万通实业与泰达合资催生中国地产业新基因

　　万通实业与泰达的合资无疑是一个重要的事件，它标志着在中国房地产业受到信贷收紧、获取土地成本增加的双重挤压下，民营资本的经营能力、国有资本的资源获得能力与资本市场这三者必须组合。这已经成为中国房地产业的新基因

　　□本报见习记者 吴传震

　　2003年初，万通集团董事局主席冯仑许下了一个心愿；2004年4月10日，冯仑向外界宣布，他的心愿———“学先进、傍大款、走正道”———终于如愿以偿。

　　他傍上的大款就是天津泰达集团。在这一天，冯仑在北京中国大酒店宣布万通实业的总股本由原来的8亿股增加到11.08亿股，天津泰达集团将认购新增发的3.08亿股，从而占万通实业27.8%的股权。中国房地产界众位呼风唤雨的人物刘晓光、王石、任志强，学界翘楚茅于轼、张维迎共同见证了万通实业成立11年来的首次增资扩股。

　　16个月后回头看，“学先进、傍大款、走正道”此语颇有点先知先觉的意思。

　　更重要的是，在这一天，主导中国房地产业未来发展的基本定律也初步显现。从这点来看，“九字方针”更多地预示了中国民营房地产企业的宿命。

　　傍着大款走正道

　　天津泰达集团是个什么样的角色？它够得上称作冯仑口中的“大款”吗？

　　从规模上来看，泰达够得上这顶帽子。它的母公司泰达控股公司是2002年在天津开发区总公司、泰达集团和建设集团的基础上合并的天津第一大国有企业，它本身则背靠天津开发区，泰达(TEDA)就是天津经济技术开发区的英文字母的缩写。泰达集团资产规模超过120亿元，泰达控股有限责任公司资产规模约为400亿元。

　　毫无疑问，冯仑如今的确成功地“傍”了个“大款”，但如此一来，他所掌控的万通集团只占了万通实业的26.7%股权，失去了控股地位。“傍大款”的代价是控股权旁落他人，乍一看，这大款傍得是有点冤。

　　从1990年代开始下海，然后去海南搞房地产，经历十余载风雨，到现在这样的地位，冯仑不易。为什么他愿意放弃自己苦心经营十多年的公司大股东的地位呢？

　　换句话说，像泰达这样的“大款”到底魅力何在，竟引得冯仑此等人物甘愿舍弃控股地位？答案是资源获得能力———他们能够拿到土地，能够拿到信息。因为在资本和土地层面的双重挤压下，冯仑已经来到了这样的境地之中：必须开放股权，联手泰达，才能继续拥有玩游戏的资格。这一点是冯仑的无奈，也将是中国众多民营房地产企业的无奈。

　　不过冯仑有理由比其他民营房地产企业感到幸运，因为他在无奈之余，已经抢先卖了个好价钱。因为泰达也并非万事如意。他们缺什么？缺的是经营能力。像万通实业这样的民营房地产企业靠什么“傍大款”？靠的正是经营能力。

　　一句话，中国房地产业的民营企业和国有企业的天生不足使两者必须联手起来。这才是正道。

　　万通实业与泰达的合资无疑是一个重要的事件，它标志着在中国房地产业的洗牌前夜，民营资本的经营能力、国有资本的资源获得能力与资本市场这三者的组合，并且这种组合已经成为新的基因。这种基因的出现离不开中国经济发展和国内体制的现状。

　　双重挤压

　　事情得从2002年说起。

　　2002年第三季度的国内投资增长率超过了30%。这是一个比1992年、1993年都快的速度，是改革开放以来最快的增长率，毫不夸张地说，人们都可以闻到高速行进的中国经济列车在空气中摩擦产生的焦糊味儿了。学术界警觉起来了，他们开始了关于“经济是否过热”的讨论。房地产过热的意见也时有耳闻。

　　春江水暖鸭先知，冯仑这样的老江湖容易先一步感受到水温的变化。2003年初，他提出两点，第一点是要反周期，要熨平房地产周期波动的影响，第二点就是“九字方针”。

　　“九字方针”早就开始执行。2002年末，万通实业委托东方高圣投资顾问公司寻找战略投资者，用冯仑的话说，就是“万通要健身”。

　　在这一过程中，事情却难以控制地向不利的方向滑去。

　　2003年6月13日，央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。这个被地产业以“121号文件”相称的通知最重要的规定，莫过于“房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30%”这一条。

　　谁都知道地产业其实玩的是银行的钱，虽然看上去“自有资金不低于30%”似乎是一件很简单也很理所当然的事，实际上这可要了地产业的命。冯仑就表示万通实业的负债率在40%与50%之间，尽管没有达到“121文件”的要求，但在房地产业已经算是一个少见的成绩了。因此“121文件”甫一露面就在全国引发了强烈的激荡，也就是从此时开始，央行“房贷新政”逐渐施行，各地商业银行信贷开始收紧。

　　万通地产的负债率远远低于房地产业的平均水平，但资金的缺口在商业银行信贷收紧后仍然拉大了。“‘121文件’的出台坚定了我的想法。”冯仑说。

　　与资金收紧相比，更让万通实业及国内房地产企业头痛的是土地成本不断攀升与获取土地的难度越来越大。

　　据了解，至2002年底，国内各主要城市已经落实了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第11号)和《国土资源部、监察部关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知》(国土资发【2002】265号)要求。

　　在操作过程中，这些确保国有资产保值增值的制度实行价高者得的办法，原是为公平起见。但房地产商在拍卖过程中竞相抬价，使获得土地的整体成本增加。在南京、杭州等地，已经出现了中小房地产商拿不到土地的情况。“现在到海南，要一个海湾容易，要100亩地难。”东方高圣投资顾问公司的董事温峰说。

　　信贷收紧，获取土地的成本增加，概括而言，对万通实业资金的实力要求增加了。在这样的双重挤压下，冯仑在可选择的范围内为自己作了最佳安排———“走正道”。

　　在冯仑的谋划中，正道就是海外上市。温峰透露，这两年，冯仑一直和国际投资界保持紧密的联系，不断向他们推介万通实业。

　　但即便万通实业早早实行了股份制，每年5月的股东大会雷打不动，年报年年出，它的规模毕竟不能与具有政府背景的大房地产企业相比。这增加了海外上市的难度。

　　在东方高圣投资顾问公司总经理陈明键的眼中，海外上市好比西天取经，万通实业仅仅是经营能力强，还得需要一位唐僧一样有广泛政府资源的企业一起，才有可能取到真经。

　　天津泰达集团就是陈明键眼中的唐僧。

　　此点也得到了冯仑的认同，泰达集团能给万通实业增资添彩的恰恰是它的政府背景以及手中的土地资源。“有了泰达之后，万通实业这个姑娘会打扮得更漂亮。”冯仑说。姑娘漂亮了，在国际市场上身价必然会随之升高。

　　合作的道路

　　2002年底，冯仑主动找到了天津泰达控股有限公司。2003年初，万通实业终于从20多家企业里，确定了自己的意中人。2003年2月24日，泰达投资控股有限公司董事长兼总经理刘惠文和冯仑在东方高圣上海公司首次会晤，相见甚欢，两家公司的合作就此开始。

　　随后，泰达控股下属的泰达集团和万通实业的代表频频往返于京津两地。万通实业倡导的美国模式、管理团队及万通的品牌，得到了泰达的认可。“万通实业的作品比较适合我们的发展方向。”泰达集团总经理孟群说。

　　“觉得远一点比较好，如果在北京，可能受政府的影响比较大。”冯仑这样解释没有和北京市的国有房地产企业合作的原因。

　　但是两个企业毕竟是属于不同的性质。在泰达内部意见并不统一，主要的担心无非两个：一、民营企业的操作是否规范？二、万通实业的负债是否清楚？而万通实业也有自己的顾虑，最主要是担心大股东是否会将万通实业变成国有企业。

　　在经过双方的协调之后，在2003年9月，双方签署了战略合作框架协议，确立了共同发展的战略合作伙伴关系，并强调信息共享。

　　从2003年9月起，合作就进入具体的操作阶段。到2004年3月中旬，双方签署了增资扩股协议。

　　在与泰达合作的同时，冯仑将手中持有的民生银行的1.6亿股股票转给了史玉柱，并劝说万通实业的第四大股东广东核电共同增持，只是由于房地产非电力部门的主营业务，最后没有达成。

　　现在来看为什么冯仑会放弃大股东地位就顺理成章了。“因为泰达一定要这样。”温峰说。泰达集团是代替政府进行投资。在泰达集团形成主业之后，为了便于操控，投资企业都是采取控股的方式。

　　“此次是各让一步，”孟群说，“我们看中万通实业的团队与专业能力，万通实业和泰达之间的结构和优势互补性。”

　　孟群说：“我们有资源，要实行资源经营。”

　　双方合作以后，万通实业在天津的第一个项目，将是泰达集团在海河源头的那块超过80万平方米的土地。为此，万通实业将和泰达集团下属的城市开发公司共同出资成立一家新的项目公司来操作。

　　万通实业的下一步是进行国际私募。冯仑和泰达集团达成协议，为保持目前股权结构的平衡，将确保国际资本不超过总股本的25%。冯仑预计在完成国际私募之后，万通实业的总股本将达到15亿元，然后就是顺理成章的海外上市了。万通实业将这样勾画出一条清晰的轨迹，尽管万通实业为此付出了一定的代价。

　　冯仑越过这道槛并不容易。他固然通过附加条款保证了自己对企业的控制力，但是随着万通实业和泰达集团的合作场面的拉开，依然有许多问题需要解决。

　　但冯仑最终还是选择走出这一步。他认为，国内的房地产企业抗风险能力极低。今后国内的房地产界将只会存在两个类型的房地产企业：一类是资本、实力雄厚等巨头企业，另一类就专门型的特色企业。与泰达联合，为的就是成为前者。而大型国有企业与专业房地产企业结合无疑可以减少风险。

　　这与经历有关：冯仑曾经亲身经历过海南地产泡沫与1993年至1999年北京楼市的数年不振，他自然看得到中国民营房地产企业在今后几年里的命运。

　　万通实业四大皆通

　　使两家走到一起的，是彼此战略的契合，体现了能力与资源的联姻。

　　泰达有自身的考虑。泰达集团做房地产的定位是“城市开发”，也就是获取大片的土地进行造城运动，而不是单个项目的无序竞争。泰达集团在2002年提出的新战略表明，泰达将大力发展以城市开发为主的新型房地产业，并用3至5年的时间使其逐步成为泰达的支柱产业。

　　这可要花不少钱。举个例子，泰达位于海河源头有一块80多万平方米的土地，那块土地虽然是通过协议转让过来的，但拆迁费用就花了19亿元。

　　虽然泰达集团在1999年就开始做房地产，泰达控股公司也有泰达房地产，但都以开发低端商品房为主。与万通实业相比，泰达的确可说得上涉足时间不长、对房地产行业认识不深。此时就需要市场操作能力强的搭档来帮忙。泰达集团总经理孟群说：“我们希望能产生更多的价值。获得土地，从而获得利润，这是价值的最高体现。”万通实业立足高端的优点受到了青睐。

　　在2003年深圳的房交会上，万通实业提出了新的发展战略，从全方位的房地产商转变为一个立足于高端物业的房地产投资公司，主要产品就是万通中心和高档住宅。这一点，是泰达觉得万通实业身上最有魅力的地方。

　　泰达手中的土地储备及政府关系，则是万通实业所缺乏的。到2003年底，泰达集团在天津和海南的土地储备相加超过了3平方公里。按容积率为3计算，3平方公里可以建造900万平方米的楼盘，30万平方米以上的楼盘就算是大楼盘了，这么说泰达手上拥有的这3平方公里足够建起30个大楼盘。更重要的是，这些土地全都处于城市繁华地段。据冯仑预计，这些土地的总价值超过100亿元。天津市目前正处于大规模开发时期，从去年开始，今后5年将有7500亿元资金投入这个城市进行建设。毫无疑问，这将带动天津房地产业的发展。对万通实业而言，这可是一个极好的机会。

　　此外还有重要的一点就是，泰达集团还下属有金融业务部门，而泰达控股公司当初成立的目的之一，就是实现“资本大循环”。

　　用冯仑的话来说，“在战略方向确定之后，我们还需要动力系统支持。”泰达是万通实业的动力系统，它给万通实业供应的就是土地和资本。

　　如此一来，若能接入泰达体系，对万通实业而言，土地、资本、政府关系、海外上市，四大皆通。

　　-观点

　　●任志强(北京市华远新时代房地产公司总经理)：

　　除了解决资金问题以外，泰达还有更多的资源和万通进行合作，这两个企业可以在融资之外资源互补，创出一条新的合作之路。过去我们看到的多是民营企业如何去改造国有企业，现在则更多看到国有企业与民营企业或者是专业化的企业相结合，提出新的要求。不但要在资本市场上结合，扩大资本金，也要解决资金利用的问题。只有解决好这两个问题，才能用其他的方式迅速地使自己的企业跨过各种各样的瓶颈而成为最重要的企业。

　　●张维迎(北京大学教授)：

　　国有企业占有中国最大量的资源，包括土地资源、资本资源和人才资源，非常可惜的就是过去若干年并没有创造相应的效率。如何使得优秀的民营企业、优秀的民营企业家使有效的国有资源发挥作用，如果这件事情做不好，中国未来经济增长就会变成一个非常艰难的问题。

　　我觉得万通与泰达的合作是一个非常好的形式，民营企业和国有企业的优势互补，最重要就是要解决体制方面的合作问题。合作不是容易的，外资企业和中国国有企业的合作就出现了好多障碍，很多合资企业WTO以后可能就解体了。如何把潜在的合作优势变成现实的合作优势，不仅取决于民营企业家，也取决于国有企业领导人。