“南海传说”余波未了 消费者仍要上诉

　　全国首例产权式酒店官司作出一审判决，但消费者仍要上诉

　　海南商旅报记者 李学山

　　“这不是我们想要的结果，我们要上诉。”4月16日，拿到法院判决书的吴志良这样对记者说。这份由海南中级人民法院作出的判决书判决海南第一家产权式度假酒店“南海传 说温泉疗养度假中心”开发商海南泰信实业有限公司返还吴志良、何继明等4名消费者1999年分别交纳的数万元购房款并支付数额为购房款一倍的赔偿金。为了这个“并不想要”的结果，他们此前已经打了两年多时间的官司，前后开了8次庭，从海南中院到海南高院，而后又回到了海南中院。

　　由于“南海传说”在中国产权式酒店发展历史上的重要地位，更由于这可能是中国第一例因产权式酒店预售合同纠纷产生的官司，所以倍受社会各界关注；业内人士认为，此案将对海南乃至中国产权式公寓和酒店的发展起到深远的影响。

　　美丽的“南海传说”

　　吴志良是海南第一家产权式度假酒店——五星级“南海传说温泉疗养度假中心”(以下简称““南海传说””)的最早期客户，和他在同一时期成为“南海传说”客户的还有李珈、何继明等6人。正是因为这个原因，他们在打官司的这两年时间里结成了一个联盟。

　　由海南泰信实业有限公司(以下简称“泰信公司”)建设的“南海传说”是海南省第一家产权式度假酒店，该项目主要有古罗马温泉浴池、阿波罗中心酒店、雅典娜、波赛东公寓酒店等主体建筑构成；1999年10月起正式对外销售，每平米售价4000元左右，一套面积30平米左右的客房，售价约为15万元，由于其中银行可提供多至7成15年的按揭，因此首期只需要交纳4万余元既可享用该客房。

　　当时，吴志良和他的联盟李珈、陈锦德等7人认为这是一个十分不错的赚钱机会，于是纷纷解囊购买，准备在房价上涨时“挣笔大钱”。接下来他们分别于1999年12月至2000年2月间与泰信公司签定了“南海传说”阿波罗中心酒店各一间客房的《商品房购销合同》和相关委托经营协议。委托经营协议约定，购房者自愿将所购客房委托泰信公司经营管理，于每个会计年度获得当年酒店客房部分的利润分红，，此外，购房者同时还享有于每年旅游淡季期间，在“南海传说”免费入住同等级别公寓的权利。

　　合同签定后，吴志良他们均按照合同约定支付了首期款项，既全部房款的30%和七成按揭尾数，同时按约定分别与泰信公司签定了《银行按揭贷款办理的补充条例》，提供了办理按揭手续所需的资料，并分别将1000元按揭费用存进了泰信公司指定的银行帐户。

　　吴志良他们以为，办好这一切之后，他们就可以安安稳稳地等着分红和升值了。

　　“传说”摇身变“皇冠”

　　但让人遗憾的是，事情并没有因为吴志良他们美好的愿望而朝着好的方向发展。因为泰信公司的违约，他们赚钱的愿望演变成了一连串纠纷和官司。

　　按合同约定，泰信公司最迟应于2000年2月1日之前为吴志良他们办妥按揭款项和房产权证，应于2000年12月18日前将验收合格的合同房产交付他们使用。按协议约定，应视为他们在2000年12月18日就已正式将合同房产移交泰信公司进行营业经营管理，同时开始享有每年度经营利润分红、每年18天同级别房间免费入住权等多项权益。“但以上约定泰信公司全部单方面违约，造成了我们多项可得权益的重大损失。”吴志良说。不仅如此，泰信公司还以《致客户函》的形式，列举种种理由，要求吴志良他们提高购房价格或解除合同，意欲终止已经生效的《商品房购销合同》。吴志良他们发现，自己原来购买的“南海传说”此时已改名为“海南皇冠假日滨海温泉酒店”(以下简称“皇冠温泉酒店”)并即将正式开业迎宾。

　　2001年12月21日，泰信公司向吴志良他们发出的《知会》彻底使他们的赚钱愿望在顷刻间化为泡影，在《知会》中，泰信公司明确表示无力按照原来的合同确定的价格继续履行，愿意承担合同不能履行的责任。

　　吴志良他们认为，泰信公司此举违反了合同法的有关规定，违背了市场交易中诚实信用的原则，严重损害了自己的合法权益；2002年1月份，他们就此向海南中级人民法院提起诉讼，请法院求判令泰信公司继续履行合同并赔偿由此造成的所有损失共计160余万元。

　　涨价有理？法院不认

　　在递交给法院的答辩状中，泰信公司陈述了自己的苦衷。

　　泰信公司称，在建设“南海传说”的过程中，由于市场原因，为提高“南海传说”的品质，他们聘请了著名设计事务所重新设计，并委托国际著名的酒店管理集团负责经营管理，将原来的一般疗养度假中心项目变更为五星级的产权度假酒店。在得到政府有关部门批准后，他们正式将“南海传说”项目变更为“海南皇冠假日滨海温泉酒店”。泰信公司称，由于项目变更，他们相应加大了投入增加了成本。故原合同标的已不存在，他们事实上已经不能履行与吴志良他们签定的《商品房购销合同》。

　　泰信公司同时认为，自己违约所要承担的责任主要是合同中约定的违约金以及能够证明的与他们有因果关系的损害后果，对于吴志良他们以“皇冠温泉酒店”为基础提出的损失，泰信公司表示缺乏事实依据。

　　但法院并不认可泰信公司的苦衷，在2002年12月28日作出的一审判决中，海南中院认为双方签定的《商品房购销合同》真实有效，应继续履行，判令泰信公司在判决生效期限内向吴志良他们交房并支付违约金。

　　高院发回中院再审

　　泰信公司不服一审判决，上诉至海南省高级人民法院，他们坚持认为“皇冠温泉酒店”的造价远远高出“南海传说”，是两个从本质内容上完全不同的项目，请求撤消一审判决。而吴志良等七人则认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。

　　2003年5月8日，海南高院作出裁定，认为“皇冠温泉酒店”与“南海传说”是否为同一项目，两者在投资上有无重大变更尚存在重大争议，因此裁定撤消一审判决，发回海南中院重新审理。

　　在等待重新开庭和第一次开庭期间，泰信公司向法院提出申请，要求对“南海传说”与“皇冠假日”在名称、设计、品牌、成本几方面进行鉴定。报告打到了最高院，高法最终同意鉴定，但由于泰信公司未在指定日期内交纳鉴定费用，鉴定只好作罢。

　　在1月6日进行的第二次庭审中，记者注意到，除了原告方向法庭提交了部分新的证据外，双方的辩论几乎仍然是在原地踏步；唯一的戏剧性变化是泰信公司方面在发现和解无望后，当庭对吴志良等6人(联盟中的一位次前已经与泰信公司和解)提起了反诉，吴志良他们对反诉的时间表示异议，但未被法庭采纳，法庭决定将两案合并审理。

　　“皇冠酒店”是不是“南海传说”

　　在2月11日的第三次庭审中，法院方面将吴志良等人诉海南泰信实业有限公司(以下简称“泰信公司”)的本诉和泰信公司诉吴志良等人的反诉合并审理。

　　泰信公司在反诉做称，由于市场原因，他们不得不对“南海传说”项目进行重新定位和立项，决定建设高档次的“皇冠酒店”项目，并于2000年获得海南省计划发展厅批准，项目变更后，公司认真履行了通知义务，并采取积极、主动的态度与相关客户协商解决问题，在与吴志良被反诉人多次协商未果的情况下，于2001年12月两次发函要求解除合同。

　　泰信公司认为，“皇冠酒店”和“南海传说”分别是由不同的设计、施工单位设计施工的，不仅建筑面积从原来的8万平方米增加到10万平方米，在硬件设施上有比较大的区别，而且每平方米的造价也由原来的2000多元增加到了9800多元，投资总额也从原来的1亿多元增加到一期投资的6.1亿元。因此合同中预售的“南海传说”和现在的“皇冠酒店”在内在品质上是完全不同的两个项目，既然合同的标的物已不存在，合同就无法再继续履行，所以请求法院判令解除合同。

　　吴志良他们在对泰信公司提起的反诉进行答辩的同时，还提出了新的理由来证明如今的“皇冠假日”就是原来的“南海传说”，并向法庭提交了相应的证据。吴志良他们在答辩中称，在双方签定合同之前，泰信公司曾就“南海传说”以报纸广告、户外广告、和售楼书的形式进行了具体确定和广泛、系列、公开的的宣传，称该项目为“五星级产权式度假酒店……南海传说温泉疗养度假中心”，且在合同签定之时，其主体工程已经于“(1999年)11月28日提前封顶”。因此“南海传说”的定位和立项在合同签定时已经非常明确，，其后同是五星级酒店的“皇冠酒店”实质上仅是同一项目“南海传说”名称的的后续更名而已。

　　造价增多应不应由消费者承担

　　吴志良他们指出，不论是双方签定的合同、协议，还是“南海传说”或“皇冠酒店”的广告、售楼书，均未将总建筑面积、投资总额、每平方米造价等因素规定为签定合同或履行合同的先决条件。也就是说，即使有这些方面的变化也不影响生效合同的履行。更何况“南海传说”或“皇冠酒店”整体项目下分项目的数量增加、或管理不善、重复施工导致的总体投入过大与他们无关，因为他们购买的只是项目中的一间客房而非项目整体。泰信公司在市场变动条件下理应承担的市场奉贤和决策风险不能转嫁到消费者身上。

　　吴志良他们认为，“南海传说”与“皇冠酒店”均为由世界著名酒店管理集团经营管理的五星级产权式度假酒店，二者实体同一，合同项目以及标的物仍然存在，“皇冠”只是泰信公司为正确履行合同和协议，兑现广告许诺的一个服务性商标而已，并不影响合同的正常履行。

　　3月24日，在第四次开庭时，法院将海南皇冠假日滨海温泉酒店有限公司(以下简称“皇冠假日”)追加为本案第三人。吴志良他们认为“皇冠假日”在本案中是与被告海南泰信实业有限公司并存的债务承担人，与被告具有连带责任关系，应该与被告共同承担对原告的债务。但“皇冠假日”则大喊冤枉，他们认为自己完全不应该被卷入到这场纠纷中来。

　　法院认定泰信公司构成欺诈

　　在4月16日作出的判决中，法院方面认为，海南泰信实业有限公司(以下简称“泰信公司”)与吴志良、何继明等4名消费者在平等互利的基础上签定的《商品房购销合同》及《委托经营协议》，是当事人真实意思表达，合同实质要件与形式要件均符合法律规定。合同签定后，原告依照约定履行了付款义务，并交纳了办理购房按揭手续的费用，但泰信公司并未在合同约定期限内向原告交付房产和办理按揭手续，而且迟延履行合同也未在合同履行期届满前通知对方，这种行为违反了诚实信用的原则，构成违约，应承担违约责任。

　　对于吴志良他们要求泰信公司继续履行合同的诉讼请求，没有得到法院方面的支持。法院认为泰信公司在建设南海传说温泉疗养度假中心(以下简称“南海传说”)的过程中，已经将“南海传说”合法地变更为“皇冠滨海温泉酒店”，随之又对“南海传说”的设计方案进行修改。这样一来，不但“南海传说”的名称已经变更，而且土木建筑、房屋内部的结构形式也发生了变化。再者吴志良他们当时购买的阿波罗中心酒店的房屋所有权已经转移给了第三人海南皇冠假日滨海温泉酒店有限公司，事实上泰信公司已经丧失了履行合同的可能性，在这种情况下强制其履行义务是不可能的。

　　“18天入住权”未获支持

　　法院同时认为，虽然双方签定的《委托经营协议》“房屋所有权人可获得酒店客房部分每年度利润分红，每年在旅游淡季期间，享用免费入住同等级别公寓18天的权利”，但由于《商品房购销合同》在履行过程中产生纠纷，泰信公司并没有为吴志良他们办理购房按揭手续，而吴志良他们的房款也仅交纳了30%+7成尾数，，也就是说《商品房购销合同》约定的预售房屋的所有权并未转移给吴志良他们，因此法院认为“年度利润分红”和“18天入住权”属无理要求。

　　在判决书中，法院还解除了泰信公司与吴志良、何继明等4名消费者签定的《商品房购销合同》、《委托经营协议》，判令泰信公司返还吴志良他们交纳的数万元购房款及按揭手续费并支付数额为购房款一倍的赔偿金。

　　但目前这个结果显然不能让吴志良他们感到满意，他们已经决定向海南省高级人民法院提起上诉，请求法院支持自己购买海南第一家产权式度假酒店——“南海传说温泉疗养度假中心”应享有的年度利润分红、每年18天免费入住权以及房屋购买至今的增值差价，这意味着这起被称为中国第一例产权式酒店预售合同纠纷诉讼案还远未到尘埃落定的时候。

　　影响产权酒店业发展

　　一位不愿透露姓名的产权酒店业内人士在接受记者采访时称，产权式公寓和酒店是房地产中的精品，海南的自然条件和地理位置非常适合产权式公寓和酒店的发展，产权式公寓和酒店有可能成为海南旅游房地产的主打产品，进而带动海南旅游经济和房地产的发展。

　　他认为，由于“南海传说”在中国产权式酒店发展历史上具有重要地位和重大影响，而当前中国旅游房地产市场也正面临着重大机遇和挑战；也由于这是中国历史上第一例产权式酒店预售合同纠纷民事诉讼案，因此此案的审理将倍受关注，而它的判决结果也将对海南乃至中国的产权式酒店业产生深远影响。

　　关于产权酒店

　　　　产权酒店于上世纪70年代兴起于美国的一些著名旅游城市和地区，英文名称为“TIMESHARE”(中译文为“泰慕赛尔”，时空共享之意)，其共同特点是都处于气候温和的旅游地区，如夏威夷、加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那等。这些地区全年气候均适合旅游，因而酒店的出租率高，一般年出租率都在40%以上。在欧美国家，“泰慕尔”模式经过数十年的发展，已成为一种为社会广泛接受的房产投资品种。在客户类型上，有60%是中产阶层家庭投资，40%为企业和社会机构投资。无论是私人投资者还是机构投资者，都是一种投资行为与消费行为的融合。私人投资者投资购买产权酒店后，通常每年在确定时间自己使用约15—20天，其他时间则将房产交管理公司统一出租，作为酒店对外经营，其每年的酒店租金收益基本可抵房产分期付款的费用，购买者一般在一定年限交完银行按揭贷款取得房屋产权。企业和机构投资者购买产权酒店一方面用于投资，另一方面则用于供员工休假、公司年会和接待宾客使用。