上海要对地产市场动真格

　　期房限转 叫停转按揭 放宽预售标准

　　本报记者 李小刚

　　4月20日，上海市政府将根据上海房地产市场的实际情况对期房转让问题作出决定

　　上海市政府叫停转按揭业务，将在更大程度上切断投资者的变现途径，加大其资金压力，使市场向自住购房者倾斜

　　一旦追高房价的力量被打压下去，支撑房价的地价将起到什么作用，一些谨慎的发展商已经开始仔细考虑

　　对于目前上海市地产市场来说，关注度最高的恐怕就是“限制期房转让”政策的出台。如果说去年年末上海市政府放出风来，要对期房转让进行限制还意在“敲山震虎”的话，那么进入4月之后上海市政府的种种举动则表明该政策正在落向实处。

　　4月14日，上海市十二届人大常委会十一次会议通过决定，授权政府可以出台“期房限转令”，进一步增强政府调控房地产市场的能力，实现有效控制上海房价上涨过快的目标。

　　这项备受各界关注的政策，将在4月20日由上海市政府根据上海房地产市场的实际情况对期房转让问题作出决定。“期房限转”政策将很快浮出水面，而被许多业内人士认为与之相配套的调控措施———停止转按揭和放宽预售标准，也会作为上海市政府的综合治理手段陆续出台。

　　房价飙升刺痛政府神经

　　一位业内人士对记者说，现在上海市政府在房地产方面面临的压力很大，谈及房价政府是相当谨慎的。

　　上海房价的“一骑绝尘”在2004年成为了焦点。据最新统计，2003年上海市商品房平均价格已达到每平方米5118元，首次超过北京成为全国房价最高的省份城市，并以24.2%的增长速度成为全国房价增长最快的省份和地区之一。

　　事实上，问题还不仅仅在于房价的飙升上，更多的讨论集中在了上海地产市场是否出现投机过旺的现实之中。

　　虽然政府方面认为上海投资类购房在市场中所占比例仍在国际公认的20%警戒线之下，但是许多发展商表示在高档楼盘和部分地区，投资性购房的比例大大超过这个比例，暗含的风险已经很大。

　　这个情况在日前有关媒体的报道中可以更加清楚地看出。根据电力部门回收账单的情况统计，上海市中心区存在大量无法交费的“空置房”，而且其比例已经近10%，接近了国际房产界通行的空置警戒线。这在很大程度上表现出，地产市场出现结构性过剩，或销售周期、定价、推广出现问题。

　　关于上海房地产市场是过热还是泡沫，引起的争论已经很多，而这方面压力最大的莫过于上海市政府。相关部门的领导已经在公开场合表示，政府目前面临的压力很大，也希望房价不要上涨太快。

　　一位地产咨询机构的总经理告诉记者，上海市经济对于房地产的依赖程度很大，不可能对其进行压制，否则出现的问题会更大。事实上，上海市经济中房地产经济所占的比例确实在扩大，但是房价过快的增长已经把居民收入的增长远远甩在了后面，两者之间的矛盾刺痛了政府的神经。

　　因此，今年“期房限转”的高速出台与去年该政策的遮遮掩掩形成了巨大的反差，压力之下上海市政府要对房价开始调控。

　　投机者命悬一线

　　根据目前认识，地产市场中提及的“期房转让”主要分为两类。其一是狭义上的，专指预售合同签订后，预购人将预售合同进行更名转让；其二是广义上的，即除了狭义的期房转让外，还包括预订书、认购书的转让，以及取得预售许可证前的“楼花书”。

　　一些房产中介的负责人告诉记者，目前在中介公司挂牌的二手房中，期房占到了很大一部分，期房交易则几乎都占了一些中介公司总交易量的四分之一左右。因此，“期房限转”政策一旦出台，次新房的交易量可能会受到影响。

　　从目前的情况看，自从传出4月份将出台“期房限转”政策，而且一些业内人士透露这个政策一旦通过，将在市场中马上实施而不会像人们通常认为的“会有一段时间缓冲期”。

　　据目前一些中介公司的介绍，这段时间期房的挂牌量增加了20%，而且一些期房的投资者为将其尽快出手变现，已经出现了降价抛售的现象。

　　一般来说，期房到现房的过程将长达半年以上，对于许多专门的炒房者来讲，如此之长的时间存在着很大的不确定性。再加上这些炒房者都同时炒作几套房子，主要依靠银行的按揭贷款，因此长时间压在手中将出现资金的短缺。因此，“期房限转”将增加了房地产投资者的成本(利息成本)和风险(未来的不确定性)，会导致一批房地产投资者的退出。

　　然而，“期房限转”打击的毕竟是那些短线炒作的投机者，而这个群体在一些专家看来并不是很大。新汉业不动产机构执行董事赵云飞表示，在期房的投资者中，真正在期房阶段转让的所占份额很少，可能只有2.5%。

　　因此，也有人开始怀疑，这项政策打击的面很小，可能很难起到有效的效果。这不禁使人联想起了杭州在今年年初实行的增加二手房交易税的政策，不仅没有阻止上涨趋势，反而进一步推动了房价上涨。

　　同样的担心也出现在上海业界，有中介公司的负责人认为，由于期房限转的政策实施，房源的萎缩，很可能会造成二手房的房价上升。

　　尽管如此，中房指数系统高级分析师陈晟表示，新政策出台一定能抑制房地产市场上的投机行为，同时也不会对申城房价以及房地产投资产生不利影响，现在的炒房行为就是投机商利用与购房者之间的信息不对称来谋取不正当收益，而“期房限转”政策和已生效的《上海市商品房销售合同网上备案和登记办法》相结合，能够改变买卖双方信息极不对称的局面，从而对抑制炒房产生积极的效果。

　　政府还要“釜底抽薪”

　　绝大多数的炒房者，都依赖于商业银行的按揭贷款。针对这种情况，为配合“期房限转”政策，避免由于短线投机者资金链绷断，期房转按揭业务也要被叫停。

　　一些知情人士透露，期房转按揭的停止会紧随“期房限转”而来。而目前的一些情况表明，一些商业银行已经基本上停止受理期房转按揭业务。

　　“转按揭”是指个人住房转按贷款，具体而言，个人住房转按贷款是指已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行要求延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。

　　“转按揭”的实质就是已购房产的借款人主体的变更。也就是说，购房人在未还清贷款时，可以转让或出售该房产。

　　上海的银行基本都接受转按揭业务，但是这次政府叫停转按揭业务，将在更大程度上切断投资者的变现途径，加大其资金压力，使得市场向自住购房者倾斜。

　　据一些金融部门的相关人士透露，对于期房转让业务，现在商业银行已经非常谨慎。以前在受理期房转让业务时，与现房转让在操作上没有太大区别，而现在则要求各支行在办理期房转让按揭业务时，必须在交易中心办妥房产过户抵押登记的相关手续后才可以放款。

　　据介绍，如果交易中心停止受理期房转让，房产贷款的抵押手续就办不出来，银行也就不会发放贷款了，这就意味着停止了转按揭业务。

　　而市场经济的最基本规律在于供求关系的变化，供大于求必然会导致价格的下降。正是基于这种考虑，上海市政府开始准备放宽商品房预售标准。

　　上海徐汇商业建设发展有限公司市场开发部经理毛峻韬认为，“虽然放宽预售标准还没有出来，但它和网上备案形成了一个对冲的方法，实际上放宽预售标准来讲，表面上看是针对开发商可以提前预售了，实际对消费者来讲还倒反而是一个利好。其实房屋的价格从出地面以后，到交房实际上是一个提前销售，就是销售的门槛在降低，对于个人首付比例也在降低，对消费者来讲也是有利的。”

　　发展商认为，这样放宽预售标准，肯定会使商品房的供应量放大，进而改变目前市场上的供求关系。事实上，在今年年初已经有专家表示，今年上海市房屋供应量将超过需求量，而此次预售标准进一步放宽，必将加大供应量增大的趋势。

　　房价能否依然“坚挺”

　　面对政府的种种政策调控，上海的房价能否依然走强，这已经成为当前上海地产界最关注的话题。

　　其实，从上海市政府的角度来讲，他们并不希望出现房价下滑。这在今年年初上海市房地资源局局长蔡育天的公开讲话中可以看出，他表示不仅要防止房价下跌，而且要保证12%的涨幅。

　　因此上海市相关部门的人士表示，期房限转只是政府针对目前房地产市场过热现状而采取的暂时强制性行政手段。而且有官员指出，期房限转政策不是暂停一切期房的转让，将会加以区别。

　　与政府的小心谨慎相比，发展商更是强调了地价对房价的决定因素。一些发展商表示，在招标拍卖后地价已经占到了总成本的50%左右，这样高的地价是推动房价走强的主要原因，因此在这种情况下房价降下来的可能性不大。

　　但是毕竟上海地产市场中存在着大量炒高房价的投机者，发展商之所以敢大胆拿地很大程度上是对预期的看好，对将来价格的不断追高。但是一旦追高房价的力量被打压下去，那么支撑房价的地价将能起到什么作用，一些谨慎的发展商已经开始仔细考虑。

　　针对目前上海市政府推动的宏观调控，一些发展商也在准备作出相应的调整。因此，在限转期房后，来自投资和投机的软性购房需求将受到抑制，这势必影响到房屋预售；而由于土地开发成本的不断上扬，开发商大多存在着利用预售款回笼资金的情况，对他们而言，作出适当调整势在必行。