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□本报记者 李刚
4月14日下午，上海市十二届人大常委会第十一次会议表决通过了关于修改《上海市房地产登记条例》的决定，授权该市政府自4月20日起根据上海市房地产市场的实际情况对期房转让问题作出规定。这一条例修改的实质意义，首先是以不予办理相关登记手续作为限制期房炒作的法律制约手段；第二，将是否允许期房转让的决定权授予政府，政府可以根据
房市需要，通过允许或不允许转让登记，随时选择使用“期房限转”这根杠杆，来调控房地产市场。当然，这根杠杆的作用不是“万能”的。
从近年上海房地产市场发展历史看，上海市政府通过政策变化来调控房地产市场的做法并非仅见。1997年4月，上海市政府制定的《上海市房地产转让办法》从有利于当时房地产市场搞活的角度出发，明确期房可以转让，并可以向房地产登记机构办理登记备案。据记者了解，当时沪上房市供大于求，房价低迷。《上海市房地产转让办法》出台后，局面有所改观。它至少给一部分“先富起来的人”或有门路搞到钱的人提供了投资机会。
再如，上海市于1996年正式实施蓝印户口制度，允许外省市居民按一定量的款项购买上海部分地区的商品房(投资也行)，即可获“准”上海市民待遇。民营企业上海斯尔丽服饰有限公司董事长邵联勤，1996年花170万元买下浦东金杨新村的两套商品房后，由浙江人变成“上海人”后，他堂而皇之在沪郊奉贤买地开厂，成就了日后的斯尔丽之梦。按政策，没有该市户口就不能买地皮。蓝印户口制度2002年已取消，但这一政策有利于缓解上海当时的“卖房难”。可见政府调控的“杠杆”作用。
总之，通过多项优惠政策，上海房地产市场开始了一定程度的盘活。其中期房转让的活跃起了相当的作用。
擅打房地产官司的上海君悦律师事务所合伙人、律师何志法告诉记者，期房转让的积极意义是有利于较快地回笼开发资金，有利于开发商还贷。但其负面作用十分明显，关键问题是使房价出现“虚高?，比如它给众多房地产中介公司通过炒作哄抬房价提供了机会。因为从本质上看，期房转让毕竟是“大户们的游戏”。上海市政府发言人焦扬日前称，上海房价目前按国家统计局公布的数字是5118元，居全国之首。房价上涨偏快，原因多种多样：既有供需不平衡的因素；也有成本推动的因素；当然也不排除有投机因素的存在。事实表明上海市委、市政府高度重视房价上涨过快可能造成的负面影响，采取了一系列调控措施，其中一项重要手段就是限制预购的商品房在取得房地产权证前的转让，抑制当前比较
突出的期房交易短期炒作行为。
根据目前采取限制期房转让的行政措施，调控房地产市场的实际需要，这两项法规和规章都要进行相应的修改。本月14日上海市人大常委会会议通过的决定，将2002年《上海市房地产登记条例》中的“预购商品房未经预告登记的，不予办理预购商品房转让的预告登记”修改为“预购商品房未经预告登记的，或者不符合市人民政府有关规定进行预购商品房转让的，不予办理预购商品房转让的预告登记。”条例条款修改后，为该市政府修改《上海市房地产转让办法》中的相关内容，推出期房限转政策提供了法律依据。这意味着上海实施期房限转将指日可待，标志着沪上期房交易中的短期炒作行为将得到改观。
事实上，从记者掌握的情况看，上海购房的契税去年10月起由原来的0.75%提升一倍到1.5%、购房退契税截至去年5月底取消，就是一个限制炒房的信号，就是政府调控的做法。上海市房屋土地资源管理局近日有消息称，由于政府调控和市场调节的双重影响，以及供求关系的调整和供应结构的优化，今年上海商品住房销售价格将趋向稳定，增幅会呈下降趋势，其中老百姓关心的普通商品房价格增幅会有较为明显的下降。从去年12月“期房限转?的消息传出到今年3月底，上海商品住房预售价格增长率分别为2.01%、1.3%、1.0%和1.6%，房价涨幅开始放缓。此外，与“期房限转”配套，中低价商品房将大量上市，房价涨幅走低。上海市长韩正最近说，上海市政府今年第二季度的首要工作是控制房价过快上涨，让老百姓从中受益。
另悉，近日沪上银行对房地产贷款“痛下狠招”，采取各种具体措施，配合政府对房地产的调控措施，从房地产贷款中最主要的开发贷款和个贷入手，开始对房地产业金融业务动真格。联系起不久前银监会对房地产贷款风险的征求意见稿和更早的央行121文件，商业银行的这些动作，预示着在经历了“痛苦”的选择之后，银行终于在贷款规模和风险控制之间又走出了一步。值得关注的是，4月16日是浦东新区春季房展会开幕的第一天，然而这个有20来家楼盘参展的房展会竟吸引了众多房产中介集体赶场，琳琅满目的二手房房源信息张贴在显眼的位置。某业内人士分析说，其原因是“期房限转”政策已波及到以往以此业挣大钱的中介公司的生意。“期房限转”的政策将使沪上房产中介行业重新洗牌。
这几天连上海的空气几乎也弥漫着“期房限转”的气息，与房地产市场有关的人们———包括开发商、营销商、包销商及广大购房与潜在购房者，正在等待来自政府的声音。记者还了解到，更多的人们正在期盼此番上海市政府再度撬动杠杆，通过调控来平抑一下居高不下的上海房价。
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