营造上海“宜居城市”良好环境

　　政策“组合拳”防止楼价大起大落营造上海“宜居城市”良好环境

　　楼市健康事关城市稳定、百姓生计。审时度势出台“期房限转”只是多项政策措施中的一项，事实上，多年来的多次市政府常务会议上，“维护楼市健康稳定、防止房价大起大落”都是研议决策的焦点之一。

　　升温之中的调控

　　自1999年底起，受多种利好因素推动，上海楼市呈升温态势。然而，正常的升温中也出现了令人忧虑的现象——

　　□2002年下半年，市场上最受市民百姓欢迎的100平方米以内、总价40万元左右的商品住房总量不到400万平方米，供应结构出现矛盾。

　　□2003年3月，上海市二手房指数办公室统计显示：单价3000元以下二手房在市区内绝迹。

　　□2003年第三季度，全市范围的商品住房平均销售单价突破4400元，比2002年同期上涨21.4%。到2003年底，平均单价又上升到4989元。

　　就在楼市刚开始出现特殊情况时，“平抑调控”综合工程已悄然启动。上海市建委提供的2002年下半年工作计划显示，市政府加强楼市消费现实能力的研究，重点对中低价房源缺乏、存量房价格过高、影响普通居民消费、提高中心城区商务成本等因素采取措施。

　　一项又一项在市政府常务会议上通过的“平抑调控”措施相继出台——

　　□2002年10月7日，“100万平方米重大工程配套商品房”开始建设，目的是让重大工程动迁居民买到急需的中低价房。这批房子以多层住宅两室一厅70平方米为主，单价控制在3500元以下。

　　□2003年初，“100万”工程被列入市政府12件实事之一。同年10月，第一批竣工房源交到动迁居民手中。当年，市政府决定连续3年、每年建设300万平方米单价3500元以下的中低价商品住房。

　　□加大中低价商品住房建设用地的市场投入量。2003全年出让的3344公顷经营性用地中，三分之二用于中低价普通商品住房建设。同时，严格控制中心城区拆迁总量，2003年拆迁7.9万户，比2002年减少2.1万户，从而降低了高价土地供应量。

　　调控之中的阻截

　　如果说，2002年下半年的平抑调控措施，是市政府运用经济杠杆调节上海楼市大环境，那么2003年下半年开始酝酿、2004年相继出台的一系列政策措施，则是对房地产市场上的不规范行为以及投机炒家的直接打击。

　　2003年下半年，一些权威统计数据再次引起各方高度关注——

　　□上海“投资性购房”比例正逐步接近国际公认的20%警戒线，达到16%。

　　□市中心部分地区的高档楼盘中，“投资性购房”比例高达30%至40%。

　　□有2.5%的购房者在商品房还处于期房状态时就抬高价格出手转让。

　　□在5000多家工商登记的房地产中介商店铺内，期房挂牌量猛增，甚至不少房子在未获得“预售证”前，已经在楼市多次转手。

　　2004年1月12日，韩正市长在他任期内第一份《政府工作报告》中明确指出：“房地产市场的健康发展关系到上海经济的健康稳定，关系到广大人民群众的切身利益。要加强和改善房地产市场调控，努力实现供求总量基本平衡、结构基本合理，有效调控房价上涨过快的趋势，使广大普通市民能够改善住房，得到实惠。”

　　□2004年1月8日，上海土地交易系统在网上开通，从1月份起经营性土地出让必须纳入这一全过程跟踪控制系统，杜绝人为干预，上海土地交易完全公开。

　　□2004年3月24日，上海市政府批转有关文件，规定全市新建商品房的预、销售行为，都必须进行合同的网上备案登记。开发商申请办理预售许可证同时，必须申报所有楼盘信息，向市房地产交易中心办理网上公开手续。这一规定，直点商品房销售中买卖双方信息不对称的“穴道”，阻截炒家第一条捷径。

　　□2004年4月14日，市人大常委会表决通过关于修改《上海市房地产登记条例》的决定，授权市政府自2004年4月20日起根据本市房地产市场的实际情况，对期房转让问题作出规定。阻截炒家第二条、也是最重要捷径的“期房限转”政策已箭在弦上。

　　“组合拳”效应初显

　　为维护上海房地产市场可持续健康发展，为营造上海“宜居城市”的良好环境，为确保市民百姓持续分享上海经济发展的成果，上海市委、市政府多次及时出手以经济的、行政的手段调控市场，防止房价大起大落，保持楼市不离“正轨”。

　　数据显示，政策“组合拳”效应已初显：从去年12月到今年3月底，上海商品住房预售价格增长率分别为2.01%、1.3%、1.0%、1.6%，多年来首次出现涨幅放缓态势。专业人士分析，今年上海商品住房销售价格将趋向稳定，增幅会呈下降趋势，其中老百姓关心的普通商品房价格增幅会有较为明显的下降。

　　本报记者 杨俊