海南房地产又火了？

　　经过多年努力，海南省政府称已经处理了80%的烂尾楼。如今，一幢幢高楼和别墅在弃置的烂尾楼旁拔地而起，着实令十年前失手于海南的地产商们唏嘘不已。海南房地产从烂尾楼的围堵中崭露头角，是价值的理性回归？还是在制造新的泡沫？

　　火了，海南房地产

　　在海南的海口、三亚，凡是濒临大海的许多繁华地段，越来越多地出现这样一种奇怪的现象：一边是正在处置或未曾处置的烂尾楼，一边是已经出售或正在出售的新楼盘。而游走于新楼与旧楼之间的，正是怀揣百万或者千万乃至上亿的“游客”，他们也许已经健忘了90年代海南房地产恶梦，正在为海南房地产火上添油。

　　置地花园的风景

　　“在海口繁华的滨海路段，一颗明珠从都市的繁荣与自然的壮阔交汇之处升腾起来，光芒四射，这就是置地花园。”置地花园开发商、海南置地公司总经理姚惠芬指着正在兴建的置地花园四期工程满怀激情地对《中国经济周刊》说。

　　就地段而言，置地花园位于海口具有“十里椰梦长廊”之称的滨海大道与明珠路的交汇处，处于海口金贸区商圈的显赫地段。占地近100亩，建筑面积约20多万平方米。姚惠芬又说，大海、万绿园是置地花园永远的风景。目前置地花园目标群体定位在二次置业者。说到这，她回忆起当初一期工程的火爆，“全公司都参与接待购房者还忙不过来。”“现在的置地花园，楼盘还没有封顶，就已销售一空”。

　　但与置地花园的火热有些不协调的是，它已经售完的二期工程的旁边则是某花园广场的半拉子工程。经常路过这里的一个本地人告诉《中国经济周刊》，早在1990年，这个楼就开始耸立在这里，虽然经过将近十年的风吹雨打，它依然筋骨强健。只是外露的水泥墙面已经非常斑驳，更有几许青苔爬上了楼盘，让这个同样是20几层高的建筑好似久经风霜的老人。

　　“这样的情况并不奇怪，因为海南毕竟有过那段不堪回首的房地产泡沫的历史。这几年经过政府的努力，海口大部分烂尾楼已经处置。”姚惠芬说。依着她的指点，记者在海口许多建筑工地转了转，像这样新旧楼交相辉映的场景还真是不少。《中国经济周刊》还发现，在海口滨海大道，以及往西部延伸至西海岸，高档楼盘几乎全部集中在这里，最近新开发的楼盘至少有15个以上。

　　火热几重天

　　海南的房价已出现了井喷。姚惠芬告诉《中国经济周刊》，目前置地花园已做到第四期，平均价格每平方米3800元。而置地花园一期工程自1998年启动，到销售完毕，房价每平方米最高才2000元。她觉得有些可惜。

　　“置地花园现在的盘子是1992、1993年时买下的地。也就是在海南地价最高时买下的，300多万一亩，而目前整个海南海景用地还未到达此地价。一期卖得便宜，所以没有赚头。但现在的四期价格上升很快，到底能赚多少钱，还很难预料。”姚惠芬有些犹豫地说。

　　在海南的三亚，房价直上之势更加引人注目。两年前，三亚即使是海景房售价每平方米也不过1500元左右，现在已经蹿到4000多元，而且这个价钱还买不到一线海景房。在这里，做到很好的“碧海蓝天”楼盘，当初房价平均每平方米才1500元。但几经转手后，现在“碧海蓝天”的期房起价已超过每平方米5000多元。而在海口，最抢眼的项目还是高档公寓以及豪华别墅。在海口滨海大道，以及往西部延伸至西海岸的楼盘，其公寓均价在每平方米4000元左右，个别“极品”楼盘均价达到了每平方米6000元；别墅价位则在每平方米8000元上下；而位于西海岸的“黄金海岸花园”推出一期48幢别墅，均价更是达到了每平方米1万元。

　　“即使在北京、上海这样的大都市，房价能达到如此水平的楼盘还是不多。”一个来此游览的北京人不禁对《中国经济周刊》感叹。而站在旁边的一个建筑工地监管人员则笑道：“就是这样的房价，看房的人还是不少，来看房的好似都是大款，而且不是简单的大款”。

　　最近，三亚房地产市场更是爆出猛料，“一天卖房45套，两个月进账8个亿。海南省三亚市房子卖‘疯’了！”更有媒体报道，4月26日几位浙江游客在三亚房地产交易所希望寻求到更多的新建海景房信息，却被告知选择余地已很小了。

　　目前，三亚正在发售或在建的房地产项目有44个，总建筑面积102.53万平方米。在售出的商品房中，海景房尽管价格节节攀高，但是一直非常走俏，且时常出现“缺货”现象。而25平方米至80平方米的中小户型房最受追捧，多是被外地人买来用以度假之用。如，商品街的银亚商苑开盘仅1个月，所有楼房即售罄；三亚湾的海洋之星自1月1日开始认购，不到两个月就有70%被认购，几乎全部被外地人购买。

　　据统计，今年1-2月，三亚销售商品房2686套，面积达28.03万平方米，成交金额为81604.87万元

　　在采访中，有专业人士戏称，三亚和海口正在比势头。在海口西海岸10公里长的海岸线上，在建和拟建的别墅多达2500多幢，按目前市场的平均价每栋300万元来计算，2500多幢别墅的总成交价将是75亿元。就在几天前，海口决定重金征集南渡江滨江地带城市设计方案，公开举办“南渡江滨江地带”城市设计国际竞赛。本次规划竞赛的范围是海口东部南渡江出海口至环城高速公路，两岸各500至1000米宽的滨江地带，总面积约3500公顷范围内的城市设计。南渡江出海口至新坡镇，总长75公里，两岸各500至3800米宽范围内的概念性控制规划。海口市将支付优胜方案设计费用25万美元，优秀方案设计费用10万美元。经技术审查委员会审查符合竞赛要求，但又未获优秀方案的各参赛单位均可获成本补偿费8万美元。

　　趋高的房价，高昂的设计费用，一个字，就是火！?

　　“乐观”房产业

　　海南省处置积压房地产工作小组、省房地产业协会秘书长陈武告诉《中国经济周刊》，海南房地产如此火，但是发展稳定，形势乐观。依据海南省统计局统计，今年一季度，海南共销售房屋11.25万平方米，比去年同期增长86.9%，其中住宅销售面积10.74万平立米，占全部房屋销售面积的95.3%，比去年同期增长78.7%。

　　据统计，一季度，全省房地产开发投资累计完成6.02亿元，比去年同期增长83.3%。在总计中，商品房投资完成5.42亿元，比去年同期增71.2%；土地开发投资占总额的10%，比去年同期增长4.47倍。而分类数据显示，在全省一季度商品房投资额中，住宅开发投资占80.5%，较去年同期幅长67.4%；办公楼、商业营业用房及其它用房等投资占19.5%，其中办公楼投资较去年同期减少25%，其它两类用房投资均比去年同期有较大幅度增长。

　　从投资来源渠道和筹措情况看，本轮全省房地产开发并没有资金缺口，其中自筹资金多达75.5%。

　　销售市场走强使销售价格上扬，同据省统计局提供的抽样调查资料，今年一季度，省会海口市房屋销售价格总水平比去年同期上涨8.9%。

　　陈武认为，中央在海南进行处置积压房地产试点，财政部、国家税务总局出台的对消化空置商品房和停缓建工程免征营业税、契税的优惠政策，以及中央财政的4亿元专项补助资金，给海南房地产注入了强心剂，对海南房地产复苏升温起了至关重要的作用。

　　另外，海南省人大常委会2003年6月颁布了《关于加快处置海南经济特区停缓建工程的决定》，要求所有停缓建工程自该决定颁发之日起60日内申报处置方案，无力自行处置的由政府指定的部门代为处置，各市县也相继出台有关规定，加大了停缓建工程复工建设力度。

　　陈武还说，海南多年来致力于生态省建设，是促成海南房地产繁荣的重要原因之一。在采访中，海南省许多官员都强调着这一因素。

　　是天堂还是陷阱

　　是什么吸引投资商和购房者络绎不绝地穿梭在海南的楼盘之间？是海南的椰风海韵，还是炒房者的投资预期？

　　挡不住的椰风？

　　姚惠芬十分欣赏海南的“生态岛”品牌。她说，去年SARS肆虐中国的时候，海南岛没有一例非典。因此十分庆幸当初选择在海南投资。

　　“我们在海南的总共15亿元人民币的投资(包括房地产)也是冲着海南‘健康岛’的品牌和‘椰风海韵’的景致而来的。”海口美视五月花国际高尔夫球会常务副总经理余罗桥对《中国经济周刊》表示。

　　“‘健康岛’是海南省为了提升房地产业竞争力而提出的。”陈武坦言。

　　海南省最近还提出了把海南建设成为全国人民的度假村和中华民族的四季大花园的宏伟目标。目前，海南省生态环境全国一流，空气质量全国一流，生活质量位居全国前列，阳光沙滩、椰风海韵成为海南的代名词，博鳌亚洲论坛、第53届世界小姐总决赛的成功举办，以及“非典”没有登陆海南岛，使海南“健康岛”效应日益凸现，所有这些都是海南的资源优势，对房地产开发投资有较大的吸引力，这必然推进海南房地产市场发展。

　　近5年来，海南接待的游客以平均9.7%的速度递增，早在2002年达到1254万人次。

　　不过，《中国经济周刊》在采访过程中也发现，随着一幢幢小区住宅拔地而起，楼盘之间的空隙也越来越小。一位已经订房的王女士苦笑着说，这样的局促，椰风能挡不住吗？

　　其实，一位房地产商表示，海南之所以提出“健康岛”的品牌，一方面固然有这个自然环境优势，另一方面是为了减少海南自身需求局限，吸引外省人来此置业。海南目前的经济发展缺少有效产业的支持，没有创造大量的就业机会和理想的薪酬标准，留不住基本的人才，一个没有充分就业市场的城市，人们都是为了吃饭在奔波，住宅的需求量毕竟有限，特别是全省大批兴建的中高档住宅，当地居民能有多大购买力？

　　城市化本来是支撑房地产发展的主要源泉。有关人士认为，近期海南省制定的城市化推进战略也为房地产展现出更为广阔的前景。据介绍，至2010年，全省总人口880万人左右，城镇总人口450万人左右，城市化水平达到50%。至2020年，全省总人口970万人左右，城镇总人口600万人左右，城市化水平达到60%。全省将逐步建立南北两大中心城市为核心、东西中等城市为骨干、小城镇为基础、沿海与中部山区协调发展的城镇体系，形成大城市—中等城市—小城市—建制镇四个城市协调发展的城镇格局。然而，这个远景是远水解不了近渴。

　　在采访中，60多岁的退休老人宋坚表示，如果常年住在像海南岛这样空气常年潮湿的地方，恐怕要得风湿病。因此，很难让健康岛的品牌效应发挥得淋漓尽致。

　　如果说“健康岛”难以解释海南房产热，那投资商大把花银子又是图什么呢？

　　还是炒房？

　　五一长假期间，《中国经济周刊》记者流连忘返于海口的景点闹市之中。

　　不过，让人感到奇怪的是，在海口市最繁华的居住区国贸一带，新建的高档楼盘晚上却是稀稀落落的几点灯光。一个开发商甚至私下透露，有的一栋楼卖出去了，实际上只有一两家人住。姚惠芬则解释说，外地人买了房子，不是长期住。“我们新建的36套别墅也销售一空。至于住的人却不一定天天晚上都在这。”余罗桥说。

　　有人买当然让房地产商高兴，但买主买房是否就是为了居住呢？

　　在海口新世界花园度假村，整个小区装修过的房子很少。但据售楼小姐介绍，目前该度假村一期的300多套房子已卖出了70%。不过，这些卖出去的房子大部分没有装修，因为绝大多数业主都是外地人。

　　海南省房地产业协会副秘书长封国强表示，上海人也在海南形成了一股强大的购买力量。据海南省房地产业协会统计，海南全省的购房者大约有5%是上海人，而在三亚的外地购房者中，上海人的比例更是高达20%。据悉，目前上海在海南置业的人数估计在8000-10000人，而且正在以每年大约20%的速度增长。据海南省一些房地产中介机构和房地产开发企业统计，自2000年以来，个人购房占商品住宅销售中的比重逐年提高，平均约占95%以上。在商品房销售中，有些小区岛外人员购房比例占50%以上，有些达到80%以上。据海南省有关政府部门掌握的信息，在海南买房的有70-80%左右都来自岛外，主要以浙江和上海地区为主。

　　“其实浙江和上海人在海南炒房，可谓‘四两拨千斤’，他们只用付少量的首期款，余款都在银行办理按揭。”海口某花园销售负责人说。

　　但有权威人士指出，真正来海南休闲度假和异地养老而购房的外地人并不多，很多所谓的“岛外购房者”其实是在海南工作的外地人。他还说，依靠这些买房居住的外地人，海南房地产的外销就很有限。

　　那么，不为居住，外地人来海南大量购房为哪般？

　　三亚“碧海蓝天”的售楼小姐曾赞叹，“一位来自浙江的客户一下子就购买了50套用于投资，买二三十套的也大有人在。”又是浙江人。据悉，有的浙江炒楼者甚至整层整层的买下海南的楼盘。海口类似的情况也不鲜见。

　　在外地炒房团的激情追捧下，在过去一年里，海南房地产市场出现了前所未有的旺销局面，一个重要的衡量指标是，销售面积大于竣工面积。以海口为例，该市去年房屋销售面积为96.03万平方米，比当年房屋竣工面积89.14万平方米高出6万多平方米。截至2003年年底，从三亚传来捷报：散落在三亚各处的120宗“半拉子”工程全部处置完毕，并被炒房团一抢而空。

　　房子有人买当然是好事。但纯粹的炒房却让许多人担忧。因为泡沫就是炒出来的。

　　“海南的房地产必须将岛外来琼以养老、过冬、度假、投资等为目的的购房群体作为一大消费对象。”中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长张元端认为。

　　陈武对此也持类似观点，海南省的健康岛品牌当然是以吸引人来海南居住为目的，而不是为了炒房。如果炒房的资金来自银行贷款，那就更加危险了。

　　根据海南省统计局的一份报告显示，投资开发的资金结构中，自筹资金的比例较高。海南省房地产资金来源以自筹资金和定金预收款为主。据统计，2003年，两项分别占财务资金总额的44.6%和35.7%。陈武认为，这与十年前房地产过热时以银行贷款为主迥然不同。

　　一直对海南房地产热抱谨慎态度，并在多家媒体发表警示文章的房地产界的年轻学者蔡慎坤表示，根据该省有关统计部门2003年对48家企业的调查虽然表明，2003年自筹资金占44.2%，个人按揭贷款占34.5%，定金预收款占32.3%，银行贷款仅占18%，但银行贷款较上年增长70.9%，但还是跟不上投资增长幅度，投资增长主要是以自筹资金增长为主。这组数据可以表明，一是用于投资房地产的银行贷款增长快，另一个就是个人按揭也是银行贷款。这都让人容易想到1990年代的海南房地产泡沫。而有关人士更指出，单是自筹资金中是否含有银行贷款，恐怕很难在短期内搞清楚。因此，单是依靠政府部门“发展平稳”的说法，很难判定不是泡沫或者泡沫的前兆。

　　海南省建设厅提供《中国经济周刊》的报告指出，“海南新开发地产是以满足个人需求为起点，并不是以炒作为目的。”“从2003年开始，浙江省、上海市、江苏省的人员来海南购房的不断增多，据抽样调查，投资性的约占三成，东北等地的人员购房几乎是自用的。”“近年来，我省的商品房销售大多数是个人最终消费者购买，炒房情况较少，预售商品房竣工再转让情况不多。”但在原文上又有手写笔迹的修改，其中“是针对中高档消费者或二次购房者”改为“是针对不同消费者或二次购房者”，“炒房情况较少”“改为“炒房情况我们掌握的较少”，“预售商品房竣工再转让情况不多”改为“预售商品房竣工再转让情况我们了解的不多”。不知是否为打字员的疏忽。单从这来看，可以表明海南省政府有关部门对目前房地产的发展把握得还不是很全面。

　　重在酝酿泡沫？

　　姚惠芬在接受《中国经济周刊》采访时表示，海南海景住宅价格相比全国其他省会城市住宅价格还是比较低，因此谈不上泡沫。不过，她说做完四期工程后暂时还没有继续在海南投资房地产的打算。因为她担心的是，“政府控制不住，眼睁睁地让很好的绿地变成了一幢幢拥挤的房产”。“政府规定小规模的住宅区不再批，关键是要落实下去，不要一放就过，一收就紧”。

　　海南海口亚洲豪苑的投资方海南豪迪房地产开发有限公司董事长郭振辉告诉《中国经济周刊》，该公司目前在重点规划海口南区“城市广场”项目，计划投资4-5个亿，在中心区域建造包括酒店、商场等配套设施。“对于目前海南房地产投资势头，我还是有些担心。海南的房地产市场并不像有的媒体说的那样乐观，据业内人士透露的消息，现在海南可销售的房产面积达400万平方米，而2003年才103万平方米。两个数字对比起来，是有些害怕。另外，等待审批的房地产项目还有许多，这些都是不可预知的风险。”谈及发展前景，郭振辉不无担忧。

　　跟他们比起来，另一些房地产商私下更是向《中国经济周刊》透露，海南房地产的第二次泡沫即将来临。海南省政府在北京、吉林、西北等地搞房展，的确吸引了很多外地人来投资房地产。但现在许多被卖出去的烂尾楼价格极低，有的甚至只要每平方米几百元。这样的价格肯定诱人，这是房地产火热的因素之一。但这并不利于房地产市场的健康发展。他们说，一到晚上看到那些已出售的楼房灯火全无，心里就发慌。因为这说明居住似乎不是购房者的真正目的，炒作成为购房者的主要目的，这势必造成今后海南房地产出现极大的起伏。他们还担心在这次海南房产热中，海南省政府的操作是否不透明。

　　但海南省政府的有关人士却认为，海南不会有房地产泡沫。

　　说起房地产泡沫风险，陈武至今记忆犹新，在当年的泡沫中，许多半拉子楼盘、烂尾楼晚上黑灯瞎火，甚至有的沦落为拾荒者或牧牛者的乐园。但陈武否定海南现在出现房地产泡沫。他认为，判断房地产是否存在泡沫现象，要从两个方面考虑：一个是价格，与国内其他省会城市相比，海南价格最低，本省最高的区域如海口市的金贸区、海甸岛平均价格只在每平方米2200元左右，而建造的成本往往高达每平方米1500元，所以不存在炒作或暴利；二是供求结构，海南房地产市场95%是住宅房，其中中高档占的比重少，价格偏高一些也在情理之中。至于海南房地产是否存在过热的问题，海南省曾组织专门小组对房地产市场进行调查研究，他们认为，海南商品房开发结构合理，价格基本平稳，海南房地产市场开始复苏，随着加大停缓建工程复工建设力度，商品房在建面积略为偏大，但年销售面积自2000年以来平均大于竣工面积，总体上房地产市场发展是健康的。“其实，海南房地产市场经过较长时间的低迷和盘整，被压抑的市场现在反弹，投资增长的幅度大一些，存量房一时多一些，有其必然性、合理性和独特性，所以说海南房地产市场总量上并不能说过热。”陈武肯定地说。

　　数据争锋

　　数据最能说明海南是否泡沫泛起。

　　海南省政府有关部门和官员不认为有泡沫，因为他们相信下列的几组数据。

　　据海南省建设厅提供《中国经济周刊》的统计表明，海南房地产供销衔接良好，没有泡沫。2000年至2003年，全省商品房竣工总面积257.82万平方米，其中住宅233.08万平方米，占90.4%；销售总面积287.01万平方米，其中住宅269.2万平方米，占93.7%。据统计部门2003年调查的48家企业，商品房空置率仅为9.1%，低于国际公认10%的警戒线。不少优质楼盘，出现上市就销售一空的现象。住宅市场旺盛的需求，拉动着海南省房地产市场不断升温。

　　从价格情况上看，2003年，海南省商品房每平方米价格为2122.8元，比上年同期上涨18.6%。37.8%的企业认为该省房地产销售价格适中，有46.7%企业认为偏低。这样的价格跟1990年代的海南房地产泡沫时期比很难表明有泡沫泛起。

　　在投资方面，1993年和1994年时期，海南的房地产投资每年高达57亿，占全省固定资产投资的34%。2002年房地产投资额达20亿，占全省固定投资的8.9%。而2003年1至11月，投资36个亿，占全省固定资产投资的13%。房地产投资比例在20%以内都是合理的。海南省建设厅认为，海南房产市场目前处在合理的发展阶段，不存在泡沫。

　　海南省建设厅预测2004年房地产市场走势为：销售面积比竣工面积略少7万平方米，销售价格基本持平略有增长，供求基本平衡。

　　但蔡慎坤认为，必须警惕海南现在泡沫泛起的迷局。他所提到的数据显示，2003年海口房地产开发施工总面积为406.8万平方米，而海口市2003年共销售商品房(含二手房)面积96万平方米，比2002年增长69.2%，由此可以看出海口市目前积压的商品房的数量。而他从有关部门得到的最新数据显示：2003年海口市报建项目368宗，其中已发证107宗，报建面积227.6万平方米，剩下的还未发证的报建面积超过500万平方米，这个数字还不包括琼山并入海口前突击报建的300多万平方米。

　　两类不同的数字，对海南房地产现状作出了不同的判断。

　　也有专家表示，政府部门目前掌握清楚的房地产市场情况是过去的数据。而今年海南房地产的突飞猛进的发展则不能依靠这些数据来判定其趋势。

　　海南省政府官员认为，新一轮房地产开发投资趋于理性化，市场基础扎实。与10年前那种不顾市场需求、盲目开发的情况不同，如今的房地产开放商普遍比较重视市场调研和目标市场定位，使房地产投资开发牢固地建立在市场需求的基础上。更有人高呼，中国只有一个海南岛，海南岛属于全中国乃至全世界，三亚沿海一线的土地是不可再生的稀有资源，房子涨到每平方米2万元都不过分。有专家担心，这样的高呼很不理性。

　　不过，海南省建设厅也认识到海南房地产市场还需进一步规范。

　　建设厅有官员告诉《中国经济周刊》，全省房地产开发投资集中在海口、三亚、琼海等地，占总投资93%以上，部分市、县房地产开发市场仍未形成，同时，房地产开发市场运行调节体系还不完善。尤其重要的是，房地产市场预警预报体系仍未建立，房地产市场整顿规范工作仍须进一步完善。

　　中国地产亟待防火墙

　　海南房地产的热火朝天是在全国投资特别是房地产等方面的投资加快步伐的背景下出现的。

　　但是，国家发改委近日却发表报告警示，房产存在泡沫风险！

　　国家发改委的一位负责人告诉《中国经济周刊》，现在全国房地产投资30%的增长速度已经超过了国内生产总值7-8%增长率的几倍。狂投资的后面是高房价。其中，杭州的房地产价格更是已经飙升到香港房地产的水平。这绝对不正常。

　　他还表示，除了杭州，中国房地产泡沫问题严重的城市，还包括北京、上海和广州。但没有提到海南。更有专业人士指出，中国大小发展商这几年投入到房地产的6000亿元人民币中，居然有61%是银行提供的贷款。如果房地产泡沫爆破了，银行就将陷入金融危机。

　　另一方面，建设部也警告，由于80%以上的中国人还是中低收入，中高档房地产存在泡沫风险。应该严格规定房地产抵押贷款融资的比率，严格审查房地产抵押贷款的条件。

　　而在4月27日，国务院发出通知，决定适当提高房地产开发固定资产投资项目资本金比例，房地产开发(不含经济适用房项目)均由20%及以上提高到35%及以上；同月29日，国务院办公厅同时发出两份通知：一份紧急通知是决定集中半年左右时间，继续深入开展土地市场治理整顿。

　　“可以说在全国房地产等行业投资很热的火炉上，海南地产热可能算不得最高热点。但中央有关部门对投资过快的多次警示和措施，将对海南房地产的良性发展提供一个契机。”海南省建设厅有关人士指出。

　　中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌告诉《中国经济周刊》，当前房地产市场的主要任务应是防过热，尽管这只是局部的。盲目性过热会造成开发量、投资量大幅增加，从而导致供大于求、空置房积压、房价下跌；而泡沫性过热由实际成本和房价悬殊太大形成，实质也是居住需求和投资需求的不协调，其中投资需求发挥了至关重要的作用，其危害远远高于盲目性过热。这两个方面的过热都要防。

　　对此，顾云昌提出三条建议：一是房价和地价的调控。要力求房价和地价有一个平稳的幅度上升，房价的上升应该与GDP的增长幅度相吻合，不宜涨幅过快。城市地价的不断上升是必然的，应做到稳中有升，即宏观的调控和适度供应。二是融资渠道的多样性。目前房地产在银行的不良资产很高，国家也已出台了不少政策防范金融风险，这就要求房地产开发企业开辟多种融资渠道，发行债券、借壳上市、房地产信托基金、外资银行贷款等筹资形式正在被探索或运用。为保证融资安全，还应建立置业担保体系和资信等级体系。三是信息的公开透明。政府和开发企业要及时准确了解信息，使信息体系和预警预报系统公开透明，正确决策，减少盲目性举动带来的不必要损失。

　　而争论坐在火炉上的海南房地产是真正火了，还是在重起泡沫的意义也正在于如何让海南房地产未雨绸缪，规避风险。郭振辉告诉《中国经济周刊》，防范市场风险是必要的，这方面政府是关键。

　　资料1 房地产泡沫危害及预防

　　1、房地产泡沫存在与否不能用市场中的供求现状来判断。曾有学者指出，判断房地产市场是否存在泡沫的唯一标准是市场供需。然而，从已经发生的泡沫经验来看，泡沫产生的根源就在于市场交易成员的非理性预期。

　　市场中的供需不能判断是否存在泡沫，还意味着房地产市场的健康发展需要宏观调控。从日本的地价泡沫形成及破灭的过程可以看出，房地产价格并不是越高越好，应当随宏观经济的发展进行必要的调整。在国内生产总值持续高速增长的情况下，保持适度的房地产价格上涨，对经济发展有一定的促进作用；而一旦经济增长速度放慢，就必须对房地产价格进行适当调控，保障国民经济和房地产市场的协调、健康、可持续发展。

　　2、房地产泡沫与金融机构密切相关。首先，房地产泡沫的形成与银行等金融机构密切相关。在银行制度完善程度很有限的情况下，大部分贷款都是以抵押为依据，而不是以现金流为依据。在经济繁荣时期，房地产价值上扬，银行往往过于乐观，放松贷款条件。贷款条件放松也意味着开发商或者其他投资者更容易获得资金投入到房地产行业中，从而又反过来促进了房地产价格的上涨。同时由于房地产价格节节上涨，银行手中的抵押越来越值钱，业务越做越大，利润也水涨船高。这是一个加速上升的过程。

　　其次，房地产泡沫破灭的最大受害者之一也是银行等金融机构。一旦房地产价格下降，大量的开发商立刻面临着资金回收的困境，企业纷纷破产，留给银行的是债务和已经不值钱的抵押物。更为严重的情况是导致金融危机。

　　3、预防房地产泡沫，主要从金融领域入手。在中国，由于60%以上的房地产投资金额来源于商业银行，因此一旦房地产泡沫破裂，银行就成为最大的买单者。虽然名义上是商业银行，但是前身为国有银行的几大银行系统事实上仍然是采取的国家信用。银行买单，事实上也就是国家(中央政府)来买单。此外，泡沫破裂还会导致经济萎缩，消费下降，投资乏力等一系列后续问题。因此，如果能够宏观调控，减小房地产泡沫带来的危害，最有效也是最容易操作的方法是从金融领域入手，加强对银行等金融机构的监管。目前央行的新房贷政策就是通过金融领域来防止可能的房地产泡沫的一种尝试。

　　资料2 历史上的房地产泡沫

　　美国：最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年—1926年的美国佛罗里达房地产泡沫，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并最终导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机。

　　日本：从20世纪70年代开始积累，到90年代初期破裂的日本地价泡沫，是历史上影响时间最长的房地产泡沫，从1991年地价泡沫破灭到现在，日本经济始终没有走出萧条的阴影，甚至被比喻为二战后日本的又一次“战败”。

　　1970年代，日本中央银行实行低贴现率等宽松的金融政策，居民住宅贷款额同比增长了1.3倍。随着房地产价格的上涨，金融资产迅速膨胀，房地产价格与金融扩张形成恶性循环。从1986年起，日本资产价格经历了5年的持续上涨时期。短短5年间日本地价上涨了2倍多，其中上涨最猛烈的1987年，商业用地和住宅用地价格的年上升率甚至超过了76%的异常水平。1991年，日本的房地产泡沫破灭，地价开始下降。1991年全国地价比上年下降了4.6%，1997年跌至1980年代初水平，部分地区地价甚至下降了一半。

　　马来西亚：1997年房地产泡沫破灭以后，当年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%。由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，社会危机逐渐加剧。工人、学生反政府的示威游行引起暴乱，社会动荡不安。

　　资料3 上世纪90年代海南房地产泡沫回顾

　　海南曾是房地产“泡沫”的重灾区。20世纪90年代初，占全国人口6%的海南岛积压商品房却占到了全国的10%。到1998年底，全省已建成未销售的商品房703万平方米。在非农业建设用地中，项目未竣工但投资超过25%的用地16129公顷，投资不足25%的闲置土地18834公顷。

　　房地产“泡沫”始于金融业的混乱和失控。当时各路资金透过各种渠道竞涌海南，除四大商业银行扮演主角外，被卷进来的还有股份制银行、城市信用社、农村信用社、信托公司、财务公司、大型国企、乡镇企业和民营资本以及各种名目繁多的集资款，最终从“泡沫”中全身而退者却寥寥无几。在这一轮房地产“泡沫”中，最大的赢家是从金融机构贷款的个体商人，最大的输家是拥有所谓房地产抵押物的金融机构。无疑，积压房地产的背后是金融资产，满目疮痍的房地产其实是钢筋水泥的货币，积压房地产就是积压了银行的钱，而银行最终变成了海南最大的发展商。

　　房地产泡沫留给海南的遗产是数目巨大而不详的金融不良资产。到目前为止，无论是政府公布的统计数据，还是人民银行提供的信息，或是媒体披露的资料，数字都不一样。较为流行的说法是，积压房地产所占压的资金多达800多亿元，其中四大商业银行占50%以上，即400多亿。

　　据统计资料，海南在建省办特区之初，房地产投资处于零星状态。1989年仅投资3.3亿元，1990年之后房地产投资急剧膨胀。与1990年相比，1991年增长2.6倍，1992年增长7.3倍，1993年和1994年分别增长14倍和13.9倍，连续两年超过57亿元，成为投资鼎盛时期。1995年急剧滑落，当年比上年下降49%，1996年又比1995年下降42%。1997年跌入低谷，比上年下滑53%，完成投资不足8亿元。

　　房地产狂热而无序的投资开发，造成企业资金被“压死”，民间资金被“套牢”，严重影响了国民经济的发展。在1992年到1998年之间，全国GDP峰谷落差平均为4个百分点，而海南省为35.9个百分点，大起大落，位居全国之首。

　　★《中国经济周刊》记者 周华公 张梅芳 特约记者李建文 邢捷 海南报道