是很多的，企业完全可以以股权合作的方式从其他企业或基金机构补充开发资金缺口，这对商品房价格不会有很大影响。
刘洪玉认为，房价的升降关键取决于人们对未来是否有信心。在土地资源稀缺的香港曾出现房价随着人们对经济形势的悲观预期而暴跌。当人们对经济发展前景十分看好的情况下，房价不会下跌。
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