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顾建发
最近，上海市政府新闻发言人在例行的新闻发布会上表示，目前有关部门正在积极研究，对房地产市场进行适度调控。上海市政府已将这项工作作为2004年的重点工作之一，以确保上海房地产市场继续健康有序发展。
根据相关信息，上海市政府调控房地产市场的政策主要有：一是限制期房转让，目前正进入程序修改阶段，预计不久将会正式出台；二是降低中低价住宅上市门槛，完成工程总量的25%即可上市；三是实施网上合同备案制度。
为什么今年上海市政府把房地产工作重点由过去的深化房改、培育市场转向对市场进行有效的调控上来？其背景主要是：尽管上海房地产市场发展总体而言是健康的，但市场上存在着房价上涨过快、供应结构失调和投机炒作偏多的三大隐患，影响市场健康、持续、平稳地运行。尤其是房地产投资客过多已严重影响上海房地产市场的正常需求，许多真正想买房改善居住条件的消费者却因此买不到房。此外，投资客过多造成房地产市场中的“虚假需求”，从而一定程度上也使房价虚高。尽管去年上海市有关部门对1800多个住宅小区进行抽样调查表明，投资性购房为16.6%，但这并不包括预售期间的炒房行为。根据笔者的经验判断，上海市投资性购房比例至少在20%以上。因此，进行适时、适度的调控是完全需要的，而且也是十分及时的。
日本经济持续萧条以及亚洲金融危机的爆发，都是房地产泡沫破灭引发的结果。从经济学的角度来看，房地产泡沫对经济影响是非常大的。这是因为过度的投机使得投机者已经不再关心房地产自身的使用价值和盈利能力，而只想通过短期炒作套取差价，导致房价不正常上涨。一旦泡沫破灭，开发商和投资者的资产贬值，由于开发商和投资者的资金大多来源于银行贷款，这样银行的资产也就同时贬值，不良资产增加，银行就会紧缩贷款，从而使需求进一步萎缩，房价也会持续下跌，最终造成恶性循环。
房地产业作为上海的支柱产业，它在上海经济发展中举足轻重。上海房地产业增加值占GDP总量从1990年的0.5%增长到2003年的7.4%，目前上海GDP增长中有一个百分点是房地产业贡献的。因此，在某种程度上防止上海房地产市场大起大落、保持其健康稳步发展，也是对上海经济稳定发展起积极作用。
可以预计，随着政府调控市场措施逐步到位和市场自我调节的双重影响，将会一定程度地缓解上海房地产市场的供需矛盾，一些热衷于短期炒作的投资客也将逐渐退出市场。商品房供应结构矛盾将趋于缓和，房价的上涨幅度也将趋于平缓，上海房地产市场仍将继续保持稳定发展态势。
(作者：上海社会科学院房地产研究中心研究员)
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