东莞会不会成为外来地产兵团的滑铁卢？

　　作者：谭洪安

　　正当超级大MALL们摆开阵势准备激烈厮杀之际，东莞的住宅开发市场上也是战云密布，一场“土洋”之争即将全面展开。

　　“我们的格林小城项目本月内会动工，争取8～9月间推向市场。”日前，金地集团 东莞公司营销部一位人士告诉记者。据他介绍，这个金地在东莞的处女作，占地13.7万平方米，规划建筑面积约30万平方米。

　　在紧邻金地项目所在地东城区的寮步镇，万科东莞公司一干人马，正为今年2月刚以1.2亿元拿下的12万平方米项目地块开发，进行紧张的前期准备工作。

　　而在金地、万科的身后，涌动着更多外来地产商的身影，它们大多来自深圳、广州两地，其中不乏珠江投资、中海地产、碧桂园等业界响当当的名字，有消息称大连万达的王健林也曾亲临东莞探路。

　　“随着外地重量级开发商相继杀入，估计未来一段时间本地楼市将会发生重大变化”。深圳世联地产东莞事业部副总经理崔滨判断。

　　但并不是所有人都这么看。今年3月举行的广东省房地产协会的年会上，兼任东莞市房协副会长的东莞三正房地产公司总经理刘光金语出惊人：外来大鳄们要小心，这里可能是你们的滑铁卢！

　　有效需求堪忧

　　用“火爆”二字来形容东莞楼市目前的走势并不过分。据东莞市房协统计，去年全市房地产开发实际投资54.9亿元，比2002年急增138%，商品房施工面积达650万平方米，增幅超过50%，竣工面积256万平方米，增幅更高达88%！而当地业界一般认为，东莞房地产开发投资才刚刚开始发力。

　　“外地发展商涌入东莞，肯定是看好这里的市场潜力，但东莞市场非常特殊，搞不好他们可能要为此付出很大代价”，刘光金称，“不是我危言耸听，据我所知，如今已有某家知名外地发展商旗下的楼盘正面临销售危机”。

　　按刘的说法，乡镇企业极度发达、城市中心缺乏凝聚力的“诸侯经济”特色，对东莞楼市格局影响深刻，一是市内30多个镇区的居民大多习惯在本镇甚至本乡自建住房或购房居住，很少像别的地方一样大家都往城里跑；二是本土中小发展商也盘踞各镇区，利用各种优势资源圈地开发楼盘，虽然开发水平总体来说不是很高，但房子卖得却都不错。

　　在刘看来，最有购买力的东莞本地人都不大买其他镇区或城里的房子，而数百万工厂里的打工者既没有能力也没有意愿在东莞置业，外来发展商水平再高、品牌再响，市场前景恐怕也值得担忧。

　　东莞市房协最近一份调查报告，似乎亦从侧面印证着他的观点。该报告显示，截至去年底止，东莞全市商品房空置面积已达112万平方米，差不多相当于去年竣工面积的一半，其中住宅空置比例更占总量的72%以上。

　　这难免会令人联想到，在开发投资迅速飙升的同时，东莞市场的消化能力是否有后劲不足之嫌？这大概也是不少正准备大展拳脚的外来发展商必须面对的问题。

　　“消费断层”尚需弥补

　　实际上，金地和万科并不是第一批进军东莞的外地大发展商，早在1993年，拥有雄厚资金背景的中信华南集团即已挥师进入东莞，他们持续多年开发的中信东泰花园，总占地面积约1200亩，总建筑面积150万平方米，入住人口超过2万人的，已成为东莞市家喻户晓、最具规模的住宅社区。

　　“12年来，我们一直是东莞房地产开发的一个标杆”，中信华南集团东莞公司副总经理钟滔说，“近几年来，我们在东莞城区所占的市场份额也一直保持在20%左右”。

　　“我很佩服中信当初选择东莞市场时的战略眼光，现在我们看东莞，也要看它未来5到10年的发展”。万科东莞公司总经理助理王永飙说。他认为，东莞市新一届政府大力推动城市化发展和产业集聚，将通过城市格局和产业结构的调整，消除“诸侯经济”的种种弊端，同时逐步改变人口结构，以往被视为东莞“消费断层”的中等收入白领阶层早晚会形成，而这些人需要更好的、更有品位的房子，这为高水平的外来发展商提供了新的市场机会。

　　“现在的东莞让我想起10年前的深圳，那时候深圳也为怎么才能留住大量的外来人才绞尽脑汁，这些人才是置业的主力军，才是我们的目标客户”。王永飙说。

　　世联地产的崔滨则表示，根据他们从所代理销售的当地楼盘得到的第一手客户信息显示，东莞市场尤其是城区楼市正在发生变化，来自各镇区的买家增多，他们对居住环境、产品品质及品牌知名度的要求，也越来越重视。

　　所以，从长远来看，东莞的潜力还是很大的。但开发商尤其是开发中高档楼盘的开发商应该有做长线的心理准备。