北京五一起租金收付走银行

　　本报记者陆昀

　　今年4月，北京市国土资源和房屋管理局下发了《关于房地产经纪机构代理房屋租赁须委托银行收、付租金的暂行办法》，根据该《办法》，今年“五一”起，房地产经纪机构从事房屋租赁代理业务必须通过由北京市国土房管局指定银行代收、代付租金。

　　同时，房地产经纪机构代理出租房屋，须按照北京市国土房管局与北京市工商局的要求，要使用统一制式的《北京市房屋租赁合同》及《北京市房屋出租代理合同》。困扰人们多年的房屋租赁代理纠纷将由此从监管制度上得到遏制。

　　七大中介与两家银行签约

　　4月27日，北京市国土房管局和北京市工商局联合举办了规范房屋租赁市场，推行合同示范文本的发布活动，其间，首批从事房屋租赁代理的京城7家房地产经纪机构与政府指定的交通银行、光大银行签订了租金代收、代付委托协议。

　　据北京市国土房管局局长苗乐如介绍，北京目前约有400万流动人口，其中一半以上人需要通过租房解决居住问题。2003年北京市出租、出借的住房累计110万间，房屋租赁市场极为庞大。在盘活市场方面房地产中介扮演着重要角色。近几年北京市房地产经纪行业以每年近一倍的速度发展，目前已达1750家，房地产经纪人员也达到了16000人。由于房地产经纪机构普遍规模小、诚信水平低、服务意识差在客观上限制了行业发展，涉及房地产经纪的纠纷、投诉数量一直居高不下。特别是2001年北京市出现房屋租赁代理业务(原称“房屋银行”)以来，其所占投诉比例达70%以上。

　　北京市房屋置换中心主任杨晓说，根据调查显示，截至今年3月底北京已有68家房地产经纪机构在做租赁代理业务，累计代理出租房屋15083套，涉及超过2亿元租金总额的正在执行的租赁合同。这表明租赁代理这种能为出租方、承租方提供便利的租赁方式是有广泛需求的。但以往由于行纪规范标准低，在租金交、付环节上容易出问题，尽管问题出于少数中介机构，但去年出现的坚石事件，以高进低出的手法，在短时间内有意骗取大量租金，卷款而逃，造成房屋出租人、承租人的利益损失，严重影响了行业信誉，扰乱了市场秩序。

　　此外，由于一些中介机构企业资金实力不足，队伍素质、经营水平不是很高，在对行情、需求把握不准确的情况下，往往会出现签下高租价合同，难于寻到承租人，而出现资金链断裂，造成拖欠租金纠纷。

　　杨晓介绍，首批与指定银行签订租金代收、代付委托协议的七家房地产经纪机构是目前北京房屋租赁代理业务量最大的中介，分别是：北京中大恒基房地产经纪有限公司、北京中汇信元置地房地产经纪有限公司、北京市房地产交易中心有限公司、北京我爱我家房地产经纪有限公司、北京金诚信房地产经纪有限公司、北京首创金丰易居房地产经纪有限公司、北京链家宝业房地产经纪有限公司。

　　“行为监管”根治租赁纠纷

　　苗乐如表示，在行业无法形成自我规范、自我发展时，政府制定市场规则是很必要的。此次对租赁代理行为的管理体现出政府对市场管理方式的转变，即从以往的“主体审批”转向“行为监管”。通过出台《关于房地产经纪机构代理房屋租赁须委托银行收、付租金的暂行办法》，并与北京市工商局制订、推行《北京市房屋出租代理合同》、《北京市房屋租赁合同》示范文本等成套的运行规则，解决租金安全问题，建立租赁代理业务的市场模式，规范租赁代理行为，从而保障房屋租赁当事人的合法权益。

　　杨晓认为，《办法》中规定房屋租赁代理业务实行保证金制度，从事房屋租赁代理业务的中介机构要按协议约定，在被指定银行开设账户，交纳不低于60万元的租赁代理保证金，同时，银行作为政策的服务代理机构，要按协议规定为出租人和租赁代理机构提供支付服务，可以使出租方和租赁代理机构的合同得到有效执行，规避了租赁业务中的资金风险，使租金安全在制度上得到保证。

　　此外，两个合同示范文本中对容易引发纠纷的房屋权属、修缮修理、租金及有关费用的收付、转租、代理权限、转委托、如实告知等问题都做了详细的约定，从消费者不熟悉的专业技术层面对其利益进行了保护。

　　杨晓表示，此次《办法》与相关《合同》出台，只是政府对房屋租赁中介行为监管走出的第一步，今后，北京市国土房管局还将根据对社会投诉的归集，针对租赁市场、二手房买卖经营行为中频发的、消费者反映大的问题建立行为监管规范，形成一整套完善的行业规范标准。