长三角土地调控收放有度

　　国土资源部公布沪宁苏杭等城市房地产开发用地情况调研报告

　　本报实习生 凌翔

　　近日，国土资源部公布了上海、南京、苏州、杭州、广州、深圳六大城市房地产开发用地情况调研报告。报告传递出这样一个信号：对于长三角地区各城市适时适度调控土地 供应，促进房地产市场健康发展，具有重要的意义。

　　土地供应总量温和增长上海房地产市场高位运行

　　2003年，上海市政府通过调控土地供应总量、结构、布局，初步形成了以土地供应为龙头的房地产市场调控机制，并初见成效，房地产市场继续保持近年来供求两旺的运行态势，各项指标在高位运行中稳定增长，供求基本平衡，价格上涨明显。

　　2003年1至11月，上海市用地总量为95619.9亩，比2002年增长3.47%；其中房地产开发和工业用地分别为47643.15亩和40971.15亩，分别比2002年增长29.14%和41.19%；其他用地7140.6亩，比2002年降低73.05%。

　　在供地结构上，上海向中低价商品房倾斜。2003年房地产用地供应中，有40%用于5000—6000元/平方米中价房建设，40%用于3500元/平方米以下的低价房建设。

　　在供应布局上，从2003年起，上海房地产供地布局与房价相适应，中心区供地占20%，内外环线间占40%，外环线外侧占40%。商品住房供应结构正在逐步改善，2003年前三季度，上海市新开工的商品住宅中，市中心开发比例降至25%，内外环线间占49%，外环线以外上升至26%，在预售商品住房登记面积中，每平方米4000元以下的占总量26.8%，是近3年来上海中低价房比例的首次止跌。

　　南京土地供应总量放大结构有待进一步优化

　　南京市2003年土地供应总量大幅增长，住宅用地供不应求，房地产供需大幅增长。

　　2003年，南京市实际供地总量为17115.3亩(9486.9亩是存量土地)，比2002年增加29.1%。经营性用地供应12169.35亩，占总供地面积的71.1%；工业用地3397.8亩，占19.9%；其他用地1548.15亩，占9.0%。从供地结构来看，住宅用地8551.2亩，占总供地量的50%，占经营性用地量的70.3%。

　　南京市对出让后土地的利用情况实行严格的监督管理，开发商手中基本没有闲置土地。2002年和2003年供应的住宅用地15180亩，有的正在建设，有的准备动工。

　　虽然土地供应量不断增加，但住宅房地产仍供不应求。2003年1至11月，南京房地产开发总量比2002年增长15.8%，其中住宅开发量增长19.3%，而房地产销售量增长77.7%，其中住宅增长71.9%。

　　有关数据表明，2003年，南京房地产市场供需比在0.6至0.8之间变动。2003年新增商品房需求达900万平方米，而供应量为700万平方米左右，远不能满足需求，供需矛盾十分突出。需求旺盛带来商品房空置面积下降，2003年底商品房空置面积40万平方米，与2002年同比下降13.0%。

　　苏州市注重土地供应的调控作用，从2001年下半年开始，房地产市场加速发展，土地管理规范，土地供应放量增长，与城市经济社会的发展水平相适应。

　　苏州市用土地供应调控房地产市场，主要采取三项措施：一是依据房地产市场情况制定土地供应计划，计划一经确定，非特殊情况不能改变。二是坚持土地集中统一供应，牢牢掌握调控土地市场的主动权。三是经营性用地全部实行公开交易制度，招拍挂供地比例占国有土地供应总量的73%。

　　土地供应量基本合理苏州适当控制投资性需求

　　2003年，苏州市区土地供应总量41145亩(其中利用存量土地15634.5亩，占38%)，比2002年增加了47.8%。其中，工业用地26332.5亩，占64.0%；教育用地2640亩，占6.4%；基础设施用地3382.5亩，占8.2%；房地产开发用地7320亩，占17.8%。2003年的房地产开发用地比2002年增加了2520亩，同比增长52.5%。

　　2003年，苏州通过招标挂牌拍卖方式出让房地产开发用地9003亩，平均地价2429元/平方米，比2002年上涨431元/平方米，上涨了21.6%。在房地产用地结构上，普通商品房用地占82%，高档住宅占8%，商服用地占10%。

　　目前开发商手中尚未动工的土地为6000亩，但处于合理的建设周期之内，基本没有闲置土地。

　　杭州老城区土地稀缺新城区供地量较大

　　2003年，杭州市政府大力调整老城区(不含余杭、萧山)土地供应结构和布局，初步遏制了房价过快上涨趋势，房地产市场运行基本平稳，但由于老城区土地稀缺，供给仍显不足，商品住宅供不应求，周边土地供应过大。

　　总体来看，杭州老城区房地产土地供应总量虽有增加，但仍显不足，新城区土地供应总量较大。2003年1至11月，老城区供地总量为21493亩，与2002年全年用地总量基本持平。2003年新供地中用于房地产开发的5535亩，比2002全年增长14.51%。2003年1至11月，老城区共推出居住用地5159亩，占当年房地产开发用地量的93%，其中，商品住宅3012亩(均为存量土地)，比2002年增长49%，预计年底达到3500亩(为1995年以来的最高水平)；经济适用房2147亩，预计年底用地总量比2002年增长5%。

　　从2000年开始，杭州老城区商品住宅用地的布局逐步由市中心向市郊拓展，2002年五级地段以外占62%，2003年五级地段以外的住宅用地达到2281亩，占总量的74%。

　　在2003年下半年老城区出让给开发商的房地产用地中，有2800亩由于规划方案等相关工作未完成，未进入实质性开发，其余土地都已进入开发阶段。