何种原因造成房屋空置与房价高扬同时出现？

　　据国家统计局4月22日发布的国房景气指数月度报告，一季度，全国商品房平均销售价格为每平方米2481元，同比上涨6.5%；办公楼和商业营业用房的销售价格分别上涨了24.8%和9.1%。而全国商品房空置面积为9008万平方米，同比增长5.3%，其中，空置1到3年占43.1%，空置3年以上的占12.6%；而据建设部近期公布的统计数据，目前全国空置、积压一年以上的商品住宅面积达到1.2亿平方米，其中北京占10%，多达1200万平方米，沉淀资金高达700亿元。

　　面对这样的统计数据，我们最疑惑的是，究竟何种原因造成了目前这种房屋空置与房价同时走高的奇特景象？

　　我们知道，在市场经济条件下，价格机制作用的正常表现应该为——当产品供大于求，大量积压时，厂商将会降价；当产品供不应求时，厂商将会提高产品的价格；从而实现供求的均衡。因此，当我们面对着房地产行业，这种一方面是商品房空置大量增加，另一方面却是商品房价格持续走高，这样一种奇特的景象时，我们不禁要问：这究竟是怎么一回事呢？

　　对于商品房的大量积压，有人曾经作过分析，将其归结为以下这些原因：项目决策失误，定位失误，户型缺陷，包装策划失误，促销无力，服务问题，法律问题，诚信问题等等。这从微观角度，就具体的某个房地产开发企业或者就具体的某个房地产开发企业的某个楼盘来讲，自然没错。但是，从宏观角度来讲，从整个行业来讲，大量的商品房积压的最根本原因，显然并不是这些所能解释的。那么，到底是什么原因，造成了商品房如此大量的积压呢？

　　大家知道，房地产开发企业的产品——房屋，最终是供人使用，或居住，或开铺，或写字等等。虽然，在房地产市场上，现在有了投资客和炒房族的身影，但这并不影响房屋在本质意义供人使用的最终目的；因为不论是房地产投资也好，还是投机也好，其最终结果是终将购得的房屋或转售出去或出租出去。既然如此，那么，房价最终应该是由最终真正使用者的消费能力决定的。这也就是说，为什么国际上判断一个国家、一个地区房地产市场是否存在泡沫，一个很重要的指标就是——这个国家或这个地区房价与居民的收入之比是否合理。

　　联合国人居中心认为房价收入比不应超过3：1，世界银行则认为不应超过5：1，否则房地产市场就会停顿。然而，在我国的许多城市，现在，房价与收入之比已经远远超过了国际上通行的警戒界限。而且，当前更应引起我们重视的是，近年来，由于房价的狂飙，一些城市房价的年均涨幅不但已经大大高于当地居民户均年收入的增幅，甚至是已经远远超过当地居民户均年收入的总和。这无形中无疑会大大降低乃至完全扼杀当地大部分中低收入居民的购房能力，虽然，住房按揭贷款的推出会以消费未来的方式在短期内暂时提高当前居民的购房能力，但这种把未来收入来提前消费的方式毕竟是不能长久的；难道我们吃掉了自己的将来，还要去吃掉子孙的未来？

　　所以，从根本上来讲，要想降低商品房的空置量，出路只有两条——要不降低房价，要不提高居民住房的消费能力，两者必居其中。如果不降低房价，那么，要想降低商品房的空置量，从长远、从本质上来讲，惟有依赖于大多数居民收入的整体提高。

　　值得我们警惕的是，在我们获得楼盘空置与房屋价格同时走高这个消息的同时，有一个非常值得我们引起重视的消息，那就是“国内平均薪酬首次下跌”的消息。

　　“春江水暖鸭先知”，在房地产市场中跌打滚爬的房地产开发商，应该说是最清楚内中行情的。面对房地产市场的预期风险，照理来说，房地产开发商应该早就忍痛割爱，降价销售了。然而，为什么在这样的大背景下，一些房地产开发商和一些专家学者还要信誓旦旦说些“房价铁定要涨”、“房价不但要涨还要猛涨”，他们为何要放出这样的风来呢？

　　关键在于，房地产企业不同于其他一般企业，其他一般企业往往有许多种产品；而房地产企业的产品，从根本上来讲，是单一的，只有一种，那就是房屋。这就决定了，当房地产企业面临利润太小或根本没有利润甚至要亏损时，它没法象其他企业那样可以通过管理会计学有关贡献毛益的分析，来作出对某一只产品是否停产的决定；对于房地产企业来说，一旦决定其停止房地产开发，其结局就往往只有一个，那就是企业生命走向终结。真因为如此，在西方国家，房地产属于风险性产业，因此，在平时，房地产业的平均利润一般会超过其他产业；而当国民经济走向萧条时，房地产企业往往又会率先滑坡，平均利润极低甚至全行业亏损，并导致一批企业停业或倒闭。

　　因此，为了避免企业倒闭的命运，房地产企业面临利润太小或者根本没有利润甚至要亏本时，它也得苦苦死撑。这也就是为什么在有些城市，当土地使用权拍卖时，常常会非理性地屡屡拍出，那种让业外人士、房地产主管部门的官员们、甚至是不动产估价师们都看不懂的“天价”的真正原因。因为，对于房地产开发企业来说，既然你自己没有本领以协议出让的方式拿到低价位的土地，那么，即便是你对房地产销售价格的预期并不那么看好，即便是这块土地价格很高，即便是预计到将来很有可能要亏本，你依然还是得硬着头皮吃下。要不然，没有了土地，也就没有了房地产开发项目，那么，岂不意味着要坐以待毙了？而且，硬着头皮吃下这“天价”的土地后，往往还得“打肿脸充胖子”，说“这个地价不高不高，这个项目利润大着呢”。不是这样讲，那么，又有哪家银行肯贷款给你这个铁定要亏本的项目？又有哪位顾客会前来购买你这个很可能成为烂尾楼的楼盘呢？

　　于是，问题就出在这里了。虽然，在房地产市场上，按照经济学理论，房价最终应该是由最终真正使用者的消费能力决定的；但是，对房地产开发企业来说，其最终产品的价格，也就是说房价却是由土地成本、建安成本、各种税费及开发商利润构成的。换一种说法，也就是说，对于房地产开发企业来讲，其利润应该是房价减去土地成本、建安成本、各种税费。所以，当其取得高价位的土地后，房地产开发商为了确保其自身利润的获得，他势必得设法让“羊毛出在羊身上”，把这个在招拍挂过程中抬升了的地价成本转嫁到购房者的身上，所以他得竭尽全力想法抬升房价。因此，房地产开发商往往越是心虚，越是内心对预期房价能否上升心中没底，他往往越是要高喊、并且设法使一些专家学者也一道高喊“房价铁定要涨”，以便造出声势，迫使那些尚在观望之中的、犹豫不决的人们赶快购房。而一旦实在销售不动，那也只能让它闲置着；因为，如果他们一旦松口，降价出售，亏本就会立即显现。那么，今后，若想再去如愿以偿地获得银行的贷款，就绝非易事了。而让它闲置着，让它虽然没有销售对象却一路涨着；那么，至少在账务报表上看，企业还是赢利的，还是不至于亏损的。至于以后怎么办，那就只能等到以后再说了；眼下最要紧的，难道不是应该竭尽全力度过当前的危机？

　　说到这儿，也许有人会说，房地产行业去年被评为十大暴利行业之首，哪有你上面所说的那些困难呢？

　　我们知道，在市场经济的运行中，每个行业都有可能出现一些高利甚至暴利的企业，房地产业自然也不例外。但不能因为存在着一些暴利企业或项目，就“以点代面”把整个行业说成是暴利行业；就如同不能因为房地产行业中很容易产生官商勾结，少数房地产开发企业轻易地就能获得灰色或者说黑色的暴利收入，就说整个房地产开发企业的利润均来源于灰色或者说黑色收入一样。至于，房地产行业整体赢利情况如何，也许，《中国统计年鉴》中的一组数据很能说明这个问题。据《中国统计年鉴》，1996年我国房地产企业的平均利润为赢利0.91%，1997年到1999年连续3年亏损，亏损比率分别为4.66%、3.61%、1.16%。2000年到2003年才开始盈利，盈利率也只维持在3%上下，近年来我国房地产企业的整体利润处于较低水平，而“食不裹腹”成为房地产行业整体低利润运行的主要原因。

　　当然，对于房地产开发商来说，颇感幸运的是，近些年来，各家银行似乎都非常相信房地产开发商和一些专家学者们的有关言词，那就是房地产业的贷款是最安全的贷款。于是就有了期限长达三十年的住房按揭贷款；于是就有了房地产市场资金链中，商业银行对房地产开发全过程的参与；……于是就有了中国人民银行研究局课题组最近调查所显示的，据估算，80%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行的信贷。

　　正是由于以上的原因，这才有了眼下这种“楼盘空置与房价虚高”同时并存的奇特现象。只是，一旦当商业银行意识到其已经直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险，并痛下决心，决定采取有效措施来规避房地产信贷风险之后，这种“房屋空置与房价高扬”同时并存、非理性的房地产繁荣现象还能长久吗？