政府提高房贷警觉 金融新规促进房产业洗牌

　　昨天中午，北京的房地产开发商潘石屹急匆匆地召集员工开了一个会议，放在会议桌上的，是有关国务院提高4个行业投资项目资本金比例的通知内容。在一番对现金流的计算之后，这位在北京建外大街黄金地段握有大项目的老板松了口气，“我们基本没有银行负债，现金流也不会发生问题。”潘石屹说，“但这个政策对市场会有较大影响。”

　　一些房地产开发商不会像潘石屹那样轻松，据他的了解，周围有些开发商的负债率 达到了80%到90%。而国务院通知里明文写道：“房地产开发(不含经济适用房项目)固定资产投资项目资本金比例均由20%及以上提高到35%及以上。”房地产开发商的银行负债率不能超过65%。“一般来说，50%到60%的负债率是比较健康的。”潘石屹说。这一通知中，蕴含着行业洗牌的可能性。

　　18号令后又一招

　　从去年6月的央行121文件(《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》)，到8月的国务院18号令(《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》)，到今年3月的“指引”(《商业银行房地产贷款风险管理指引》)，再到国务院最新的通知，市场上大大小小房地产开发商的脉搏随着这些政策的出台，时而舒缓，时而紧张。

　　121文件中规定：对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制；商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；对购买第二套以上住房的，应适当提高首付款比例。相比121文件，此次国务院的通知并非针对房地产一个行业，但它对房地产开发商的资本金要求高得多。哪怕在被开发商认为“严厉”的121文件中，对开发商自有资金的要求也只是30%。

　　“信贷的收紧，与土地出让方式的转变，应当结合起来看。”复旦大学金融研究院房地产研究中心副主任华伟说，“土地的招投标转让，增强了资金在获取土地中的重要作用；信贷收紧，增加了房地产行业的资金门槛。”

　　对这样的观点，潘石屹深为认同，负债率过高的房地产企业一旦资金不能立即接上，将被无情地淘汰出这个市场。“可以预料的是，市场将会进一步两极分化。”潘石屹说。

　　购房者预期成关键

　　根据潘石屹掌握的情况，北京房地产市场今年1季度的涨幅在10%左右，“预计平均房价将会回落。”潘石屹对北京市场作出这样的预测，“但实际情况很复杂，关键要看购房者对价格的预期。”

　　在华伟看来，这些“新规”推出后，能遏制房价上涨过快，房价会稳步有序上升。信贷缩紧，增强了供给方，即房地产开发商使用资金的安全性，“实力强大的开发商，抗风险的能力也较强。”华伟说，“试想，一家自有资金只占5%的企业，只要市场价格发生5%的波动，就无法承受了。”因此，资金门槛的提高，促进了房地产市场优胜劣汰的整合过程。

　　房地产市场近年来的火热，使得大量资金涌向这一行业，“市场就像从春秋进入了战国。”华伟说，“而货币供应量及信贷规模的控制，使得整个‘水位’下降，一些资质较差的开发商可能得不到银行贷款的青睐。”从上周日起，央行已经调高了存款准备金率0.5个百分点。

　　如果结合上海市近期的“期房限转”等政策，“可以看到，房地产市场的需求将健康有序地释放：将短期需求长期化；将投机行为投资化。”

　　这样的情况当然是潘石屹这样的大开发商愿意看到的。信贷收缩对开发商的影响是立竿见影的，挺不过去的房产商只能抛盘；但对购房者的需求来说，这种影响却是微妙的，需要时间去调整。这一个短期，一个长期的影响，都是潘石屹们需要密切关注的。

　　各方观点

　　　　政府提高房贷警觉

　　●郭国全(渣打银行东亚区总经济师)"在上个月央行公布的报告中，房地产行业并未列入投资过热行业范围之内，而在日前国务院最新下发的通知中，房地产行业的投资过热现象则尤其受重视。"郭国全分析说，投资过热行业的范围调整是一个非常重要的讯号。

　　郭国全认为，目前央行所采取的货币政策还相对比较温和，央行在五一长假前实行更加严格的"规模控制"，比较多的还是起到警示作用，但是，如果不奏效，央行则肯定会有更加严历的措施出台，比如提高贷款利率。

　　央行要打组合拳

　　●谢国忠(摩根士丹利亚太区首席经济学家)对于投资过热和央行所可能采取的政策，谢国忠表示，央行现在其实学会打组合拳，一方面通过政策下发和监管来控制银行的放贷规模，从而有效抑制过热行业的资金源头，另一方面则可能会通过调整利率，来进一步抬高过热行业的准入门槛，给这些过热行业迅速降温。

　　不要和央行博弈

　　●吴晓灵(中国人民银行副行长)吴晓灵在博鳌亚洲论坛2004年年会上说：不要和央行博弈，大家同舟共济。

　　对于央行在最近8个月内3次紧缩信贷这一情况，吴晓灵特别提到，去年9月1日央行调整货币政策，是"量的控制"；而今年3月，央行调整了存款准备金率，是制度性的建设，如果这些政策都不奏效，央行下一步则将采取更加激烈的措施。

　　业内人士指出，如果央行下一步真的采取提高贷款利率等激烈措施，那将给企业、经济带来更大冲击。

　　"新规"时间表

　　□2004年4月27日国务院发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例。房地产开发(不含经济适用房项目)由20%及以上提高到35%及以上。

　　□2004年4月26日上海市《关于预售商品房转让问题的决定》明确指出：自2004年4月26日起，预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让，并按规定办理房地产转移登记；在取得房地产权证前，房地产登记机构不办理预售商品住房转让的预告登记。也就是说，在房子没有造好、房地产权证(俗称小产证)没有办出来之前，消费者向房地产开发商预购的期房不能转让给他人。

　　□2004年2月26日中国银监会公布了为期一个月的《商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)》，明确指出了买房人月供与收入的比例不超过50%(含50%)。

　　□2003年8月31日国务院发布18号令(《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》。

　　□2003年6月13日央行121文件(《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》)出台。央行要求各商业银行严控开发贷款、严控土地储备贷款、严防建筑贷款垫资、加强个人住房贷款管理。商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；对购买第二套以上住房的，应适当提高首付款比例。