调查表明：电梯维保业主要争选择权

　　晃动、夹人、急停、停靠不到位……诸如此类的电梯安全隐患，多是由于对其疏于日常维修保养所致。业主按时足额交纳的物业管理费，明明已包含电梯日常维保的费用，为什么电梯维保仍然不尽如人意？本报记者调查表明——电梯维保业主要争选择权

　　本报记者 万晓东

　　安全隐患凸现维保不足

　　近日，北京消费者宋先生向本报反映，他所居住楼房的电梯时常发生急停、停靠不到位等不正常现象。电梯安全隐患让居民们十分紧张甚至无所适从，有些居民宁愿爬楼梯也不愿乘坐电梯。全体业主多次与有关物业公司交涉，要求检查原因彻底修理电梯，但是，每次修理后不出几天又会出现新的毛病。宋先生认为，电梯超长时间服役造成电梯线路、牵引绳老化是造成安全隐患的根本所在。他向开发商提出更换电梯的要求，但遭到拒绝。无奈，宋先生投诉到本报，要求讨个说法。

　　本报记者来到宋先生所居住的楼房，发现这部电梯只使用了6年。使用6年的电梯为何有这么多的问题？记者为此走访了北京市房地产科学技术研究院电梯质量检测室主任丁原恒。丁原恒对“事故缘于电梯老化”持不赞成态度，他说：“目前，国家对电梯到底能使用多少年没有明文规定，但是，使用6年的电梯一般不可能存在线路老化的问题。电梯只有发生严重腐蚀、变形、裂纹等无法修复的隐患才报废、更换。从消费者宋先生反映的情况看，这部电梯的问题应是维护保养不足所致。”

　　丁原恒认为，电梯运行的可靠性不但取决于电梯本身的质量，还取决于电梯的安装和使用后的维修保养即维保的质量。目前，我国电梯使用频率偏高，一部电梯一天的运行频率往往达到了上千次，如果维修、保养跟不上，事故难以避免。从实际情况看，没有给超负荷运转的电梯以系统的维保，是造成电梯故障频繁甚至造成人员伤亡等恶性事故的重要原因。

　　轻视维保导致维保质量差

　　电梯维保工作既然如此重要，为何会出现维保不足的情况？丁原恒表示，最根本的原因是对电梯维保不重视。他说，目前，电梯维护市场有几支队伍在行动，第一是电梯制造商直属的维保公司，第二是电梯制造商委托的维保公司，第三是专门从事电梯安装、维护的公司；另外还有一些取得资质、有技术人员的物业管理公司直接对电梯进行维护保养，当然，任何资质都没有的“黑维保”也不乏其人。由于“黑维保”及一些虽有资质但技术水平一般的维保公司收费便宜，还可以进行一些“灰色交易”，因此，他们非但不愁没活干，有时生意还不错。电梯维保市场鱼龙混杂，广大消费者成了不规范维保的最大受害者。

　　对丁原恒的解释，记者在专门解决房地产纠纷案件的刘桂林律师那里得到证实。刘桂林说，围绕电梯维保出现的纠纷，多是由于日常维保出现问题而引发的。导致这一问题的主要原因是，电梯日常维护、保养由物业公司全权操作，业主没有任何权利。一般来说，一些物业公司出于经济利益的考虑，在电梯正式交付使用后，很可能会与电梯制造商的维保队伍“断交”，另寻一些技术素质和技能偏低的“杂牌军”对电梯进行维保；更有甚者，不是按照正常的操作程序和行业标准聘请维保公司对电梯进行日常保养、维护，而是出现问题后再对电梯进行维修。一些物业公司通过这种做法节省了大量的维保费用，但对电梯正常运行来说，却埋下了极大的隐患。

　　刘桂林最担心的是，目前一些城市的不少小区都是新建的，少则几年，再多也不超过十几年，因此，一些由于物业公司疏于管理而造成的电梯问题目前还没有暴露出来，再等数年后，电梯问题将会日渐暴露，这将严重影响业主的生活，给业主的生命财产带来损失。

　　业主有权选择维保单位

　　电梯维保不足会造成安全问题及财产损失，不少消费者对此已有清醒的认识。近日，记者就此问题对多家小区业主进行了调查采访，接受采访者无一不表示要坚决主张自己的权利。业主胡先生认为，电梯的成本已摊入房屋价款，业主所支付的房款中已包含了购买电梯的费用，因此购买了房屋就当然地拥有了电梯的产权。既然产权归自己，那么使用哪家电梯维护企业，选择权当然也应归业主。业主于先生认为，由物业公司一方来选择维保队伍的做法，很难避免腐败现象，从某种程度上说也难以保证电梯运行的安全，电梯维保队伍应当由物业公司和业主共同协商选择。

　　对于消费者的呼吁，记者采访了中国社会科学院法学所研究员刘俊海。

　　刘俊海认为，电梯的所有权在没有特殊约定的情况下，应当归全体业主所有，因此，选择维保公司的权利理应归业主。他说：“如果在合同中明确了电梯的所有权归业主、开发商或物业，那么电梯的产权就应当归谁所有。如果合同中没有明确约定，那么我认为应当归业主所有。原因有两个，第一，如果一个高层房屋没有电梯，房屋的功能就会受影响，可以说没有电梯的高层建筑物是不完整的建筑物。房屋的所有权是业主的，而电梯作为房屋的从物，理所应当归业主。第二，从房价的构成上来看，多数消费者所支付的房款包括电梯的价格。从这一点更能看出电梯的所有权应当归全体业主。既然所有权归全体业主，那么勿庸置疑，对维保公司的选择权也应当归业主。”

　　对于有些物业公司不负责任的做法，刘俊海表示：“业主可以自己聘请维保公司，也可以委托物业公司聘请维保公司，业主要交纳电梯维护费和物业管理费，那么，物业公司有责任做好电梯维护保养工作。如果物业公司不负责任甚至克扣电梯维保费，就是不当得利的行为。”他认为，物业公司应当珍惜业主赋予他们的权利，做好本职工作，并且要尊重业主的知情权，及时向业主汇报所花费用，真正做到电梯维保费专款专用。

　　据了解，截至2003年4月，我国在用电梯为34.6万部，这其中有相当一部分属住宅电梯。电梯维保工作看似简单，其实与我们每一个人的利益息息相关。明确电梯维保选择权的归属问题，真正做到专款专用，责权利明晰，这是对广大消费者利益的最大保护。