|
本报记者陆昀
最近，银监会和央行对过热行业采取了一系列限贷措施，房地产行业成为金融调控的重点目标，引起社会各界关注。
调控措施严厉
据了解，“五一”前，根据国务院的要求，房地产开发项目投资的自有资本金比例已从原来规定的20%提高了15个百分点，即自有资金投资需占项目总投资的35%。与此同时，为控制信贷规模，“五一”节前，温州、上海、重庆、南京、北京等城市的国有银行已对投资性项目贷款和个人贷款调高了放贷门槛，严格了审批条件。如温州工商银行针对炒房风潮对个人房贷利率作了上调，规定对购买第三套房贷款利率在5.04%的基础上上浮20%-70%，而且，温州所有国有银行均对第三套房以上的购买者一律不予放贷；北京自4月27日起，已暂停
对各种开发及个人购房贷款的发放。北京的四大国有银行则根据央行的政策，严格了对两套以上购房贷款的审查，工行北京分行已明确要求，要对购买两套以上住房的贷款申请人从严审查其资信状况以及其所购房屋的档次、面积、用途、位置等等，如果该套住房是用以投资的，银行则不予贷款。
很显然，国务院提高房地产开发门槛与银行的严格限贷措施是国家继央行“121号文件”后，所采取的明确且严厉的金融调控措施。这些涉及房地产开发操作层面的具体控制措施已经成为近日房地产企业界最为关心的问题。
住宅产业商会轮值主席任志强再一次发表了言辞激烈的观点。他认为，这次宏观调控第一刀首先砍在了固定资产投资和房地产上，这一严厉的宏观调控手段，已使空气中散发着1993年“釜底抽薪、大刀乱砍”的血腥味道。4月27日，北京暂停对各种开发及个人购房贷款的发放已在社会上产生重大影响，任认为，如果没有了消费信贷就等于消灭了中国的房地产市场，中国房地产市场的发展重要的在于住房制度的改革与商品化中的个人消费信贷支持。如果严格信贷管理而取消或大量限制了个贷消费，那么一定会对市场产生毁灭性打击。
开发商调整步伐
与“央行121号文件”出台后，房地产界一片呼吁声有所不同，目前更多的开发企业在忙于调整各开发项目的“步伐”。
据了解，目前几乎各房地产开发公司都在根据新的金融措施对在建、在销以及规划设计中的项目进行新一轮测算。一些尚在规划中的定位于投资买家的商住两用楼盘纷纷改做纯住宅项目。很多企业频繁地与各银行接触，希望以企业的实力与以往的信誉争取拿到银行给企业的授信。也有不少房地产企业在与各类基金机构、民营金融机构、地方银行联系，以期获得新的资金来源。
在四大国有银行对房地产信贷加以严控后，一些房地产企业非常希望了解以往在政策上比较灵活的民营金融机构是否能留出较低的放贷门槛。但各方面的消息似乎并不乐观。
光大银行的有关人士透露，在央行的政策要求下，目前各民营金融机构也在加紧拟订对投资性购房的限贷措施。光大银行已经准备于近日将个人用投资的购房贷款的按揭成数由原来的八成下调为七五成或七成，房贷利率将从贷款期限五年以上的5.04%改为5.76%的商贷利率，而且执行可上浮的政策。
据这位人士介绍，央行的存款准备金利率上调后，目前中小银行均感到资金头寸紧张。另外，前几年，各银行，特别是中小银行都处于“跑马圈地”状态，争取市场份额，房地产贷款本身利率比较低，安全性相对比较高，一些中小银行给出的相应政策也比较灵活。但是现在的形势下，房地产市场供量大，投资买家比重增加，而租金有下降趋势，各银行更注重稳健发展，都开始重新将资金投向转向可以带来派生存款业务结算的企业贷款。很快国有、民营银行都将对房地产开发实行严格的限贷措施。
对北京影响不大
中原房地产顾问公司的有关人士分析认为，央行严控投资性房贷主要是针对目前炒房严重的地区，各银行的紧缩措施对北京的房地产市场会有影响，但不会太大。北京近日正在加紧完善房地产登记制度，《房地产登记条例》一旦实施使银行限贷在实际操作层面上会很方便。限贷措施实施后，对已开盘的投资买家比重比较大的楼盘，特别是CBD一带的楼盘将由于个贷限制减缓销售，而使营销周期相对延长。但目前股市的投资回报不佳，银行存款如将通胀因素和税费计算进去，几乎为负利率，信托资金计划的投资渠道也在被收紧，基金也不活跃。相比较，尽管房地产市场被降温，但在现有投资渠道中，回报相对还是比较高的，仍能吸引到投资买家。
该人士认为，限贷措施的实施，对北京目前市场上的小户型产品也不会产生致命打击，因为这种产品的出现更主要的原因是北京的房价高企，大多数买家是自用和远期投资兼顾考虑的。而Tow n h ou se和别墅类高端产品的买家大多出于自住购房，而且具备相当的经济实力，限贷措施对这部分买家影响不会很大。
另外，最近一两年看好房地产的基金机构非常活跃，这一融资渠道正以低调、快速的方式为房地产企业补充着资金缺口。中原方面认为，今后房地产市场上会有更多的企业以股权合作的融资方式进行短平快的项目开发。另外，迫于资金压力，在选地环节上，更多的开发企业会偏爱可以快速封顶，取得贷款的低层建筑形式。
| 
