投资型房贷叫停等金融信号警示楼市虚火

　　4月27日，商业银行在节前停止一切贷款的消息不胫而走，随后，一场传言与辟谣的博弈在媒体、市场、央行和银监会之间展开。5月8日，似乎一切归于平静。但人们对可能推出新的紧缩措施的猜测和疑惑丝毫不曾减弱。

　　节前的传言与辟谣

　　“五一”前的中国货币政策，充满了传言和悬念。

　　4月27日，商业银行在节前停止一切贷款的消息不胫而走，随后，一场传言与辟谣的博弈在媒体、市场、央行和银监会之间展开。

　　尽管银监会在两天内两次出面澄清，但来自部分股份制银行的信息表明，他们的确在4月28日到5月1日之间暂停发放一切贷款。某商业银行私人金融部主任告诉记者，北京分行早在4月26日就收到了来自总行的加急通知，该通知措辞严厉，要求“从收到通知之时起，尚未出账的贷款一律不得出账，包括个人消费贷款，并严格控制各类授信业务。”有专家指出，这在新中国的金融史上还是第一次。

　　市场在惴惴不安中度过了7天。5月8日，一切归于平静。还是那位部长告诉记者，“个人房贷已经恢复正常，没有任何变化。”包括升息、贷款规模控制等等猜测全都没有落在实处。

　　然而，市场，更确切地说，是曾被列入严控投资规模的几大行业——钢铁、水泥、电解铝、能源、电力、运输以及它们的重要关联产业房地产的业内人士，对可能推出新的紧缩措施的猜测和疑惑丝毫不曾减弱。

　　资本金提高与投资型房贷叫停

　　正当传言四飞的时候，国务院的一纸通知却是实实在在地砸了下来：适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资金比例。钢铁由25%及以上提高到40%及以上；水泥、电解铝、房地产开发(不含经济适用房项目)均由20%及以上提高到35%及以上。

　　开发商正琢磨贷款暂停呢，通知一出，就更坐不住了。SOHO中国董事长潘石屹急匆匆地召集会议，根据新的资本金比例测算现金流。尽管结果让潘石屹松了口气，但他还是表示，“这个政策对市场会有较大影响。”

　　地产圈内对开发商的负债率当然心知肚明。一些开发商的负债率已经高达80%到90%。而国务院通知明文要求，房地产开发商的银行负债率不能超过65%。这里显然蕴含着行业洗牌的可能性。

　　和停贷传言几乎同时出现，事后也被否定的另一消息也让开发商惊出一身冷汗。4月27日，某媒体报道中国银行已经对第二套住房的按揭业务叫停。第二天，中国银行总行新闻发言人出面表示，“中行总行没有出台这样的政策”。

　　但4月中旬召开的中行全球电视电话会议的内容在此刻就显得意味深长，其重点是强调“严格控制购买豪华别墅和购房用于投资”。

　　节后第三天，中国银行总行新闻发言人再次表示，根据央行的有关政策，各地分行可以对投资性个人信贷业务进行利率上的调节；对于房产投资炒作者要停止发放贷款；

　　工行北京分行有关人士则明确，对于两套以上的住房贷款业务，银行一般都采取从严审查的原则。如果是超过第三套住房，并且是投资性的用途，银行肯定是要拒绝贷款的。

　　楼市要败虚火？

　　短短几天时间内，似乎所有的金融手段都在切向房地产的关键链条——资金流。事实上，从去年6月121文件出台后，开发商的情绪一直都被随时可能出现的新规所左右。尽管121文件的细则至今没有出台，但一年来的政策脉络已经清晰显示出宏观调控对房地产行业的态度倾向。楼市果然虚火过旺吗？

　　渣打银行东亚区总经济师郭国全提醒记者注意：3月份央行公布的报告中，房地产行业并未列入投资过热行业范围之内，而在日前国务院最新下发的通知中，房地产行业的投资过热现象则尤其受重视。郭国全分析认为，投资过热行业的范围调整是一个非常重要的信号。

　　专家认为，目前国家对房地产业的调控，不仅是出于局部投资出现过热和为保持产业平稳健康发展的考虑，更为深刻和紧迫的内因是——与房地产关系密切的钢铁、水泥投资的超高速增长，逐渐成为影响当前经济增长的重要因素。

　　存款准备金率、公开市场业务和再贴现货币政策三大工具在今年已被用了个遍，郭国全认为，目前所采取的政策还算温和，如果不奏效，央行也许会有更加严厉的措施出台，比如提高贷款利率。

　　事实上，升息已是节前人们对“停贷”之后最普遍的猜测。毫无疑问，果真如此，对眼下如火如荼的房地产行业影响会是最大的。正是因为这个效果，经济学家易宪容认为，央行肯定会慎之又慎。

　　易宪容的分析是，房地产资金70%以上来自银行贷款，加息立即会提高开发商的营运成本，营运成本的提高或是开发商把成本打在房价上，提高房价；或是挤压开发的利润空间。在房价提高及利息增加所导致购房成本上升的情况下，消费者购房欲望减弱、需求减少，房子的空置率上升房价必然会下跌。房价下跌不仅会压缩开发商的利润空间，对于消费者来说反而会对降价出售的房子的质量产生怀疑，从而陷入买涨不买跌、“价格越低房子越卖不出去”的恶性循环。　　　　　　　　　　　　　　　首席记者张晓莉

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　　楼市政策脉络

　　●2004年4月27日国务院发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例。房地产开发(不含经济适用房项目)由20%及以上提高到35%及以上。

　　●2004年4月26日上海市《关于预售商品房转让问题的决定》明确指出：自2004年4月26日起，预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让，并按规定办理房地产转移登记；在取得房地产权证前，房地产登记机构不办理预售商品住房转让的预告登记。

　　●2004年2月26日中国银监会公布了为期一个月的《商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)》，明确指出了买房人月供与收入的比例不超过50%(含50%)。

　　●2003年8月31日国务院发布18号令(《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》)。

　　●2003年6月13日央行121文件(《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》)出台。央行要求各商业银行严控开发贷款、严控土地储备贷款、严防建筑贷款垫资、加强个人住房贷款管理。商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；对购买第二套以上住房的，应适当提高首付款比例。