萧山房地产存泡沫？楼市炒与反炒中迷惑

　　本报记者 漏丹 萧山报道

　　2000年，当位于萧山老城区的乡镇工业学校校址以每平米2500元的均价拍出时，很多当地人都撇着嘴嘲笑买地的老板：哪里还能赚得到钱！当时，城区的房价每平米才1900元左右，地价比房价还高，这在萧山可是破天荒头一遭。可令他们想不到的是，如今城区房子的均价已经飙升到每平米5000元。

　　“房价涨了好啊！涨了我们都变成百万富翁了！”说这话的是萧山城厢镇的夏先生。他手里现在有两套房，一套是房改后他花了三四万买下的自己的旧居，60平米，按现在的价格能卖到30万；另一套是他在1997年买的，112平米，当时的价格是每平米1750元，现在这套房子值60万。

　　今天在萧山流行这样一个说法：以前攒几年钱，到买房时发现还差一个厨房的钱；现在攒几年钱，到头来发现竟然还差一个房间的钱。仅仅在今年头三个月，萧山的房价每平米上涨了1000至2000元。位于萧山新区的“开元名都”是今年的新楼盘，房价已从两年前预估的每平米3000元狂升到现在的9000元。“呆子掘荸荠”，萧山某商业银行内部人士对此这样评价。这句萧山俗语的意思是，明明已经到了无利可图的时候，偏偏还有人希望按照原来的方式再赚点钱。许多在房产公司摸爬滚打多年的人都说，看不清楚萧山房产的发展趋势，而在《萧山日报》“楼市宝典”的版面上，充斥着“萧山房价还能支撑多久？”、“如何判断房产泡沫”这样的标题。

　　银行停贷

　　春江水暖鸭先知。银行是最早感知萧山房地产可能存在泡沫的地方。据人民银行萧山分行内部人员透露，从去年年底开始，银行内部已经开始发放文件，要求收缩房产贷款，而此前住房抵押贷款最高能达到房屋评估值的80%。该行计划科徐科长说，根据去年6月出台的央行121号文件，对房产私人贷款要提高门槛。

　　事实上，从今年4月1日开始，中行、农行、建行、工行四大商业银行在萧山的分行全部暂停了住房抵押贷款。这虽然是萧山街头巷尾议论的一个公开秘密，但银行不愿承认，认为这种说法“不确切”。的确，极少数有“门路”的人仍然可以用房子做抵押贷款。各银行纷纷对外宣称，只要符合其开具的各种复杂条件就可以提供贷款，但是，正如银行内部人士所说：“有几个人能符合这样的条件？符合条件的人又会有几个到这里来贷款？”

　　“萧山的房价不是太高，是虚高。”针对这个问题，该人士说，目前银行已经制定了几条房贷政策：第一，国有银行已经基本停止二手房贷款，只有民生银行等少数银行现在还在开展这项业务；第二，第二套房产、豪华住宅(售价在100万元以上、面积在200平方米以上的住宅)两类房贷的利率有变，由目前的5年期以上月利率0.42%、5年期以下月利率0.3975%这两档细分为8档；第三，对住房公积金贷款和商业贷款相结合的贷款，设定上限贷款金额，进行“封顶”，高档豪华住宅的最高贷款金额是70万-80万。

　　该人士称，银监会在4月27日发出紧急通知，要求全国除国有银行、农村信用社以外的所有股份制银行一律暂停信贷业务。但是，人行萧山分行计划科的柴科长表示目前还没有看到正式的文件。中央对钢铁、电解铝、房地产等五个产业的宏观调控措施，必然会影响到萧山，随着下一步的银根收紧，低效率住房抵押贷款将越来越不受银行欢迎。该人士说，住房抵押贷款款额小，风险分散。

　　银行鼓励房地产发展的好日子似乎一去不复返。在针对房地产的商业贷款方面，据该人士介绍，对房产公司的资本金要求已经提高到40%，原来有1000万就可以炒1个亿的项目，现在不可能了。

　　银行的措施马上显出了成效。浙江中誉置业有限公司销售部经理瞿云良说，近一个月以来，大家都在观望，谁都不买房子，二手房市场交易平淡，有的房产公司甚至转向典当行业，以土地为抵押获取资金。

　　“二次置业”与“圈地”

　　“萧山的房产是在1998年启动的。”浙江中誉置业销售部经理瞿云良这样判断。当年的房改政策是一大刺激，现在拥有一大一小两套房子的萧山人几乎都在那时开始了“二次置业”。兜里有钱以后，萧山人希望自己可以住得更加舒服一些，100平米以上的房屋在那时涌现出来。当时，房地产商还用诸如送车库等各种优惠刺激业主买大房子。“开始人们只是想换个新房住，但渐渐发现旧房子也越来越值钱，藏一年可以赚几万，一般人马上就明白了最简单的炒房原理。”上文提到的夏先生说。这是萧山房价上涨带来的第一次赚钱契机，一些有眼光的商人开始介入房地产，以酒店起家的开元旅业集团就在1998年成立了杭州开元房地产集团有限公司。

　　做房产先要拿到地。萧山从1999年开始，凡涉及商住开发用地均通过市土地储备中心进行公开招标或拍卖，然而在此之前的“圈地运动”还是对当地的房地产产生了深刻的影响。据业内人士透露，位于萧山新区的“金浦名苑”，就是一个官员炒房的案例。“金浦名苑”的土地当时由政府划拨，而不是公开拍卖，因此，部分政府部门和事业单位的人员在开盘之前就拿到了房子。按照行内的说法，地价赚房产的50%以上，这样的房子一转手就可以赚10万元以上。目前，萧山的某些新楼盘的土地仍然是在2000年以前通过划拨得到的。

　　最近，萧山国土资源局的一个副局长和两个科长因为土地交易中的受贿问题已经被双规，事件虽正在调查之中，但民间已经开始流传各种小道消息，有人称这位副局长有300多套房子放在各个中介公司，还有人说当地某知名房产公司的总裁因与此有牵连而出逃。

　　一位房产人士告诉记者，一般的房产公司在一个楼盘藏十几套房子很正常，一方面公司内部员工要购买，另外，也要留出一些送给当官的“拉拉关系”。业内人士总结萧山的炒房人群主要是“有钱的人和有权的人”，也就是中介炒房、太太炒房、公务员炒房。

　　“供不应求”？

　　“萧山人太有钱了！萧山满街是宝马和奔驰！我在其他地方从来没看到过这么多宝马和奔驰。”湖州人陈先生现在在开元房地产公司营销部工作，对萧山的这一印象使得他对当地的房地产始终保持信心，他认为房产的本地消费是硬性支撑。2001年，萧山区成为浙江省首个财政收入超过20亿元的县(市、区)；2002年，又成为该省第一个财政收入突破30亿元的县(市、区)；2003年，萧山区人均GDP已经超过了杭州的3930美元和上海的4000美元，达到4280美元。

　　但是，越来越多卖出去但没有人住的房子还是让陈先生和同事们暗暗担忧，因为房屋空置常常意味着存在囤房和炒房的问题。金城花园是一个已经建成好几年的楼盘，但是根据入住业主介绍，这个楼盘现在还有一半的房子空着。在衙前初中任教的高先生购买的西湖公寓是一套二手新房，早在2001年底就已经造好，高先生是在去年11月以每平米近4000元的价格买下的。三四年以前的房子现在正在以数倍于以往的价格出现在市场上。

　　萧山新建的楼盘平均户型面积达到140平米左右，除了单身公寓就是大户型，几乎没有二室一厅、二室二厅这样的户型。相比之下，因为许多多年前修建的二手房户型小，而且总价更低，因而往往比新楼盘更加紧俏。而新楼盘的房价又不甘心低于二手房，这就导致了一个恶性循环。二手房市场的火爆也在一个方面体现出萧山房产市场所谓的“供不应求”中存在的水分。

　　高先生今年下半年要结婚，他对记者抱怨说，自己虽然买了房子，却实在没有钱装修，只好让房子先空置着。这套房子已经动用了两代人的收入，既有父母大半辈子的积蓄，也有高先生自己的收入，还有下半辈子要还的银行贷款。