纠正业主与物业管理者地位倒置

　　蔡劲峰

　　我国房地产市场的高速发展，使城市住宅物业管理不断面临新的问题。许多从未遇到过的法律纠纷由于以前没有明确的法律条文规定，给纠纷的认定和处理造成困难。旧的房管意识和吃国家大锅饭的惯性同样深刻地影响着业主和物业管理者的关系。

　　在我国开始郑重承诺保护公民私有财产的时候，我们还应该关注与公民住房财产相关的物业管理权利的问题。它们是公民财产权利的延伸和附加，是公民财产权利不可分割的一部分。

　　更新观念，以完善、严格的法律确定和调节城市住宅物业管理法律主体间的关系

　　目前我国业主与物业管理者的地位倒置造成服务关系扭曲的现象普遍存在。业主与物业管理者之间本来是依法建立的服务合同关系。是物业管理者受业主委托管理房屋财产，并提供居住服务的关系。但是，我国目前在物业管理上，依然普遍存在着“房客”必须按照物业管理者的要求承担义务的奇怪现象。其原因一是原始配给的物业管理者的不可替代；二是房产管理观念的滞后。

　　在我国的许多物业管理合同，起初是房地产开发商与其签定的，住宅卖出后，通过与新业主再次签署服务合同形成的。物业管理者常常具有不可选择和替代的地位，因此业主的权利地位被淡化和忽略，在双方的关系中失去委托人和权利人的地位，成为只能听命于物业管理者的被管理对象。这种长时间的服务关系的扭曲造成物业管理者认识上的错误，导致服务意识淡薄、服务质量低下。以致引发双方的矛盾。要有效解决这个问题，只能依靠国家全面、明确地制定法律，详细规定物业管理双方尤其是物业管理方必须依法承担的责任和义务：

　　1.关于物业费帐目的管理与监督，应该有专门的、统一的规定，应该体现对业主负责，受业主团体的监督。防止挪用，随时公开。

　　2.收费标准的确定与缴费义务的履行，按照地区、地段、质量，国家应该制定统一的框架收费标准，具体收费标准和方式，应该由业主和物业管理者双方协商，而不是由物业管理者单方面决定。

　　3.公共设施的管理、费用的分摊，主体建筑的维护、翻修、加固的确定以及费用的分摊方法应该有明确的法律依据，事先经过业主团体的同意，并在透明公允的条件下进行。有了变化应该提前公示和通知，而不是先斩后奏地到费用结算时才通知业主。空闲公共设施和场地，物业管理者不得擅自出租或改做他用。

　　4.物业管理双方的服务合同应该有统一、详细的格式，以保护双方的利益。比如物业管理者应收费用的保证(可以在善后条款中规定滞纳金等)。

　　其次，明确和树立业主大会(或业主合作社)的权利，积极健全组织和议事规则。

　　处理城市住宅物业管理问题的关键是依照法律，通过完善的服务合同明确规定双方的权利和义务，并依据合同解决纠纷

　　房产、居住、居住权，是一系列关乎人权和物权双重因素的法律关系。在我国只是近十几年才普遍发生的事。虽然我国已经有比较详细的立法，但是，由于许多问题没有先例，所以法律还没有具体的规定或者规定的不够清楚。因此应该根据物业管理的社会实践，及时补充和完善。例如。国家依法制定物业服务合同样板，让业主和物业管理方完整明确地了解自己的权利和义务，避免含糊、或者隐性条款造成将来的纠纷。除了一般条款外，应该注重以下内容：

　　首先，应该确定物业管理合同主体资格的有效条件，明确业主、合法居住人、业主代理人(业主大会代表或其他代理人)、房地产开发商、有法人资格的物业管理人之间的法律关系。

　　其次，注重物业管理合同的效力。保证合同得以执行。主要有：

　　1.业主认同合同的比率，必须达到绝大多数。比如80%合同才能有效。

　　2.物业管理者必须具备应有的资质。

　　3.明确规定房地产开发商授予的代理权期限以及因物业产权转移而发生的权利义务转移。

　　4.物业管理转包权利的限制。

　　5.业主对物业管理者的选择权，以及变更程序和善后事项。

　　再次，分清违约与侵权的责任，是依合同解决纠纷的前提。一是正确区分侵权的主体，严格分清责任方、责任大小、各方应该承担的责任等。二是正确区分侵权的客体，区分物权及与人权有关的其他权利。