高价卖地四宗“罪”

　　最近，以上海、杭州和南京等为中心的遏制炒房浪潮正在掀起。

　　投资性购房确实助长了房价的扶摇直上，但打击炒房并没有触动维系整个炒房链条的根基。因为高高在上的房价，不仅是政府官员希望看到的，而且是政府部门直接催生而成的。

　　所谓的打击炒房，最多只能说是对过热的房地产市场进行扬汤止沸。有识之士都明白，真正遏制高房价需要的是增加土地供应量这种釜底抽薪之举。

　　由于政府部门不愿主动抽薪，高房价的负面效应便不可避免地开始显现。从目前的情况来看，高价卖地至少制造了四宗罪过。

　　□本报专稿／沈城

　　高地价制造了高房价

　　各地最近对炒房浪潮的遏制，都不约而同地将打击对象指向了10万之众的温州炒房客。或许是为了让温州炒房客的危害宣传更加深入人心，媒体上不时能见到说千亿元温州炒房资本的动向如何如何。

　　如果温州人果真用上千亿的资本进行炒房，那是根本不用怀疑他们对房价的撬动能力的。然而，上千亿的炒房资本是个什么概念呢？即使按照全国房价最高的上海的5148元／平方米计算，上千亿资本也可以一举买下近二十万套房产。而北京未来几年每年的住房需求，据估计也就是二十万套。而2003年全国房地产开发投资总额也不过10106亿元人民币，温州购房团可资动用的资金居然有其十分之一，当然是威猛无比了。温州购房团到达哪个城市，哪个城市的楼市不出现地震才怪呢。

　　但是，温州炒房团不可能拥有上千亿元的资金。事实上，来自温州、上海、杭州等地房产部门、中介机构的信息显示，温州人用上千亿资本炒房纯属以讹传讹。长期从事房地产市场研究的南都集团董事长周庆治说，温州人投到房地产市场的资金，只是在起激活市场的作用，而根本不可能左右市场的涨落。

　　据了解，除了偶尔组团形成集体谈判的力量之外，温州购房团绝大多数时候都是各自为战的散兵游勇。温州购房团进入一个地区的资金量，一般不大会超过当地市场总量的5%。如此量比的资金，自然不可能掀得起大波浪。那么，温州炒房团用不多的资金激活市场的秘密在哪呢？

　　温州炒房团所到之处，基本上都是住宅市场供不应求的地方。这些地区的住宅市场之所以出现供不应求局面，是由于政府高度垄断了住房建设所需的土地所致。

　　撇除杭州、上海等地已经成形的范本不说，天津是正在快速形成又一范本的地区。

　　连续几年不温不火的天津房地产市场，自去年下半年开始突然火爆起来。统计资料显示，天津市内六区目前的房价与去年同期相比，平均涨幅达到20%，个别区域及项目更是达到25%以上。与天津房价比翼双飞的是天津的土地价格。目前，天津的土地价格已经达到每亩100万元。国土资源部前不久公布的地价动态监测报告显示，天津的土地价格居于上升最快城市之首。

　　而天津土地价格的突然提速，就始于天津市政府牢牢掌控了住房所需土地的供给。未来15年内，天津土地增值的收入至少将达到1000亿元，因为天津市政部门向银行所贷1000亿元，用以抵押的就是土地的增值收入。显然，天津市政府期望的地价上涨才刚刚开始。

　　中国房地产协会会长杨慎在中国房地产金融论坛上表示，虽然去年全国房价的平均增幅仅为4.9%，但有35个大中城市超过了70%。房价增长过快的原因，在于地价上涨过快。目前，大城市100万元一亩以下的地很少，个别城市甚至达到1000万元一亩。由于地价占据房价的40%，必然导致房价大幅上涨。

　　与杨慎观点相近，上海市政府有关人士认为，构成上海房价持续攀升的主要因素是地价的上涨，而不是温州人炒房的结果。目前，上海房产价格中，地价因素占了五成以上。

　　　高地价带来动拆迁矛盾

　　作为一个老工业城市，天津市城区内有着大量的危陋平房。资料显示，天津市进行危陋平房改造从1994年就开始了，每年的拆迁量约为100万平方米。这样的拆迁量，由市场新增的住房供给量在不自不觉中消化掉了。2003年，正常供求状况被打破。2003年，天津市累计拆迁量接近500万平方米，等于过去5年的总和。这些动迁户，相继加入了住房的需求方阵中。集中拆迁导致住房需求暴增，形成了供给弹性不足。

　　天津的做法没有什么新意，基本就是上海等城市原有模式的翻版。这种模式的基本套路如下：政府通过大规模拆迁获得大量的廉价土地后，借土地储备手段将这些廉价土地高价卖给开发商。开发商在高价获取的土地上造出来的高价房子，因拆迁而制造出来的住房需求者只能捏着鼻子购买。从中可以发现，开发商并没有在这个模式中获暴利或受损，获利的是政府，受损的是拆迁户。形象一点的说，政府在拆迁时给了拆迁户一块糖，但拆迁户要住进新房子时，不但要把政府给的糖还给政府，而且还得给政府另外的糖。

　　虽然大量拆迁导致住房需求暴增是事实，但不少城市的市长们往往将其作为当地房地产市场健康发展的标志。天津市市长戴相龙，可能是第一位公开认错的市长。戴相龙4月19日说，为控制中低档商品房价格的过高上涨，天津市决定压缩2004年40万平方米的房屋拆迁面积计划，以抑制中低档商品房价格的过快上涨，同时，增加200万平方米的经济适用房，建设8000套廉租房，定向用于最低收入的拆迁居民。

　　按照政府告诉公众的推行土地储备制度构想，是用它来抑制房价的过快上涨。显然，各地政府竞相推出的土地储备制度的实际运行效果，与对这个制度宣扬的理想明显背道而驰。

　　2003年，在上海公开招投标出让的1200多公顷土地中，平均每亩土地中标价为105.4万元。这样的价格，比2002年上涨了124.3%。以上海边远的闵行区为例，三年前的地价在60万-80万元／亩，现在已超过了200万元／亩以上。与之相应，房价也从以前的3000元／平方米左右涨到了现在的6000元／平方米以上。

　　如果土地拍卖的免评标程序果真在上海得到逐步推行，上海的地价还将大幅上扬。因为去除了评标程序，意味着是否中标完全由各自的出价高低决定。按照目前的这种趋势，地价再翻上几个跟头都似乎没有问题。而水涨船高的房价，又有多少拆迁户能够买得起呢？

　　其实，高地价还不能完全怪地方政府贪得无厌。我国在1994年实施了分税制改革，改革的一个基本目标是提高中央财政收入占全部财政收入的比重。1993年时这个比重为22%，2002年上升为54.9%。但是，这次分税制改革，并没有解决事权与财权不清这个我国财政体制多年来一直存在的缺陷。相反，在财力大量向上集中之后，地方政府的职能、职责范围几乎丝毫未变，使得地方政府的财力与事权及支出范围极不相称。要干的事多，而来自税收渠道的收入来源少，必然迫使地方政府千方百计地寻求一切可能的收入来源。此外，近年来的金融改革又使国有商业银行不再受地方政府所左右，财政困窘让地方政府苦不堪言。在这个背景下，土地就成了地方政府收入的重要来源。

　　高地价冲击就业

　　高地价带来的高房价冲击，不仅仅局限在增加了百姓的负担上，而且还严重冲击了本身就已经弱不禁风的就业体系。

　　由于高房价使得城市经济的各种成本都随之相应提升，大量对此相当敏感的中小企业难以生存。特别是给餐饮业、服务业等第三产业中小企业的生存与发展，增加了巨大的成本。作为吸纳就业人群大户的中小企业难以立足，大量人员的失业也就难免了。

　　关于业主可否改变居住物业使用性质的“居改非”(即住宅楼里能否开公司)问题，在上海市人大常委会就《上海市物业管理若干规定》(草案)举行的立法听证会上争论激烈。之所以有不少人赞成实施“居改非”，就是因为它能有效降低上海的创业成本，从而吸纳大量的就业人口。

　　不断上扬的商业用房租金，使处于草创阶段、资金实力十分薄弱的创业者不堪忍受。尤其是对那些自主创业的下岗失业人员和大学生来说，昂贵的租金成了他们创业的最大屏障。因此，利用自家住宅或借用那些租金相对低廉但交通便利、地段良好的居住住宅作为办公地点，成了他们降低创业成本、增强自身竞争力的明智选择。将居民住宅楼作为中小企业和各类办事处的天然安家营和安全孵化器，对他们顺利度过创业期起到了十分重要的过渡作用。而在住宅楼办公的大量中小企业，可以吸纳大量剩余劳动力。在目前上海已有的近24万户小企业中，从业人员达604万人，成为解决再就业问题的主要渠道。徐汇区是上海的中心城区之一，该区16633家中小企业占全区企业户数的99%以上。中小企业提供的就业岗位，占2003年全区新增就业岗位的84%。

　　此外，如果没有这些中小企业做载体，农民进城打工就自然更难了。长此以往，农村富余劳力向城市特别是大城市的转移将大受影响，致使我国的城市化进程严重受阻。

　　高房价使企业不得不加大对经营性房屋的投入，在资本总量一定的前提下，用于购买劳务的可变资本只能随之而减。由此造成的后果，要么是降低从业者的工薪收入，要么是减少从业者人数；或两者兼而有之。显然，无论出现哪种情况，对稳定乃至扩大就业而言都是不利的。

　　在高房价的情况下，企业为留住人才而不得不提高员工工资。虽然目前许多在京的外企业务良好，但利润却并不可观，甚至低于本土。企业即使欲通过增招人手来扩大规模，也实在是不敢轻易为之。全国人才市场去年第三季度的情况令人震惊，杭州在以1：6的职位需求比名列全国第一的同时，也把“最难求职城市”的帽子牢牢地戴到了自己头上。

　　南京市行政学院任新民说，高房价使得劳动力流动、异地就业难上加难。以杭州市为例，一般青年白领家庭年收入在5万元左右，欲以此收入对付总价高达50万-60

　　万元的住房，就要折腾一辈子，这使不少青年才俊不敢踏上杭州的土地。由于支付了高房价与高人工的双重成本，企业获利明显变薄。长此以往，一些企业为了求得长远发展而不得不迁址。上世纪九十年代，香港就是在这方面折戟沉沙的。国家发改委经济研究所经济运行与发展研究室主任王小广认为，高房价将影响一个城市的长期竞争力。

　　王小广的担忧，并非是杞人忧天。去年，不少全球500强公司舍上海而就苏州，就是上海的地价实在太高逼的。北京的高房价，同样亦已对吸引外资形成了某种障碍。据说，不少跨国公司在京设立的研发中心的成本，竟接近新加坡和美国硅谷的水平，畸高的房价是一个最重要的因素。

　　高地价阻碍基本消费

　　国家发改委经济研究所经济运行与发展研究室主任王小广说，判断房价高不高，依据的是相对价格，最主要的是考虑居民的购买力。北京的房价，相当或高于美国的平均房价。但中国的人均GDP才刚刚超过3000美元(原文如此，疑为1000美元，新浪财经注)，而美国是3万美元以上。北京的房价收入比超过10倍，而美国房价收入比一直不到3倍。

　　目前正在半脱产攻读法律硕士的于晶是一家公司的文秘。算了一笔账后，于晶发现不少买房的上海市民不得不过着捉襟见肘的生活。按照人均收入2000元／月和房价5000元／平方米计算，一个家庭的夫妻两人合力买房，85平方米的两室一厅，按首付10万元15年还清的计划计算，每个月就得还掉一个人的工资。而另外的2000元，只能维持一个上海家庭的基本开销了。于晶说，如果房价和工资的涨幅能够一致也就罢了，可工资这两年实际上没有提高。要是找老板要求加薪，往往会被老板一句话就能挡回来。老板说的意思是：“像你们这样的员工，劳动力市场上一抓一大把，不降你们工资就不错了。”

　　相关的调查显示，2004年，上海大学生就业预期月薪已经由2003年的3000元下调到了1200元。大学生收入尚且如此之低，就更奢谈那些学历不高上海市民家庭的收入状况了。

　　高房价迫使城市居民用于其他方面的消费不得不相应减少的现象，至少已经在长三角的杭州、上海等房市高热城市迅速蔓延着。这种状况的显著标志是，在房地产业火爆的同时，总的消费需求却增长滞缓。以南京市为例，2002年以来，南京物价指数呈现出连年负增长的局面，但商品房价格指数却独树一帜。南京市行政学院任新民认为，跷跷板说明市民们把大量资金投入到购房及相关消费中，而其他消费领域却因此而难有起色。全国政协委员张圣坤、鲍敏中等更是明确指出，房价过高已成抑制消费的重要原因。房价上涨直接导致居民供楼负担加重，影响了他们的后续消费能力，这对于扩大内需、增加消费、扩大就业等都会带来不利影响。

　　上海东方典当行总经理王福明原是上房置换公司的创始人之一。王福明认为，上海目前的房价，已经提前十年消耗了所有的成长空间。而更有权威人士担心，上海房价今年即将到来的拐点，将会把一半的家庭变成负资产。届时，这些家庭除了进一步勒紧裤腰带外，可能别无它法。