二手房难办公积金贷款

　　本报记者 王小霞

　　虽然目前市场上不少中介公司已经开始提供二手房的公积金贷款，但真正能用公积金贷款购买到二手房的人却不多。记者经过采访了解到，由于申请程序复杂、申请时间长等原因，消费者在办理二手房公积金贷款时难度较大。

　　二手房公积金贷款四大问题

　　业界专家向记者分析，首先，大部分的购房者都没有公积金贷款的申请资格。据北京市各大中介公司统计，目前市场上有公积金帐户的购房者只占到所有二手房购房者的10%左右。如果没有公积金帐户，或是由于没有连续6个月缴存或累计12个月缴存公积金而失去申请公积金贷款资格的客户，一旦没有足够的现金用于一次性支付全部房款，就只能选择用商业贷款来买房。

　　其次，申请公积金贷款程序复杂。申请公积金贷款的买房人首先要了解自己缴纳公积金的所在单位由北京市公积金管理中心的哪个分支机构管理，然后由该机构咨询办理申请者资格初审的相关事宜，并审查申请者是否符合6个月连续缴存或累计12个月缴存公积金的硬性条件，并填写申请表。之后，办理人将自己的有效申请表、身份证、户口本、首付款发票、购房合同的原件和复印件等证明交到相应的公积金管理中心，由公积金管理中心对申请者做贷款资质审核，并由评估机构对所购房屋进行评估并交纳相关费用。此后相关文件再交由住房担保中心进行审核，经同意批准后才能办理房屋过户手续。而且放贷必须在房屋过户手续办理完毕、拿到房产证并在住房担保中心办理完抵押登记后才能最终发放贷款。办理这一整套繁琐复杂的申请流程，令很多购房者望而却步。

　　另外，申请贷款时间较长。由于公积金贷款不仅申请程序复杂，而且还要求房屋过户、拿到房产证明，并做完抵押登记后才能发放贷款；而发放商业贷款的银行则只需要见到过户证明，证明该房屋已经完成过户就能够发放贷款了。因此公积金贷款比普通商业贷款办理的时间要长许多，并由此导致了业主拿钱难的问题。

　　最后，没有市场竞争机制。在公积金贷款办理过程中涉及的单位都处于垄断地位。(1)作为唯一的公积金贷款放贷主体，其贷款产品无法满足消费者的个性化需求。(2)公积金贷款的评估单位只有一家。由于处于垄断地位，评估事务所的服务水平、与客户沟通的能力方面都有所欠缺。而且评估事务所收取评估价的5‰做为评估费用，远高于商业贷款评估费用的3‰。(3)公积金贷款的担保单位也只有一家，而且北京市住房担保中心是一家有着北京市政府背景的事业单位，既没有市场化运作，也没有其他单位与其竞争，因此在服务态度、服务费用等方面都令二手房购买者不甚满意。如费用方面住房担保中心每年收取1‰的担保服务费；在放贷时间方面，其两个月的放贷时间远高于普通商业银行的十五天甚至是当天放贷。

　　利率低是公积金贷款唯一优势

　　既便公积金贷款存在很多问题，但大部分想买房的消费者却都希望能够进行公积金贷款。针对商业贷款与公积金贷款的区别，房地产著名经纪专家康胜介绍说，这两种贷款方式有以下几个不同点：第一，放贷主体、担保单位与担保方式的不同。商业贷款的放贷主体是各商业银行，而公积金贷款的放贷主体则是北京市公积金管理中心。为商业贷款提供阶段性担保的单位一般是房地产经纪机构，即中介公司；而公积金贷款的担保单位则是北京市住房担保中心。中介公司给申请商业贷款的个人做阶段性担保，而北京市住房担保中心为申请公积金贷款的个人所做的是全程担保。

　　第二，贷款申请的条件不同。申请公积金贷款的个人除需满足申请商业贷款所需满足的条件外，还必须满足贷款前6个月曾连续缴纳个人住房公积金或累计缴存住房公积金12个月以上。而在申请商业贷款时则没有此项硬性规定。

　　第三，抵押权人不同。普通商业贷款，申请人是将房产抵押给银行，即抵押给放贷方；而公积金贷款则是由申请人将房产抵押给北京市住房担保中心，即抵押给担保方。

　　第四，贷款利率不同。商业贷款的房贷年利率1-5年期限为4.77%，5年以上为5.04%；而公积金贷款的利率相对较低，目前1-5年期限贷款年利率为3.0%，6-30年期限的贷款年利率为4.05%，两者相差近一个百分点。可以说，利率比商业贷款低是公积金贷款唯一的优势。

　　有关专家同时表示，有的人认为如果公积金贷款不用，白白放在那儿就浪费了，其实不然。专家认为，如果购房人没有办理公积金贷款，其存放在北京市公积金管理中心的公积金是可以凭买房人的购房合同原件、购房发票及契税发票等相关文件到公积金管理中心领取，并用于商业购房贷款还贷的。而且就算没有取出用于购房还贷，待到缴存人员60岁退休后，其缴存的全部公积金款项国家也会全部发还于本人。