中国房地产最新百强企业出炉

　　中国房地产TOP10研究组历经半年时间，于2004年3月25日在人民大会堂举行的2004年中国房地产百强企业峰会上发布了“中国房地产百强企业研究”成果。这是继1994年由国家建设部、国家统计局举办的“首届中国房地产开发企业综合效益百强”10年后首次在全国范围内针对房地产上市和非上市公司的综合性研究。

　　TOP10研究组在借鉴国内外的研究理论和操作实务基础上，以近三年房地产销售额的 均值3.5亿元为入选门槛值。该项评估可以反映房地产企业的开发规模与经营业绩，市场占有和潜在开发能力、房地产开发的实物量和价值量等三个方面的内容。评估以销售额、销售面积、施工面积、竣工面积、投资额等为基础经济指标，设计相应的评价指标体系，运用因子分析法和相关数学模型，定量计算2003年中国房地产开发百强企业的综合实力指数，从而最终评定“中国房地产百强企业”座次。

　　经过评定万科集团荣登榜首，排在前十强的其它企业分别是上海陆家嘴(集团)有限公司、北京天鸿集团、首创置业股份有限公司、广州市恒大实业集团、合生创展集团有限公司、北京城建投资发展股份有限公司、上海绿地集团、广州富力集团、中信华南集团有限公司。

　　房地产行业经过10年的洗礼，首届百强企业如今只有12家还继续保持着百强企业的称号，淘汰率高达88%。这说明房地产百强企业的稳定性差，房地产行业变化更新快，在10年内几乎重新“换脸”。在连续两届百强的12家企业中，都是具有国有性质成分的企业，他们大多数都以开发中低端产品为主，而且经营规模较大，从而保持了长期稳定持续发展。其中一些知名国有性质的开发集团，比如北京天鸿集团、北京城建集团、中华企业等，由于成功的对企业内部的产权结构和组织结构进行了改组和调整，特别是以国有资本为纽带、以房地产开发经营为主营、进行产业链延伸和与金融资本结合，所以他们目前仍是房地产行业中的主力军。

　　百强企业“拥挤”北京、上海、广州

　　评估表明，房地产百强企业地域分布不均衡性的问题尤为突出。分析表明，房地产企业主要分布在华北、华东和华南地区，占有100强总数的88%。其中华北地区以北京为中心，占有100强企业的32席；华东地区以上海为龙头，占有31%；华南地区则以深圳和广州为中心，占25%；而中西部地区只占有100强的9%，其中只有重庆、成都、西安、武汉、昆明和乌鲁木齐6个城市的房地产企业入选。这说明房地产行业发展水平和城市经济发展的区域差异极大影响了100强企业区域分布。

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，此次入选的百强企业集中在北京、上海、广州三地，这个分布情况和地区经济增长情况是保持一致的。房地产商在这三大地区发展现在还是呈上升的趋势，还会有一些外地的企业将更多的资金投入到这三大地区，大家都有一股不怕“挤”精神，所以这种分布情况在短时间内不会有太大的变化。

　　令人担忧的是房地产企业集中在北京、上海、广州这三大地区，也不同程度上制约了房地产企业的发展，导致了这三大地区地价高、投资热、可用土地稀缺等矛盾日益恶化。房地产资金的过于集中也影响了其他地区房地产的投入和行业的发展，特别是在西部和边远省份房地产行业还处于非常落后的状态。

　　虽然中国的三大经济圈仍然是目前房地产投资的主要区域，但研究表明从房地产开发潜力看，重庆、天津、武汉、长春以及长三角的南京、苏州、宁波等二线城市也吸引了不少跨区域开发的百强企业，这一空间分布预示了未来房地产行业的投资取向。

　　中国房地产没有一家巨头企业

　　作为行业龙头企业的万科集团和陆家嘴集团在全国销售额和销售面积的市场占有率还不到1%。如此之低的市场占有率让人不免会问：中国房地产的龙头企业到底在房地产业中是否能具有他们所宣称的强大带头和榜样作用呢？

　　国务院发展研究中心研究所所长陈小洪说，根据美国PB杂志对全美Giant400研究结果，美国最大房地产开发商Pulte Homes Inc.销售额高达596亿人民币，是万科集团的13.5倍；美国前10强房地产开发商销售总额3686.76亿人民币，是中国前10强的14倍。就市场占有率而言，全美最大开发商市场占有率为4.5%，而中国的万科集团还不到1%。

　　从百强企业的经营业绩来看，销售额超过20亿元的有17家，在10-20亿元之间的有19家，在10亿元以下的百强企业有65家；从百强企业开发规模看，百强企业的开复工面积超过200万平方米的只有3家，开复工面积集中在20万-50万平方米，占百强总数的40%。

　　无论是与美国房地产企业的市场占有率相比，还是从中国房地产企业自身的发展情况来看，中国房地产业到目前为止还没有一家真正意义上的巨头公司。中国房地产企业目前有3万多家，具有开发100万平方米以上房地产项目的开发商并不多，而他们大多集中在北京、上海、广州、深圳等地。向外地拓展和跨地区合作、投资的项目不多，也没有形成一定的规模。如果要成为真正的房地产巨头企业，国内的房地产企业还有一段长期而又艰苦的路要走。

　　虽然百强企业的市场占有率不足，但可喜的是从房地产百强在当地市场占有率看，比如北京房地产百强企业的销售额和销售面积占北京市份额分别是41%和30.8%。从销售额和销售面积的市场占有率可看出，房地产行业尽管全国的集中度较低，但房地产百强在当地的规模化经营模式凸现，具有比较明显的市场领先份额。

　　房地产百强：GDP增长的一支生力军

　　众所周知，房地产业是中国十年以来发展最快，对经济增长，尤其是对GDP的增长贡献最大的行业，房地产产业已经成为国民经济的支柱产业。房地产对全国GDP增长的贡献，包括直接贡献率和所拉动的关联的贡献率，去年是2.5个百分点，今年估计能达到3个百分点。也就是说，在全国GDP平均增长8%这样一个宏观数字内，房地产的贡献率占30%，房地产业是拉动国民经济增长最稳定的一个行业。

　　为准确估计房地产百强企业对城市经济增长的贡献，TOP10研究组根据相关理论和模型，测算了房地产开发投资对GDP增长的贡献。2000-2003年间，全国房地产开发投资对GDP增长的平均贡献是17.26%；从房地产百强企业对经济增长的拉动作用看，在全国GDP的增长速度中，有0.28%是由房地产百强企业投资直接贡献的；在全国各大城市房地产开发投资对当地GDP增长的贡献中，北京房地产开发投资对北京GDP增长的贡献较大，2000-2003年间，平均贡献率高达53.5%；

　　在百强房地产开发企业中，以北京天鸿集团为例，2001-2003年间天鸿房地产开发投资对北京GDP增长的平均贡献高达1.66%，这说明房地产百强企业的投资能够高效率地拉动城市经济增长。