广东房地产金融寒暖难测

　　本报记者 罗文胜 广州、深圳报道

　　五月初夏，南国乍暖还寒，亮堂堂的广州街面上，长袖短褂五味杂陈，天气是凉是热，市民各有感触。

　　而对中国房地产金融“气候”而言，是凉呢，还是热了？记者连日来穿梭广州、深 圳两地，对金融界和理论界进行多方采访。这场从去年中旬延伸至今的争论，在广东，各色观点仍然相左，一如街上晃动的四季装束。

　　“有些事不是用原则制度就能够说清楚的，确实有一个在实践中、在信贷第一线去把握的问题。”广东银监局一经办人员透露，银监会派出的检查组目前已对广东房地产开发贷款违规运作情况有了初步结论，发现“调查数据有冲突的地方，很多事都在两可之间”。

　　中国社科院金融研究所副研究员吴忠群博士电话中表示，中国社科院近几天将就该院城市研究中心编纂的《中国房地产发展报告》召开新闻发布会。报告总基调是肯定房地产开发总体上呈过热症状，北京、上海尤其明显。但对于广东，报告陈列了大量数据，却没有作很明确的判断。

　　无独有偶，就在3月下旬，银监会派出检查组对广东等七省部分银行业金融机构房地产开发园区、汽车、钢铁等多个行业贷款情况进行重点检查之际，国务院批准同意将广州南沙经济技术开发区规划范围，一下子调增17.7平方公里，扩区范围就包括了汽车产业基地和装备工业基地。

　　第一种结论：过热

　　“对广东房地产，去年年底我们的判断是供应总量过剩，房地产商开发模式的脆弱，风险向金融企业集中。”广东社科院现代化发展战略研究所副研究员任志宏博士说，“但是五一节前向省里提交报告，结论相反，认为广东房地产不存在价格泡沫，但有供求失衡压力，促使银行信贷发放趋审慎理性。”

　　广东社科院为广东省政府“智库”所在，去年中旬承接了官方有关广东房地产金融形势判断的调研选题，任志宏为具体执笔人。

　　“去年底我推出风险结论，是基于三组数据。”任志宏解释，第一组是供求数据，1995年以来，广东商品房施工面积连续九年远远高于实际销售面积，以2003年数据看，每建造6.8平方米，同期仅有1.2平方米销售出去，年底全省空置面积达2430.72万平方米。“按照当时在建规模和市场消化能力，数学估算需要6～7年时间才能消化完毕。”

　　第二组是土地储备数据。广东省1998～2001年购置土地面积按年均4成左右的速度增长，2002年实施土地出售管理制度后，增长比上年下降9.1%，但2003年上半年，广东省市场土地存量增加90.04万平方米，土地市场存量变化系数(即购置土地面积／完成土地开发面积)达到1.0925，较2002年同期同比增长11.1%，“就数字看，土地储备明显过度，说明政府的土地控制政策存在问题”。

　　第三组是款项拖欠数据。2002年广东省房地产开发企业拖欠各项应付款190.91亿元，比上年增长28.1%，拖欠款占完成投资的比重为17.1%。其中工程款122.97亿元，增长49.0%，仅广州市建筑企业被拖欠工程款就有99.41亿元，占建筑业总产值的26.6%，竣工后仍被拖欠60.64亿元，占被拖欠工程款的61.0%。

　　“大量的空置房地，意味着资金占压；款项拖欠，证明现金流枯竭。在企业债未放开的情况下仍能挺下来，大半是银行信贷的‘功劳’。”任志宏称，从人民银行收集到的数据支撑了他的推断。

　　2003年，包括个人贷款购房在内的资金，广东房地产开发投资中约有870.96亿元来自银行，占全部资金的63.7%，比重比上年同期提高3.7个百分点，而开发商自有资金为239.72亿元，仅占全部资金的15.1%，比重比上年减少1.4个百分点。若以当年商品房销售平均价格计算，去年年底2430.72万平方米空置房沉淀的资金约为778亿元，其中银行资金约为495亿元，均可列为呆账。任志宏据此得出，房地产商将开发风险转嫁银行界，广东房地产金融过热的结论。

　　数字角度问题？

　　“后来作进一步调查，发现上述数字都存在角度问题。”任志宏说。

　　他表示，就供销关系而言，去年广东商品房销售额与销售面积分别增长21.6%和25.3%，与商品房投资额增长速度对比，高出13.6和17.3个百分点；商品房平均销售价格3188元每平米，比去年同期下降99元每平米。另外，空置房面积计算忽略了空置周转的合理时限，按国际惯例，竣工一年以上的商品房才列为空置房，依此推算，空置房面积仅比上年增长5%左右，增长速度比原测算少了9个百分点。

　　“对房地产信贷风险的估计也过了头。”任志宏说，银行内定的项目资金保障，是自筹资金标准，而不是自有资金标准。银行要求开发商提供30%项目自筹，广东房地产开发企业自筹资金比重为29.56%，相形之下，北京、上海、浙江、福建的房地产开发自筹资金比重分别为20.86%、25.02%、17.31%、20.65%，均低于广东。

　　另外，2000年以来，广东房地产企业以每年200多家递减，港澳台、外资和民营企业逐渐成为当地房地产业的基本力量，市场主体较为理性。去年，该省房地产开发投资中民营经济投资达603.32亿元，占房地产开发投资的49.9%；民营房地产开发企业销售商品房面积为1754.51万平方米，占全省商品房销售面积的62.9%。

　　广东房地产金融稳健推进尚有一个重要理由，就是金融支持的重点已实现开发贷款向个人按揭贷款转变。去年1～9月，个人购房1462.29万平方米，比重达92.4%，分别比1995年提高了24.7和24.3个百分点，全省商品住宅销售额中销售给个人的比例为93.3%，银行整个房地产贷款，大部分集中在个人按揭上，有效避开开发商的挪用。

　　任志宏表示，房地产业的感应度系数和行业影响力系数很高，我国每增加1亿元的住宅投资，其他23个相关产业相应增加投入1.479亿元，被带动的直接相关或间接相关较大的产业有60多个，如果再与金融业结合，其超强渗透力对经济起全局影响。所以政府在房地产金融调控上，宜疏不宜堵，切忌一刀切，以总量压缩代替结构调整，尽可能在实现调控目标的同时兼收培育市场之功效。