天津地产拐点来临

　　-本报记者 曹盛洁 北京报道

　　如果不出意外，摩根士丹利房地产基金有望花落天津，这也是其在上海、北京之外，首次瞄准二线城市。4月27日，摩根士丹利与顺驰中国控股有限公司签订了战略合作投资意向书。根据此投资意向书，合作双方将在天津通过成立项目公司方式共同进行房地产开发投资。

　　在全球募集资金达273亿之巨的摩根士丹利房地产基金选择天津有其充足的理由：进入2004年以来，天津房地产市场忽然急剧升温，短短数月，房价竟飙升20%-30%。而此前，相对于其他直辖市而言，天津房地产市场一直不温不火，地价和房价都比较便宜。

　　“这个市场好像一下就从沉寂期进入了爆发期。”阳光100置业集团常务副总裁范小冲在接受记者采访时认为，天津楼市将成为今年全国楼市的最大一个亮点。

　　出现拐点？

　　“我们是2002年进入天津的，当时天津房地产市场很低迷，很多人告诉我们天津不能来，因为这个市场人们的观念落后，计划经济体制色彩浓厚，人均收入水平低。甚至有人戏称天津是外地发展商的‘烈士陵园’。”范小冲开了一句玩笑：“但我们看好它的长期发展前景，所以那一年怀着准备当‘烈士’的心情去了天津。”

　　尽管说天津是外地发展商的“烈士陵园”未免有些夸张，但早年进军天津市场的地产“巨鳄”们如万科、新世界等，在天津发展不尽人意确是不争的事实。过去天津房地产市场不太活跃，外地开发商很少，基本上以本地发展商为主。当地最大的开发商顺驰集团去年竟占据了天津市商品房市场近20%的市场份额，这在其他大城市几乎闻所未闻。

　　但是，今年天津市场突然给准备当“烈士”的外地开发商一个惊喜。据范小冲介绍，阳光100从去年年中开盘至今，房价已上涨30%左右，今年基本上每个月的销售额都突破了一亿人民币。

　　当然这不是一个特例。天津中原物业顾问有限公司研究部经理陆林告诉本报记者，天津房价今年普遍上扬，其中河东区开盘价在2800-3500元之间的中档楼盘涨幅最为明显，均在20%以上。

　　业内人士透露，天津几乎出现了全城卖空的现象，房子供不应求、存量房面积达到数年最低谷。有些小开发商看机会来了，将正在建设的房子攥在手中暂时“按兵不动”，等价格涨到一定幅度时再推向市场。

　　天津房地产市场是否出现了拐点？范小冲、陆林都做了非常肯定的回答。这个市场直接从沉寂到爆发，几乎没有中间的一个过程。那么，又是什么原因令天津楼市迅速被激活？君龙投资(中国)有限公司董事长郭钧认为，如果没有去年的大规模拆迁，天津房地产市场就不会这么快被激活。郭钧的观点代表了大多数业内人士的看法。据天津市相关部门提供的数据，2003年，天津市围绕海河综合开发改造、城市快速路网建设、地铁一号线等工程，加快了危旧房拆迁力度，全年拆迁总量达到400万平方米。但知情人士透露这个数字远不止于此，而是超过了700平方米。

　　还有一种典型的观点是今年天津房地产市场的增长是补偿性的增长，是在还历史的欠债，正是北京大学林毅夫所言“存量需求”的释放，这种情形在北京正是2000、2001年的翻版。这种观点的依据是一组数字：目前，全国城市人均居住面积为22平方米，而天津只有14平方米，仅为全国平均的64%，差距甚大。就商品房价格而言，天津商品房每平方米平均单价为2820元，不仅远低于其他特大城市，甚至还低于全国一些中等城市，与其直辖市的地位极不相符。

　　实际上，天津早在将近9年前就启动了货币还迁，是全国最早取消住房分配政策的城市之一，比北京房地产市场开始市场化要早4年左右。但这个市场过去基本上是低价位的必需品市场，不论是安居房，还是商品房，都以满足购房者安身之所的需要为主，因此开发商的利润水平较低。郭钧认为，尽管从今年4月以后天津政府将拆迁的速度放缓，房产增值空间略有滑落，但此次房价飙升已然令天津房地产市场上了一个更高的台阶。来自天津房地产市场的最新变化是一些开发商开始启动高档项目，如时代奥城等起价在7000元以上。

　　没有哪个开发商会对一个如此高速增长的房地产市场视而不见。目前，越来越多的外地开发商都在觊觎天津市场，择机而入。这个名单上有上海陆家嘴、北京万通、浙江钱塘……可以预见的是，更多实力强劲的开发商会出现在此名单上，带动天津房地产市场的充分竞争。

　　协同发展

　　长期以来，被称之为北京“后院”的天津和首都北京的关系一直很微妙。范小冲向记者表示，天津紧邻北京，按说借着北京的光，天津能更快地发展，但实际情况却大相径庭。这些年，北京像一个巨大的磁场，将资金、人才、市场等都吸引了过来，而天津的发展则缓慢得多。

　　尽管由京津领衔的环渤海经济区已经嚷了近20年了，但总是雷声大，雨点小。与此同时，三大经济圈中的珠江三角洲经济圈、长江三角洲经济圈已经成为中国经济发展最快的两大区域经济板块。范小冲认为，长三角、珠三角经济圈得以迅猛发展的最主要原因之一是它们基本上是以市场为纽带。这两个经济圈以一个中心城市为龙头，周边各个城市承担起不同的功能，互相协同形成一个城市体系，使整个区域经济得到迅速成长。

　　“过去天津和北京不但没有很好地形成双方经济的互补，而且相互抢夺资源。”范说。长期以来，北京和它的邻居天津各自为政，城市发展目标相似，产业结构雷同。提出“大北京规划”概念的吴良镛院士认为，这种情况导致京津整个区域资源使用浪费和发展水平落后，缺乏中间层次的城市，特别是小城镇发展水平较低。

　　相恃状况或许将有所转变。据了解，目前京、津、冀三地，正在筹划三地市长联席会议，以商讨三地一体的发展战略。北京和天津已于去年年底达成交通合作意向，计划除京津塘高速公路之外，再增建京津高速公路南、北两个通道，主要解决北京至华东方向的过境交通问题。与此同时，天津和北京之间还在酝酿一条高速城际铁路。按照规划，京津城际铁路客运专线长115公里，预计投资123亿，实现京津间公交化运输，设计运行时间为30分钟。这条铁路修通后，对天津房地产市场无疑是个利好。过去很多到北京置业的天津人，可能会回到天津置业，因为到北京上班半个小时就能赶回。

　　此前，北京朝阳口岸与天津港口岸直通，两市实现了港口功能一体化，京津两地的国际机场完成合并，京津空港实现直航。记者了解到，北京修编后一些城市功能很有可能会延展到天津，加之国家已经将京津冀地区的经济发展作为区域经济的重要组成部分，列入了国家“十一五”规划，这些都让人们对大北京经济圈充满了期待。

　　郭钧认为，如果两个规模相当的城市，处在几乎同等位置，这两个城市相互的离心力就会很大。因此在大北京经济圈中，天津将会成为北京的一个补充，就像日本横滨和东京的关系。