北京二手房市场活跃 价格上扬

　　本报记者 王小霞

　　据我爱我家市场研究中心报告显示，2004年2月，北京市二手房交易总量为2211套，销售面积为18.1万平方米，销售总金额为6.37亿元人民币，均价为3510元人民币／平方米，同期商品房预售均价为6196元／平方米。

　　参加研究的相关专家向记者表示，此次报告的结果显示，北京市二手房市场较上年同期相比，交易量保持持续增长的态势，同时，价格不断上扬。

　　交易量增长价格上扬

　　按交易面积计算，北京市二手房交易约占全市房屋交易总量9%，外省市个人购买比率约为8.6%，住宅类房屋交易量约占96%。

　　针对2月份全市二手房的交易状况，房地产经纪人士胡景晖表示，目前，北京二手房市场呈现两个重要特征。首先，二手房交易量保持持续增长的态势，与一月份相比增长27.3%。与去年同期相比增幅巨大，主要原因是由于去年二月属农历春节，老百姓受“正月不办大事”等传统影响，同时又恰逢春节长假，各单位都不办公，因此导致成交量萎缩。

　　在价格方面，二月二手房价格与一月份相比有小幅上扬。分析认为：城市拆迁量的加大以及商品房高居不下的价格使得二手房成为拆迁居民和中低收入阶层购房的首选。其次，相对商品房而言，二手房风险小，投入少，很多投资人开始从高端物业投资转向二手房，在一定程度上也刺激了二手房的购买需求。除此之外，二手房的物美价廉，对于首次置业的年轻人来说同样具有极大的吸引力。需求量大，而同期房源增加不明显，供不应求局面的加剧自然提升了二手房的价格。

　　朝阳区仍是热点区域

　　据记者采访了解，此次调查对全市各个城区的二手房交易进行了汇总。在成交数量方面，最活跃的地区仍然为传统热点区域朝阳区，其成交量占总成交量的19.4%；其次为昌平区，成交量约占总成交量13.6%；海淀区和丰台区成交也较活跃，成交量分别占总成交量11%和10.3%；另外，大兴区也逐步成为交易热点区域，其成交量也占到了总成交量8.5%。

　　京城二手房专家何雨笑告诉记者，由于朝阳区地域广博，是北京市经济最为活跃的地区之一。北有亚洲最大的居住社区望京社区，东有“CBD”国贸商圈，近年来朝阳区也一直加大其危改拆迁力度，并且朝阳区内规划开发的商品房项目多以高档物业为主，因此使得一、二手房价格落差较大。因此，二手房需求旺盛，成为成交最为活跃的地区。

　　昌平区交易排名之所以由一月份的第三跃居为第二，主要是因为随着二手经济适用房的魅力不断为京城老百姓所认知，二手经济适用房逐渐成为交易新热点。而昌平区域有回龙观、天通苑两大型经济适用房居住社区，又有五环线、轻轨等便利交通作为出行保障，交通便利，社区配套设施成熟。

　　海淀区域与朝阳区相似，地域广博，高科技产业特色鲜明，人员流动频繁，也是京城经济较为活跃的地区。但由于海淀区房屋以军产、校产为多，颐和园、圆明园等历史遗迹也比比皆是，导致可供交易的二手房房源较少，因此在二月份的交易量排名中被昌平区赶超，位居第三。同时房屋均价也较一月份有所下降，从一月份的高居榜首下滑至第四位。

　　丰台区虽然较为偏远，但是位于二环与三环之间的方庄社区此前一直是富人的聚集地，社区成熟、配套齐全。近年来一些业主受“置业升级”观念影响，需要卖掉房屋从方庄迁徙到亚北、CBD、泛CBD及城郊一带，再加之央产上市后方庄地区央产房屋可进入市场流通，而洋桥拆迁等又导致购买人群大增，供需两旺，因此丰台区交易活跃，成为四大热点区域之一。

　　东城区二手房价格最高

　　在价格方面，全市二手房均价为3510元人民币／平方米。按区域划分，则以东城区的二手房均价最高，为5890元／平方米。其次是崇文区，均价达到5313元／平方米。均价排名第三的为宣武区二手房，价格为5236元／平方米。排第四和第五位的分别是海淀区和西城区，均价为5012元／平方米和4968元／平方米。紧随其后的是丰台和朝阳区，均价分别为4902元／平方米和4734元／平方米。

　　二月份均价排名与一月份有较大的变化，前五位依次为：东城区、崇文区、宣武区、海淀区和西城区。其中以东城区和海淀区在二月份的排名顺序对调表现最为明显，宣武区由一月份的排名靠后跃居为价格榜的季军。价格榜前五名中有四大区域属于北京的典型老城区，都位于二环以内的城市核心地带，有着人文环境和几大公园景区。业界专业人士认为：地段和价格仍然是购房者在买房时考虑的首要因素，大多数人希望能住在城市的核心地区，而这些区域一、二手房价的巨大落差，使得购房者更青睐于选择二手房，二手房需求也逐步扩大。

　　东城区与西城区是对外经济及商业区，同时也是政府机关办公聚集地。该区域央产房较多，随着央产的上市吸引了大批购房者的目光。但由于央产流通目前仍面临各种问题，从而导致房源暂时无法放量，可供交易二手房源较少，因此价格居高不下，成为京城购房的富“贵”之地。

　　崇文区与宣武区一直都是北京市人口密集区。由于新世界商圈日趋成熟，两广路的建成及地铁五号线的修建，使得该区域在经济、人文环境上大大改观。其中宣武区的马连道地区因中央采购区(CPD)概念的提出及落实而成为北京楼市新的亮点。加之拆迁危改力度加大，导致购买力增加，而二手房源有限，因此崇文区与宣武区二手房均价较高，分列价格榜亚军和季军。

　　同时，据了解，在成交户型上，两居室和三居室的需求量仍占总需求量的80%左右。

　　综合以上分析，专家分析认为：北京二月份的二手房市场交易相比于一月份更加活跃。随着央产的逐步放量，以及转按揭业务的不断成熟和发展，各种档次的二手商品房流入二级市场。相信二手房供需失衡的矛盾将会进一步缓解，二手房价也会逐渐走低，交易量将节节攀升。