杭州楼市：一盘看不懂的棋局

　　施韬、琚春华等几十户杭州市民从2002年签约订房到今年多处投诉开发商失信，整个过程绝对是一个耐人寻味的故事。

　　故事折射出杭州楼市的一些现状：开发商的永不知足，购房者的无可奈何，政府职能部门的袖手旁观———

　　本报记者 陈其强 《法制与新闻》记者 邱彬强

　　施韬、琚春华等人于2002年与浙江金都房产集团有限公司签约购买“金都雅苑”排屋，盼望了一年后，该楼盘开盘，金都公司毁约每平方米提价1000元。订房户代表与开发商座谈协商，到最终签订购房合同时，房价又比几天前涨了1000元。对此，金都公司解释说，订房户提意见增加了公司运行成本。

　　“开发商不顾信誉，一再毁约，违背了市场诚信原则。从根本上来说，这也是杭州房产处于绝对的卖方市场造成的结果。”订房户之一———浙江大学博士生导师王友钊教授如是说。

　　诚信VS利益

　　2002年，浙江省委省政府根据该省作为经济大省和市场大省的实际情况，率先提出了“打造信用浙江”的发展战略。两年过去了，诚信建设在浙江深入人心，浙江的经济取得了飞速发展。但诚信建设并非是一蹴而就的，面对金钱的诱惑，有些企业放弃了诚信。

　　2002年5月17日，杭州房产春季交易会。浙江金都房产集团有限公司展出了他们位于杭州市余杭区闲林镇的楼盘———金都雅苑，当时杭州市区的新房价格大都在每平方米6000元以上，而金都雅苑的价格在3000元左右，面对低价诱惑，施韬等人抢到了一份“金都雅苑预约简章”，7月20日与金都公司签订了“金都雅苑确认意向书”。

　　施韬说：“签约的地点在杭州黄龙饭店，金都的工作人员告知，这份意向书上的名字将直接写入房产证，所以我们都认为这份意向书已经是一份很正式的合同前置条约了。”

　　这份“金都雅苑确认意向书”看起来确实与购房合同十分接近，意向书确认了房产的编号、销售单价、暂定建筑面积等，价格依房屋的具体销售系数定在3000元到3200元的水平，并有开发商的公章和订房户的签字。

　　安下心来的订房户们眼巴巴地等待正式签订购房合同。在等待过程中，杭州楼价飞速上涨。到2003年10月，金都雅苑所在地的房价每平方米已经超过5000元。订房户们暗自庆幸当初的决定。10月28日，他们收到了金都公司的“致客户函”，函件说金都雅苑已经取得预售证，客户们可以前往金都公司签订购房合同。函中还特别注明，保证订房户们认购的房屋仍按当初意向书确定的价格出售。长久的等待终于有了结果，订房户们欣喜不已，可一看附加的销售明细表，他们却发现了一个大问题：致客户函规定了“车库等按套销售”，同时明确签约期限为11月15日。

　　“事实上，金都的这份致客户函已经意味着他们想涨价了。”订房户之一、浙江省城乡规划设计研究院的高级工程师宋江海以内行的身份这样判断。“之前金都并没有说清车库是单独销售的。确认意向书签订以后，建设部为了限制房产商炒楼花发文制止房产商收取客户的预定金，使我们的定金被耽搁，如果我们付了定金肯定是要按确认意向书去做的。”

　　订房户们说，售楼小姐当初承诺赠送车库、储藏间和露台，而现在却要单独计价，车库单独计价13万元，储藏间是每平方米1000元，露台也基本上达到这个价。这样，实际每平方米的房价达到4200元，比认购意向书上的单价上涨了1000元左右。订房户姚绮说：“我这套房子按照现在的价格明细，总价达到了965877元，比原来的意向涨了18万元。”

　　金都房产集团有限公司杭州公司副总经理刘峥说：“是我们公司内部的一些失误造成了意向书的签订，但我们一直认为这仅仅确定了双方有购买的意向。相应地在这个意向书里并没有明确违约责任，也没有要求客户付定金。一年之后，建材的涨价、西溪区块的成熟、周边房价的提高，迫使我们适当提高房价。随行就市、水涨船高也是经济规律嘛。”

　　11月3日，订房户和金都公司的管理人员发生了冲突。

　　商人利益的最大化VS购房者的无可奈何

　　在冲突后面，涉及的其实是利益。据金都公司去年10月份在各大媒体上刊登的关于金都雅苑正式开盘的广告，房价为每平方米5200元。短短15个月内，这块位于杭州西部郊区的房产价格每平方米涨了2000多元。

　　在这样巨大的价格涨幅之下，订房户的利益和房产公司的利益显得完全无法协调。正如宋江海所说的那样，建设部的一纸通知使得订房户们没有付定金，而这项本意为限制房地产商炒作楼花的措施在这里反使订房户们面临巨大的利益受损甚至纠纷。

　　为此，订房户们集体与金都公司进行了交涉，希望金都公司能够信守承诺，可金都公司对此却寸步不让。

　　2003年11月6日，金都公司的老总吴忠泉与订房户们开了一个协调会。吴忠泉在提出建材涨价、开发成本上升等涨价原因之后，表明了几点态度：房子的定价不会因客户的意见而作调整；确认意向书只是预定房子的序列号，对金都并没有价格上的约束力；金都公司在设计品质上做了相当的改进，因此涨价是物有所值的。

　　刘峥说，杭州下沙一开发商已经收了客户定金，看到周边房价攀升，宁可毁约赔钱，金都公司只不过每平方米提价了1000元，每套房子仍低于目前市场价20余万元。

　　订房户们则认为，在整个城市房价迅速攀升的情况下，他们因为相信开发商的诚意，放弃了很多其他的购房机会，现在价格涨到这样一个程度之后，金都又推翻了与他们的协议。订房户倪林进说：“可以想见我们的损失有多大。”

　　但金都公司的意思明摆着，我就这个价，你爱买不买。

　　正是因为房地产公司高度优越的地位，大部分订房户在接下来的几天内还是陆陆续续地到金都公司去签购房合同。一位不愿透露姓名的订房户告诉记者：“我没有办法，只能买了，因为我把原来的房子已经卖掉了，就为了拼这套。如果现在再去找别的楼盘，我的损失会更大。”

　　2003年11月15日，这一天是金都公司规定最后签约的日子，尚未签合同的订房户还有十来户。“我们9点钟就到了金都公司的售楼部，但没有人理我们。一直到下午3点，金都公司的员工向我们宣布，我们原来的协议已经取消，但还是可以按新价格来购买原房产，然后他们给我们每个人发了一个写有价格的小纸条。但我们发现这个小纸条上的平均单价甚至高过金都公司当天的对外发售价格，均价高达每平方米5500元，我们十来户订房者的房价在几小时里又提高了几十万元。”订房户们给记者发来的投诉书中这样描述当时的场景。

　　这十来户订房者正是不断对金都公司的提价行为提出异议的为首者。在之后的交涉过程中，金都公司的员工明确地向这些订房户表示，就是因为他们爱提意见，将来会加大入住后的管理成本，所以现在要对他们提价。同时金都公司还表示最后的签约时间顺延两天，逾期则视为订房户自动放弃。

　　刘峥在与记者的交谈中表示了金都公司在此事上的真实想法。她说：“事实上，有了11月3日这样一个事情之后，这些订房户再入住金都的房子已经不太合适。双方已经有了心理上的隔阂，而我们的物业又都是自己管理的，因此今后在管理上会很难。公司是有自己的原则的，本来公司手上有六七个项目，但如果为此事投入更多的精力，很多项目就没法做了，这就是成本。”

　　订房户的正当交涉，竟成了开发商涨价、毁约的理由。

　　那些最终选择购买的业主无奈地说，如果再重新另找房源的话，实在受不了折腾，而且现在房价又涨了，同样不合算。欢欢喜喜要买房，却碰上了这种事情。几位订房户的买房经历让人心里多少有些沉重，同样沉重的还有他们因较真儿而付出的代价。

　　北京齐致律师事务所主任单卫红律师认为，虽然根据建设部的规定，确认意向书不具有法律约束力，但开发商2003年10月28日的“致客户函”可以视为开发商的承诺，其约束力等同于合同，购房人可以引用。

　　2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

　　职能部门的袖手旁观VS国家利益的大量流失

　　在金都公司的宣传资料中，金都雅苑荣获全国人居科技金奖是重点内容，而先进的中央空调系统是其获奖的重要因素之一。可当订房户要求在合同的附属设施项目中注明中央空调时，售楼人员却说：这个东西是没有的，我们只不过说这个房子和别墅一样是可以装这些东西的，这是对在金都雅苑可以怎样生活的一种描述。

　　金都公司又一次违反了最高人民法院关于宣传资料应视为要约的规定。而仅仅凭借开发商对楼盘的描述就可以获奖，这样的奖项严肃性何在？

　　金都公司开发的金都雅苑占地300亩，是由500多户组成的排屋社区。2001年7月20日以协议形式取得土地使用权。杭州市余杭区土地管理部门以每亩7至12万元的超低价协议转让土地，与同期杭州市公开拍卖土地的每亩数百万元的成交价格相比，这300亩土地几乎相当于白送！而2001年5月30日，国务院发出《关于加强国有土地资产管理的通知》，通知要求，商业性房地产开发用地，必须由市、县人民政府土地行政主管部门依法以招标、拍卖方式提供，国有土地使用权招标、拍卖必须公开进行。

　　金都公司在申请该宗土地用地时称，主要建设符合当地生态环境，以现代化居住区为特征，并具有一定规模、低密度、低容积率的多层公寓商品房和部分公建配套设施。国土资源部门的批复中也明确了土地用途为城镇单一住宅用地。但金都雅苑却是纯排屋小区———排屋，在国外称TownHouse，是别墅的一种，称为“联排式别墅”。

　　余杭区国土资源局土地管理科科长徐礼强说，2001年国务院15号令下达后，浙江省出台了关于加强土地资产管理的规定，要求将土地容积率控制在1.0以上，这也意味着低于1.0的独立别墅、双联别墅及多联的排屋用地都严格停批。金都雅苑地块，批的是普通住宅，容积率大于1.0，是不允许造排屋的。但如经规划部门批准，国土部门无法阻止。在复核验收阶段，如发现超容积率，开发商须补缴土地出让金，但在普通住宅用地上造排屋，容积率只会比规定的小，根据现有规定无法对其进行处罚。

　　余杭区建设局规划处宋建勇主任说，余杭组团的定位就是高档生态住宅，所以批出去的大多为排屋别墅。闲林区块属杭州西溪湿地保护地块，开发容积率1.0以上的公寓与西溪湿地保护理念上有冲突。金都雅苑批准造排屋是经杭州市规划局批准的，整个审批程序合法。

　　杭州市规划局顾工程师坚决否认宋建勇的说法。他说，闲林区块根本不属于西溪湿地保护范围，金都雅苑的审批权在余杭区建设局，并没经市局同意。根据市政府关于萧山余杭划区调整后三年过渡期的规定，余杭区建设局批规划时用的章是“杭州市规划局”。

　　据金都雅苑购房户透露，整个金都雅苑的开发利润率达43.1%，还不包括土地升值部分。金都雅苑这300亩土地，按每亩100万元算，其升值部分在3亿元左右。

　　1994年1月1日，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》实施。该条例规定，凡转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(简称转让房地产)并取得收入的单位和个人必须缴纳土地增值税。金都公司尽管在金都雅苑项目开发上取得了巨大的利润，但并没有尽到纳税人应有的职责———依法纳税。让人感到吃惊的是，金都公司的副总竟不知有此税种，更别提纳税了。

　　针对纳税人不自觉纳税，税务部门专门成立稽查大队监督。然而，面对如此大额的一笔税款，杭州的税务部门怎会视而不见呢？

　　涉及到房地产交易的税收本就不多，土地增值税的流失使国有利益流入个人腰包，在他们成了千万富翁甚至亿万富翁的同时，国家利益受到了损害，也造成社会分配的严重不公。令人遗憾的是，在这里，本应行使行政职权的职能部门，均一一作壁上观。

　　有如此多的政府职能部门违规与不作为作铺垫，金都公司失信于民也就不足为奇了。

　　房地产市场的表面繁荣VS美丽表象下的种种弊病

　　事实上，之所以出现上述一系列问题，是与近年来杭州楼市大背景紧密相关的。

　　现在的杭州楼市，市中心范围内每平方米6000元以下的房子已经不可能买到，城西一带楼盘开盘价在每平方米7000元左右，远郊的余杭组团也已超过了5000元，西湖边的有些高级楼盘每平方米卖到几万元……尽管价格出奇地高，但大部分楼盘还在图纸上就已被一抢而空。

　　由此，在杭州房地产市场上出现了种种对其它城市居民来讲无法想象的现象：托关系走后门买房，给售楼小姐送红包，购房者下单后不到交房已涨几十万元，开发商主动毁约赔偿购房者以期得到更多的利益等等。

　　在绝对卖方市场下，由于没有竞争压力，杭州开发商不愁房子销路。开发商搞到地后并不急于开发，而是拖延开发，惜售待涨，炒号炒楼。杭州某房地产商(杭州十大城市运营商之一)开发的楼盘，业主在入住后发现，入户通道净宽、厨房、卫生间设计连国家基本建设规范都达不到。更令人不解的是，一些楼盘项目目前还是一片空地，就已“荣获”一堆奖了。杭州市民省吃俭用，花两辈人的钱购买的房子，得到的却可能是高价但不合格的产品。

　　另一方面，国家为了解决城镇中低收入居民的住房困难，推出了经济适用房政策。按照经济适用住房价格管理办法，“经济适用住房，是指纳入政府经济适用住房建设计划，建设用地实行行政划拨，享受政府提供的优惠政策，向城镇中低收入家庭供应的普通居民住房”。经济适用房不是领导对群众的施舍，而是群众本该享受的社会福利。

　　今年3月24日，杭州市建委发布2004年经济适用房建设计划：新开工150万平米，竣工80万平米，公开销售30万平米(折合3500套左右)。那么，还有50万平米经济适用房哪里去了呢？

　　日前，位于杭州市黄金地段马腾路、教工路的“公务员经济房”在遮遮掩掩中竣工，这种专供各级公务员的经济房“地段好、配套齐、价格低于3500元/平米”(同地段商品房价格在8000元/平米)。从有关部门公布的名单中可以看出，即将入住者大多为处级以上公务员。

　　政府官员怎么会成为城市低收入人群？凭什么可以优先享受目前只针对城市低收入人群的经济适用房？实质上，这不仅是对纳税人权益的一种亵渎，更是对中低收入阶层应享受的住房权利的一种剥夺和侵犯，有“权利捉弄财产”(马克思语)之嫌。

　　与此同时，尚有4万余户已领到准购证的杭州人在等待入住经济适用房。据杭州市建委介绍，今年杭州市经济适用房仍然集中在石桥草荡、江干九堡及西湖三墩这几个地区。三里亭南北两片、拱宸桥西地区也将有续建项目。经济适用房面积将以中小套型为主，面积一般控制在55平方米左右，真正面向中低收入的家庭。但这些远在城郊的经济适用房，就算低收入群体有幸入住，也要承受上下班的奔波和日晒雨淋的艰辛。

　　正是在这种大背景下，金都房产在推出“金都雅苑”楼盘时才敢于一再毁约，将价格一涨再涨，才敢于将购房户玩弄于股掌之间。

　　杭州楼市，着实有太多太多让人看不懂的东西。